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中华人民共和国物权法全文司法解释

中华人民共和国物权法全文司法解释

发布时间 :2018-06-26 21:55浏览量 : 47809
物权法司法解释有两个:1、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 2、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。2016年2月23日,最高人民法院向社会正式通报了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》,当中对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等问题作出了相应规定,这部司法解释将于2016年3月1日起正式实施。
  •   最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过)


      法释[2009]7号


      中华人民共和国最高人民法院公告

      《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过,现予公布,自2009年10月1日起施行。

      二零零九年五月十四日

      为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定,结合民事审判实践,制定本解释。

      第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。

      基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。

      第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:
      (一)具有构造上的独立性,能够明确区分;

      (二)具有利用上的独立性,可以排他使用;

      (三)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。

      第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:

      (一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;

      (二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

      建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

      第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外。

      第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

      前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

      第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

      第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项,应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。[page]
      第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积,可以按照下列方法认定:

      (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

      (二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

      第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数,可以按照下列方法认定:

      (一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;

      (二)总人数,按照前项的统计总和计算。

      第十条 业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

      将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。

      第十一条 业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

      第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由,依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

      第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持:

      (一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;

      (二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;

      (三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;

      (四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;

      (五)其他应当向业主公开的情况和资料。

      第十四 条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。[page]
      属于前款所称擅自进行经营性活动的情形,权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的,人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

      第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约,或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定,实施下列行为的,可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”:

      (一)损害房屋承重结构,损害或者违章使用电力、燃气、消防设施,在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用;

      (二)违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观;

      (三)违反规定进行房屋装饰装修;

      (四)违章加建、改建,侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

      第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的,参照本解释处理。

      专有部分的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。

      第十七条 本解释所称建设单位,包括包销期满,按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后,以自己名义对外销售的包销人。

      第十八条 人民法院审理建筑物区分所有权案件中,涉及有关物权归属争议的,应当以法律、行政法规为依据。

      第十九条 本解释自2009年10月1日起施行。

      因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件,适用本解释。本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。

      最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过)

      法释[2009]8号


      中华人民共和国最高人民法院公告[page]
      《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过,现予公布,自2009年10月1日起施行。

      二零零九年五月十五日

      为正确审理物业服务纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。

      第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。

      第二条 符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:

      (一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;

      (二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

      前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

      第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。

      第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。

      第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。

      业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。

      第六条 经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

      第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。[page]
      第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持。

      物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的,人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

      第九条 物业服务合同的权利义务终止后,业主请求物业服务企业退还已经预收,但尚未提供物业服务期间的物业费的,人民法院应予支持。

      物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的,按照本解释第六条规定处理。第十条物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。

      物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。

      第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定,适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。

      第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同,以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷,人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。

      第十三条 本解释自2009年10月1日起施行。

      本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。

     
  •   提问:

      有两个问题:第一个问题,我们注意到《物权法》实施之后就确定了多维度、分步骤的《物权法》司法解释工作规划,想请您介绍一下这个规划的具体情况?第二个问题,请您介绍一下《司法解释(一)》的出台旨在解决哪些现实中的问题?

      程新文:

      《物权法》包括了总则、所有权、用益物权、担保物权和占有等五编,对于其中的许多条文规定的适用问题,都需要通过司法解释的方式进一步细化,以解决实践中如何更好适用的问题。2009年5月,我们颁布了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,目前正在根据《物权法》的规定以及司法实践中的经验总结修订起草担保物权司法解释,《物权法》中的其他内容,如相邻关系、宅基地使用权、地役权、占有等,也都将是我们未来关注的问题。我们将本着紧密结合审判实践热点难点,成熟一些、规定一些的原则,逐步推进物权法司法解释的起草工作。

      程新文:

      物权法司法解释一主要解决问题有:实践中对不动产登记与民事诉讼关系的错误认识和做法,对预告登记后不动产物权人处分不动产物权的行为的过度限制,对机动车等特殊动产物权变动中第三人范围理解的偏差,对《物权法》第二十八条的不适当地扩大化适用,对按份共有人优先购买权的实践运用及司法判断标准的不统一,对善意取得制度适用标准的差异等。

      提问:

      我有两个小问题,也是我们老百姓非常关心的。最近几年关于房屋买卖的纠纷日益增多,但是有一方可能认为登记错误就状告刑事案件,但是有一方认为是买卖合同无效的话就是民事案件。我注意到怎们这个司法解释刚才也提到了这一点,想我们的领导回答一下到底老百姓应该怎么诉讼?我们也关注到网上最近热议的话题,关于近期城市规划管理意见里面提到今后可能不再封闭建小区,道路将公共化,大家关心这到底跟《物权法》是什么样的关系?如果真是道路公共化之后,会不会与我们现行的《物权法》相关解释是相违背的?

      程新文:

      先回答第一个问题。根据《不动产登记暂行条例》,我国不动产登记涉及的不动产物权主要有九大类权利,包括集体土地所有权,房屋等建筑物、构筑物所有权,森林、林木所有权,耕地、林地、草地等土地承包经营权,建设用地使用权,宅基地使用权,海域使用权,地役权,抵押权,这些权利可以说涉及到了日常生活、正常生产经营的许多方面,非常重要。

      程新文:

      造成你提到的实践中比较混乱的原因很多,但究其根本而言,是由于对不动产登记的性质及其在不动产物权变动中的作用认识不清所致。一方面,不动产登记是不动产物权的公示方式,是当事人不动产物权发生变动的意思表示推动的结果,不能把不动产物权登记理解为国家对不动产物权关系进行的干预,解释为行政权力对不动产物权的授权或确认。另一方面,根据《不动产登记暂行条例》的规定,我国承担不动产登记的机构在性质上是国家行政机关,就其履行不动产登记的法定职责及所遵循的程序而言,不动产登记又具有行政行为的特点。

      程新文:

      不动产登记的复合性导致由此引发的诉讼就应当根据诉讼标的而区分民事或行政诉讼程序。涉不动产登记民事诉讼的诉讼标的应当是针对不动产物权的归属或原因行为(买卖、赠与、抵押等基础法律关系);涉不动产登记行政诉讼的诉讼标的针对的是登记行为本身,即在行政诉讼中人民法院审查的是登记行为的合法性。

      程新文:

      当然,根据《行政诉讼法》第61条的规定,在涉及登记的行政诉讼中,当事人申请一并解决相关民事争议的,人民法院可以一并审理。这一规定的目的是为了完善民事争议和行政争议交叉时的处理机制,便于纠纷的一次性解决,方便当事人诉讼,并未改变相关争议的民事纠纷性质,对此应当有正确的认识。

      程新文:

      《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提到了新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区;已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化。正像有关部门所介绍的那样,封闭住宅小区是农耕时代的产物,我们现在已经处于21世纪工业化、信息化和新型城镇化的新时代,推进现代化城市建设需要我们有新的理念和探索。

      我们认为,上述举措的目的是为了实现物和有关资源效益的最大化,这是一个非常具有前瞻性的、与时俱进的城市发展理念,是贯彻落实十八届五中全会提出的五大发展理念中的共享发展理念的体现,也是落实中央城市工作会议的重要举措,符合当今世界的潮流和发展趋势,对于推进城市现代化具有重要指导意义。目前,党中央、国务院提出的这一意见属于党和国家政策的层面,涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题,还有一个通过立法实现法治化的过程。作为人民法院,我们将密切关注,并积极应对。

      提问:

      刚才程庭长谈到关于新的城市规划的意见,请教一下您,现在的《物权法》上有明确的规定,像小区内的公共绿地和道路都属于业主共有,如果涉及到您所说的这种权益的调整,还有多长的路要走?有哪些城市要办?

      程新文:

      回答上一个问题时我提到,这是属于具有时代特征的一个重大战略举措,中央前不久还专门召开了第一次中央城市工作会议。目前,这个意见尚处于党和国家的政策层面,国家政策上升为法律,我想这是立法机关要做的事情。当然,我们作为司法机关,对此会密切的关注,对由此可能涉及到的相关主体的权益的影响、协调和保护,加强调研,及时研判,并进一步加强对下指导力度,积极协调有关方面妥善的处理好相关的纠纷。

      提问:

      在我们现实生活中,对于机动车转让提出执行异议的案件比较多,想问庭长如何理解《司法解释》第六条的有关规定?债权人对于已经转让但没有过户的车辆主张债权,是否会得到法院的支持?另外,已经转让但没有过户的车辆如果发生交通事故需要理赔的情况,这样权利主张或者是保护的顺序是怎样的?请您分析一下。谢谢。

      程新文:

      我们《解释》第六条涉及到《物权法》第23条、24条的相关规定。一方面,根据《物权法》第23条、第24条的规定,机动车等特殊动产物权变动,是交付即发生物权变动的效力,未经登记,只是不得对抗第三人。另一方面,在物权与债权的关系上,在一物之上既有物权又有债权时,一般而言,物权优先于债权。

      程新文:

      具体到机动车等特殊动产之上存在未办理登记的受让人与转让人的债权人的情况,通过转让人(如你的问题中所提到的张三)的交付取得特定动产物权的人(也就是李四)虽未办理登记,但其(李四)已经依法享有物权,故从法律条文的本身涵义以及法律整体的逻辑体系看,其(李四)权利应优先于转让人的一般债权人(包括王五)。换句话说,就是转让人的一般债权人,包括破产债权人、人身损害债权人、强制执行债权人、参与分配债权人,都应当排除于《物权法》第二十四条所称的“善意第三人”范畴之外。当然,这里所称的债权人自然不包括针对该标的物享有担保物权的债权人,因为此时其债权已设定担保,该债权人已经成为该物的担保物权人,自然就抵押或质押担保的财产享有优先受偿的权利。

      程新文:

      另外你提到的人身损害债权人的问题,实践中往往会考量道德和价值取向等因素而使问题复杂化。但由于《物权法》第24条仅是解决机动车等特殊动产物权变动中的对抗问题,如果将该类特殊债权人作为不可对抗的第三人,则与该条的立法本意以及物权优先于债权的基本原则不符。至于这种情形下哪一个权利应优先保护的问题,属于立法者基于价值理念判断通过法律规定加以回应。

      事实上,本条规定的“法律另有规定的除外”中所包含的权利中已经有一些含有了人身损害债权的内容,比如《海商法》第22条规定的船舶优先权中就包含了在船舶营运中发生的人身伤亡的赔偿请求权,对法律已经特别规定享有法定优先权的债权人,不管物权变动登记与否,均应属于绝对不可对抗的善意第三人范畴。

      提问:

      还是问一下刚才街区制的问题。刚才您在回应中也说到,党的政策和国家政策上升到法律的时候需要一个过程。我想问,一般来说比如说法律有修正案或者草案的时候有前期的征求民意,党的政策或者国家政策所谓的开放街区制,中共中央出台的这个意见,前期有没有经过民意调查或者是民族的调研?这也是一个程序性的问题,因为法律有这样的规定,不知道党的政策和国家的政策应不应该有这样的问题。

      程新文:

      你提的问题我个人认为是怎么实施立法法,跟我们今天的主题不是很近,也不是今天发布的解释涉及的内容。但我也愿意回答这个问题。我们知道中国特色的社会主义法律体系在形成过程当中,它是我们党领导人民来制定法律,党也领导人民遵守法律,同时也领导司法机关来执行法律。

      所以,党的政策和国家政策怎么样制定出来,有规定的程序。包括向社会各界征求意见,包括向有关部门,也包括人民法院,我们也是作为社会的一分子,作为司法机关来说更多的是接触这种最后一道防线,很多社会矛盾,现在有多元化纠纷解决机制,有不同的解决纠纷的渠道,人民司法是纠纷解决的方式之一,是最后一道防线,我们也会根据人民司法工作实际通过适当方式向有关部门反映司法实践中发现的情况和问题。我们会严格的按照自己的工作职责做好相关工作。

     
  •   《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度。从司法实践看,它不仅存在于物权确认纠纷、执行异议之诉等纠纷中,而且更为广泛地遍布在为数众多的合同、侵权乃至婚姻家庭继承纠纷中。

      《解释(一)》第十五条规定了“善意”认定的基本标准,即“受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任”。

      第十六条则规定:具有下列情形之一的,应当认定不动产受让人知道转让人无处分权:(一)登记簿上存在有效的异议登记;(二)预告登记有效期内,未经预告登记的权利人同意;(三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项;(四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误;(五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的,应当认定受让人具有重大过失。

      第十七条规定:受让人受让动产时,交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的,应当认定受让人具有重大过失。

      善意取得相关知识介绍:

      不动产善意取得的构成要件

      1、不动产登记薄出现权属登记错误。

      主要有三种情形:

      (1)共有的不动产登记在一人名下。

      (2)因履行无效合同产生的登记错误。

      (3)因其他原因发生的登记错误。

      2、不动产登记名义人以自己的名义实施了无权处分(出卖、互易、抵债、出资等)。根据《买卖合同解释》第3条的规定,该无权处分订立的买卖合同(互易合同)是有效的合同。

      3、第三人受让时为善意。即不知这是无权处分。但需要注意的是:若不动产登记薄上存在异议登记(但15天未起诉的除外)、预告登记、抵押登记、第三人不得主张为善意。

      4、第三人以合理的价格受让。

      5、办理了过户登记。

     
  •   房本登记错误,权利人如何起诉?

      在国内房价不菲的当下,房屋信息登记错误会给买房人带来无穷无尽的麻烦,甚至是巨大的财产损失。

      据媒体报道,前不久陕西华阴市政府被市民起诉,在诉讼期内,华阴市政府既不应诉也不出庭,法院作出并送达判决后,华阴市政府依然不闻不问,此事就是百姓的土地使用证被政府变更登记在别人名下引起的。

      在司法实践中,政府部门将土地权属、房屋信息登记错误的情况时有发生,一种流行的观点是权利人要先起诉相关行政部门,进行证书的变更后再向相关利害人主张实体权利,这容易让百姓陷入诉讼之累。

      谢晓勇告诉记者:“司法解释对如何起诉进行了明确规定,因房屋归属产生争议的,权利人可以直接提起民事诉讼,此时法院应当受理。”

      物权法司法解释对诉讼类型的明确规定,不仅方便群众起诉,更是对立案登记制改革的呼应,可以有效解决公众立案之后审判部门内部的分工问题,从立法技术上保证了公众权利的实现。

      出了买房钱,房本上没有名字怎么办?

      我国持续多年的出生性别比失衡让婚恋市场变得格外热闹,农村大龄男青年的婚姻问题更频繁成为媒体头条。

      结婚时男方家庭为了表示对女方的尊重,即使男方出了婚房钱,一般也会将女方登记在房本上。夫妻恩爱时相安无事,一旦出现问题闹到要离婚的地步,房子就成了大难题。

      女方可能说房本上有她的名字,根据物权法的“公示公信”原则,房子应有女方的一份。

      然而,按照物权法司法解释,有证据证明房屋真实权利归属的一方才是真正的房主,房子并不必然属于名字写在房本上的人。

      谢晓勇建议,对房屋真实归属有异议的一方应保存好相关证据,如购方合同、付款凭证、资金来源等,一旦发生房屋归属纠纷,能拿出这些证据的一方就有可能成为真实的权利人。

      合法取得房屋,未完成房屋登记如何处理?

      中央财经领导小组办公室副主任杨伟民2015年11月介绍,城镇户籍人口家庭,住房基本上得到了满足,人均34平方米。

      再从我国人口老龄化的趋势来看,80后90后的青年人在未来若干年将从父母或爷爷奶奶那里继承一两套或更多房产。多余的房子可以出卖出租,但是空置的现象仍不能完全避免。

      如果一个青年继承了家中一套房产,没来得及登记房子就受到侵害,被人为烧毁了,他该如何处理?毕竟房本上没有他的名字。

      谢晓勇告诉记者:“根据司法解释的规定,只要物权获得有合法依据,即便尚未完成房屋登记,权利人也可以请求保护其物权。”

      可以看到该司法解释最大程度的尊重了法律事实,不完全以不动产登记证上记载的权利为准,充分考虑复杂的现实情况,注重保护真实的权利状态。

      在依法治国的大背景下,完善对物权的保护具有重要的现实意义。物权与债权基本构成了现代经济学意义上的财产权,对个人财产权的保护是人格独立的前提,有了独立的人格,公众的创新、创业意识将得到更大程度的激发,经济发展才会更加繁荣,社会也将变得更加有活力、更加稳定。从此意义上讲,物权制度的完善与每个人都息息相关,公众应更多关注即将施行的物权法司法解释,让法律对物权的保护落地生根。

     
  •   (一)不动产登记与物权确认或基础关系争议

      《物权法》第十四条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。实践中,有观点认为,除非法律另有规定,未经不动产登记机构登记就不能取得及享有不动产物权,不动产物权争议涉及到登记就应通过行政诉讼解决。这种观点受众颇广,在很大程度上导致实践中出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象,这不仅徒增当事人讼累,也有损司法的权威和公信。

      针对这一情况,《解释》从两个方面作出规定:

      1、在案件的受理上,规定因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的,属于人民法院民事诉讼受案范围,人民法院应依法予以受理,民事审判部门应依法予以审理。

      2、从诉讼中不动产登记簿证明力的角度,规定对发生争议的不动产物权归属的最终判断,应当依赖于对原因行为或基础关系的审查,故在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下,应当支持其诉讼请求。

      (二)预告登记的效力

      《物权法》第二十条第一款规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。实践中,对于现实登记权利人针对不动产的何种处分,会因违反法律规定而不发生物权效力,存在模糊认识,一些案件中甚至出现不当扩大预告登记效力的倾向。

      基于预告登记制度的内涵,正确适用预告登记制度,必须注意坚持依法兼顾保障登记权利人的请求权与限制登记义务人的处分权的平衡原则,为此,《解释》第四条对《物权法》第二十一条所称的不发生物权效力的“处分行为”进行了限缩性解释,即将其限于未经预告登记的权利人同意而转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的在法律上危及或者妨碍债权如期实现的行为。

      (三)特殊动产转让中的“善意第三人”

      近年来,有关船舶、航空器和机动车等特殊动产引发的纠纷呈逐年上升趋势。尤其是随着人们物质生活水平的提高,机动车逐步走入普通百姓的日常生活,据统计,截至2015年5月,全国机动车总保有量达2.69亿辆。机动车的二手交易也大量增加,实践中机动车名实不符的情况也并不鲜见。

      加上因为机动车抵押、交通事故引发损害赔偿、机动车所有权人破产等原因而形成的权利人,也会在诸多情形下与机动车买卖交易的双方当事人的权利产生交集,因此,如何处理好相关纠纷成为审判实践中的热点和难点。基于此,《解释》第六条以实践中经常发生的权利冲突类型为导向,遵循特殊动产物权变动的物权法规则,通过排除转让人的债权人作为物权法第二十四条所称“第三人”的角度进行了规定。

      (四)发生物权变动效力的人民法院、仲裁委员会的法律文书的范围

      根据《物权法》第二十八条规定,人民法院、仲裁委员会的法律文书直接导致的物权变动,不以登记、交付为生效要件,法律文书一经生效,即发生物权效力。对于直接导致物权变动的人民法院、仲裁委员会作出的法律文书的范围问题,一直是司法实践中争论不休的难题。

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      出于维护物权变动模式体系安定的目的,应当注意防止实践中不适当地扩大化适用《物权法》第二十八条,损害相关权利人的合法权益,故需要对该条所称人民法院、仲裁委员会的生效法律文书进行目的性限缩解释。因此《解释》第七条规定:“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书,应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”

      (五)按份共有人优先购买权的司法保护

      《物权法》第一百零一条确立了按份共有人优先购买权制度,但该条表述较为简单,远远不能解决优先购买权行使的前提条件、方法及法律效果等实践中亟需明确的重要问题,这还导致按份共有人优先购买权的实践运用及司法判断标准不一、尺度各异,严重影响按份共有人优先购买权制度功能的发挥。

      《解释》根据《物权法》第一百零一条的立法精神和目的,对按份共有人优先购买权制度进行了细化,通过第九条至第十四条共计六个条文,分别从按份共有人优先购买权行使的起始条件、同等条件的认定、行使期间、主体范围以及裁判保护等方面进行了规定,极大地完善了按份共有人优先购买权行使的制度架构,使得这一制度从法律的原则规定成为走入现实的具有高度可操作性的鲜活制度。

      (六)善意取得制度的适用

      《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度。从司法实践看,与善意取得相关的纠纷非常常见,它不仅存在于物权确认纠纷、执行异议之诉等纠纷中,而且更为广泛地遍布在为数众多的合同、侵权乃至婚姻家庭继承纠纷中。而《物权法》第一百零六条在理解上存在诸多争议之处,如何正确适用善意取得制度是《物权法》适用中的一个重点、难点和热点。

      对此,《解释》第十五条规定了“善意”认定的基本标准,即《物权法》第一百零六条规定的善意取得中的“善意”具体指什么,以及在诉讼中由谁承担举证责任;第十六条、第十七条则分别就不动产善意取得中受让人非善意的认定、动产善意取得中受让人重大过失的认定作出具体规定;这三条规定与第十八条关于善意的判断时间的规定,共同构成了对《物权法》第一百零六条第一款第一项“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”的具体解释。

      第十九条则针对《物权法》第一百零六条第一款第二项“以合理的价格转让”,指出应严循立法目的与价值取向,立足个别交易的具体情况,深刻体察社会一般交易认知感受,准确判断价格是否合理。第二十条对机动车等特殊动产如何适用《物权法》第一百零六条第一款第三项规定进行了明确。上述条文形成了对善意取得适用的较为完整的规则体系。此外,《解释》还基于增进司法裁判的社会认同,简化裁判理据的目的,立足于法律不保护非法交易的价值理念,对善意取得制度适用的排除情形进行了规定。

     
  •   亮点一:房屋登记簿登记错误可起诉纠正

      司法解释第一条,因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议,当事人提起民事诉讼的,应当依法受理。第二条,当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。

      亮点二:针对一房二卖 买房需预告登记人同意

      司法解释第四条,未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当认定其不发生物权效力。

      为了防止一房二卖,《物权法》特别规定,房屋预告登记后,未经买房者同意,处分该不动产的,不发生物权效力。但事实上并不清楚他人的何种处分会导致无效,有的甚至出现房屋不能出租的情况,变相扩大预告登记效力的范围。

      同时,生活中,一房二卖的情况经常出现,如果第二个支付了合理对价,并过户到自己名下,前一买房者往往拿不到房子。因而,司法解释根据兼顾保障登记权利人的请求权与限制登记义务人的处分权的平衡原则,将《物权法》中的处分行为“进行了限缩性解释,明确了没有经过预告登记人的同意,第二个买主无论如何都不能获得房屋的所有权。”

      在房产交易中,存在有商品房预售制度,购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记,以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。司法《解释》的第四条规定,未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照《物权法》第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。

      亮点三:机动车转让即便未登记 受让方权利优先

      机动车现今早已走入寻常百姓家,机动车交易也日益频繁。据统计,截至2015年5月,全国机动车总保有量达2.69亿辆。机动车的二手交易也大量增加,实践中机动车名实不符的情况也并不鲜见。加之因机动车抵押、交通事故引发损害赔偿、机动车所有权人破产等原因而形成的权利人,也会在诸多情形下与机动车买卖交易的双方当事人的权利产生交集,因此,如何处理好相关纠纷成为审判实践中的热点和难点。

      比如,在机动车所有权转让交易中,如果转让人(张三)已经把机动车交付给了买受人(李四),但双方没有去办理过户登记,而转让人对外还对王五有负债没有偿还,并且转让人没有其他财产可以偿还债务。那么,王五能不能主张用这辆机动车来抵偿张三欠他的债务呢?或者说,这时候的王五和李四谁对这辆机动车拥有优先所有权?

      根据《物权法》第23条、第24条的规定,机动车等特殊动产的物权变动,是交付即发生物权变动的效力,未经登记,只是不得对抗第三人。根据司法解释第六条规定,转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权,受让人已经支付对价并取得占有,虽未经登记,但转让人的债权人主张其为《物权法》第二十四条所称的“善意第三人”的,不予支持,法律另有规定的除外。

      而且,在物权与债权的关系上,在一物之上既有物权又有债权时,一般而言,物权优先于债权。简单来说,李四的权利优先于王五的权利,即使没有登记,法律应该优先保护李四的权利。

      亮点四:离婚分房产不受登记影响

      当下,很多人离婚都会涉及到财产的分割,特别是房产的分割。那么,法律判决书生效之后,将夫妻共同房产判给其中的一方,但房产证上仍是两人的名字,这是不是意味着法律判决生效之日开始就已经实现了产权的变动?对此,司法《解释》给予了肯定答复。

      最高人民法院民一庭庭长程新文表示,“在离婚诉讼中,如果法院判决准予离婚,同时判决夫妻共有的房屋归丈夫或妻子一人所有,那么自法院判决生效时起,房屋的所有权就不再属于双方共有,而是归属于丈夫或者妻子一人,即使该房屋仍登记在夫妻双方名下。”

      关注热点

      1、拆小区围墙,需全体业主同意吗?

      这位专家表示,一个小区使用的土地,无论是小区内建设道路、绿地,还是建设住宅楼的土地,都先是开发商从政府手中获得使用权,建设完成后出售给业主。

      同时,《物权法》中规定,小区道路如果没有明确规定属于市政道路的,产权属于全体业主。这里有一个“业主共有权”的问题,小区围墙逐步打开,从物权法来说,应该由业主们同意。所以,国家的政策要付诸实施,还需要法律方面的衔接。

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      2、开放小区道路,业主可获补偿吗?

      这位专家指出,开放小区中的道路资源,小区业主应获得补偿,这些补偿包括退回土地使用权剩余年限的土地出让金、给小区居民带来不便的补偿、道路建设成本,以及由此给居民带来不便进行的补救措施,包括噪音、污染等一系列问题。

      3、推行街区制,安全隐患会增加吗?

      另外,推行街区制后,很多人担心,以后小区的物业如何管理?小区的安全隐患是不是会增加?对此,这位法学专家表示,小区的治安不单单靠封闭,还要靠管理和防范等,如加强巡逻、守护等多种措施。对于噪音、车流量增加等带来的问题,要有具体的、有针对性的配套措施进行解决。总的来说,小区逐步放开是有一个过程的,除了法律方面的衔接,一系列配套政策、措施也是不能少的。

      4、宅基地使用权将是未来关注的问题

      最高人民法院民事审判第一庭庭长程新文在发布会上还表示,目前正在根据《物权法》的规定以及司法实践中的经验总结修订起草担保物权司法解释,《物权法》中的其他内容,如相邻关系、宅基地使用权、地役权、占有等,也都将是未来关注的问题。当下,在鼓励农民进城落户的背景下,农民的宅基地使用权如何处置成为大家关注的焦点。这部分的权利如何保障或转让,也需要进一步细化明确。

     
  •   关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)

      (2015年12月10日最高人民法院审判委员会第1670次会议通过,自2016年3月1日起施行)

      为正确审理物权纠纷案件,根据《中华人民共和国物权法》的相关规定,结合民事审判实践,制定本解释。

      第一条 因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议,当事人提起民事诉讼的,应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议,且人民法院一并审理的除外。

      第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。

      第三条 异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后,当事人提起民事诉讼,请求确认物权归属的,应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

      【对应法条】物权法第十九条第二款:不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。

      第四条 未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。

      【对应法条】物权法第二十条第一款:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

      第五条 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除,或者预告登记的权利人放弃债权的,应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。

      【对应法条】物权法第二十条第二款:预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

      第六条 转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权,受让人已经支付对价并取得占有,虽未经登记,但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的,不予支持,法律另有规定的除外。

      【对应法条】物权法第二十四条:船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。

      第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书,应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

      【对应法条】物权法第二十八条:因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

      第八条 依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权,但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人,根据物权法第三十四条至第三十七条的规定,请求保护其物权的,应予支持。

      【对应法条】物权法第二十八条:因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

      第二十九条:因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。

      第三十条:因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。

      第三十四条:无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。

      第三十五条:妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

      第三十六条:造成不动产或者动产毁损的,权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

      第三十七条:侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。

      第九条 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时,其他按份共有人主张优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。

      第十条 物权法第一百零一条所称的“同等条件”,应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。

      【对应法条】物权法第一百零一条:按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

      第十一条 优先购买权的行使期间,按份共有人之间有约定的,按照约定处理;没有约定或者约定不明的,按照下列情形确定:

      (一)转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的,以该期间为准;

      (二)通知中未载明行使期间,或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的,为十五日;

      (三)转让人未通知的,为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日;

      (四)转让人未通知,且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的,为共有份额权属转移之日起六个月。

      第十二条 按份共有人向共有人之外的人转让其份额,其他按份共有人根据法律、司法解释规定,请求按照同等条件购买该共有份额的,应予支持。

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      其他按份共有人的请求具有下列情形之一的,不予支持:

      (一)未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买,或者虽主张优先购买,但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求;

      (二)以其优先购买权受到侵害为由,仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。

      第十三条 按份共有人之间转让共有份额,其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。

      【对应法条】物权法第一百零一条:按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

      第十四条 两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时,请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的,应予支持。

      第十五条 受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。

      真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任。

      第十六条 具有下列情形之一的,应当认定不动产受让人知道转让人无处分权:

      (一)登记簿上存在有效的异议登记;

      (二)预告登记有效期内,未经预告登记的权利人同意;

      (三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项;

      (四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误;

      (五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

      真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的,应当认定受让人具有重大过失。

      第十七条 受让人受让动产时,交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的,应当认定受让人具有重大过失。

      第十八条 物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”,是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。

      当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的,转让动产法律行为生效时为动产交付之时;当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的,转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。

      法律对不动产、动产物权的设立另有规定的,应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。

      【对应法条】物权法第二十五条:动产物权设立和转让前,权利人已经依法占有该动产的,物权自法律行为生效时发生效力。

      第二十六条:动产物权设立和转让前,第三人依法占有该动产的,负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

      第十九条 物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”,应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况,参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

      第二十条 转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的,应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。

      【对应法条】物权法第二十四条:船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。

      第二十一条 具有下列情形之一,受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的,不予支持:

      (一)转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效;

      (二)转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。

      【对应法条】物权法第一百零六条:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

      (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

      (二)以合理的价格转让;

      (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

      受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

      当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。

      合同法第五十二条:有下列情形之一的,合同无效:

      (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

      (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

      (三)以合法形式掩盖非法目的;

      (四)损害社会公共利益;

      (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

      第二十二条 本解释自2016年3月1日起施行。

      本解释施行后人民法院新受理的一审案件,适用本解释。

      本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件,以及本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。

     
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