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开发商在未达到合同约定的交房条件下通知业主接房，这里的未达到交房条件主要指的是没有取得约定的《建筑工程竣工验收备案表》，请问各位专家这样判罚合理吗？

更新时间：2018-12-28 16:41:11人浏览

问题描述：

开发商在未达到合同约定的交房条件下通知业主接房，然而业主在不知情的情况下接收了房屋后才发现房屋未达到交房条件，这里的未达到交房条件主要指的是没有取得约定的《建筑工程竣工验收备案表》，而业主的确接收了房屋实体，业主起诉开发商支付约定的违约金被一审驳回，理由是业主没有拒收房屋视为认可，开发商随即也补齐交房必备手续且业主无经济损失，法官根据合同中一条：交房时出卖人应出示相关合格手续或者出示手续不齐全，买受人享有拒收房屋的权利。所以法院判罚业主败诉，意思是业主当时可以拒收但是仍然接了房视为认可，而业主接房时并不知道房屋未达到交房条件，请问各位专家这样判罚合理吗？上诉胜诉几率大吗？谢谢

4位律师解答

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关于逾期交房的违约金比例,国家并没有一个统一的标准。一般情况下,双方有合同约定的,按照有约定按约定、没约定按法定的原则,以合同上约定的比例执行;合同上没有约定的,按照同期银行贷款利率为准。
不过,尽管逾期交房的违约金没有一个统一标准,但合同上的违约金比例并不是固定不变的,可以以实际损失为标准进行适当调整。
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。
” 根据以上规定,如果房产公司长时间逾期交房给购房者造成的损失高于合同约定的违约金,购房者可以请求人民法院适当予以增加,按实际造成的损失确定违约金,要求房产公司承担违约责任。
　　影响开发商不断降低逾期交房违约金赔偿比例的因素有很多。一般开发商都有一个工程进度表,影响工程进度的因素有很多,比如天气、资金等,一旦工程进度不能按时推进,逾期交房的可能性增大的话,开发商势必会降低逾期交房的违约金比例,以最大限度减少自己的损失。

2018-12-28 16:16:07

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在开发商违约情况，业主起诉开发商需要做好以下准备：第一，业主身份证原件和复印件各一份。第二，购房合同原件与复印件各一份。第三，看合同中是否有约定管辖，如果有约定管辖的法院，需要去约定的法院起诉，如果没有约定管辖，可以在被告住所地法院起诉立案。
第四，去工商局查询开发商工商登记信息。第五，收集证据，证明开发商违约。第六，立案后，法院会告知开庭的时间，地点，以及举证期限等，积极出庭应诉.第七，法院调解，调解不成法院会开庭审理并出具判决书。

2018-12-28 16:19:38

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第一:是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》,这是国家强制要求的。不管购房者和开发商在买房合同中是否约定将开发商取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件,开发商交房时都应提供。
第二:是我们常说的“两书”,“质量保证书”和“使用说明书”。第三:是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据。第四:购房合同上标明的交房条件。可以拒绝收房。
也可以直接到法院起诉，要求开发商于一定的时间内取得上述证明文件并向你们支付逾期交房的违约金。

2018-12-28 16:41:11