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物业有责任吗？物业不作为，你们物业的性质是干什么的？由业主和维也纳服务企业按照物业服务合同约定

更新时间：2019-01-07 21:33:22人浏览

问题描述：

你好，我有个问题需要请教，楼上原始清水管线漏水，物业有责任吗？物业不作为，把矛盾推给了我们两家。 ??我家楼板漏水，给楼下的棚顶渗透一片印迹，楼下邻居就到我家来找，我说：你去找物业，楼板渗水是工程质量问题，让物业给维修；楼下邻居说:物业的领导说，你找错了，我们物业不负责维修，应该找你家楼上，你家的损失都应该楼上赔付；可是，当我去物业，物业的相关领导和一些工作人员说：我们物业不管维修，因为房屋已过保修期；我说：我们每年都交物业费，物业费里面就包括维修费，而这笔维修费用是专款专用的，你们物业不给维修，这笔款你们用哪去了？你们物业的性质是干什么的？小区的物业不就等同于虚设吗？小区物业的领导说，上面也没给我们拨这笔维修款，我们物业的性质就是，管理区域内的环境卫生，业主房子里面的一切我们都不管，楼板是漏水我们物业不负责；我说：国务院《物业管理条例》第二条，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主通过选聘物业服务企业，由业主和维也纳服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 ??楼板漏水，可能是楼板本身的质量原因，或者是楼板上的某些管道接口问题，也有可能是楼上居民装修时除了问题，到底是什么原因，应该由物业公司的专业维修人员来判断，这是物业公司责无旁贷的。??如果是楼上居民装修出问题，由物业公司监督楼上居民修复。如果是楼板或楼板上的管道问题，有物业公司修复，钱从楼房专项维修资金中支取（楼板是房屋主体，属于物业共用部位）。??国务院《物业管理条例》第五十四条，......专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

4位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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维修基金归全体业主共有，应设立专帐管理，专款专用，定期接受业主大会和业主委员会的检查与监督。维修基金明细户一般按照单幢房屋设置。　　《中华人民共和国物权法》对公共维修基金的归属和使用做了明确的规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。
经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”　　售房单位应当在为业主办理房屋产权证书之前，将代收的维修基金移交给所在地物业管理行政主管部门代管。
条件具备的小区，经业主委员会提交业主大会决定，可以将维修基金交给业主委员会或物业管理公司代管。维修基金由物业管理行政主管部门代管的，物业管理行政主管部门不得干涉维修基金的正常使用。
　　维修基金的使用，由物业管理公司提出年度使用计划，经业主委员会审核、业主大会批准后实施。维修基金不足时，应当按照业主委员会的决定和所拥有的房屋建筑面积比例，缴纳物业维修基金。

2019-01-07 21:06:42

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三）其他途径
1、业主与物业管理公司协商解决。《物业管理条例》中已经对业主、业主委员会及物业管理公司之间的权利和义务作出了明确规定，业主和物业管理公司可以依据有关的法律、法规以及管理规约和物业管理合同的规定，自愿平等地进行磋商，进而解决管理纠纷。
2、由第三人调解。这是指业主与物业管理公司可以将纠纷提交给第三人，由第三人来主持双方进行协商，促成双方在自愿平等的基础上达成调解协议。一般调解可分为民间调解、行政调解和司法调解三种，比如可以由物业公司所在地的人民调解委员会进行调解。
3、更换物业公司。如果以上方式都不能让业主满意，则业主可以更换物业公司。
按照我国目前的购房程序看，购房人要与开发商签订购房合同。同时在使用统一印发使用的格式房产买卖合同时，会有买方同意其购置的房屋由卖方或买方的物业管理公司代管的条款。
因此，购房者须受到开发商为其选聘的物业管理公司所签订的前期物业服务合同的约束，并接受其物业管理服务。因此在实践中，许多物业管理公司通常以此为由，主张业主无权更换物业管理公司。
《无权管理条例》中明确规定广大业主有权选聘、解聘物业服务企业。选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，但是应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意。
因此，作为小区的真正主人，广大业主有权重新选择物业管理公司为其提供物业管理服务。

2019-01-07 21:10:02