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我想购买一套总价40万元的二手房，可房主只有购房合同，所以就没有办理房产证。

更新时间：2018-10-21 14:08:11人浏览

问题描述：

我想购买一套总价40万元的二手房，可房主只有购房合同，且合同还没有在房产局备案，所以就没有办理房产证。房主答应如果我们现在购买，他可以直接将合同的名字改过来，之后去办理房产证就是我们的名字了。这样我们要怎样才能确保这个证办下来的真实性呢？现在应该怎么做才能确保我们的利益不受损，不受骗呢？

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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1，买方因限购政策不能履行合同，属于不可抗力，不是违约。2，合同中约定的违约金如果是双方协商一致约定的，就有效。按照法律规定，合同约定的违约金不高于合同标的额的30%即可。
3，中介没有审查购房资格的义务，但是需要尽到提醒义务。4，胜诉率这个问题没法回答你，我只能给你说如果证据齐全胜诉的可能性较大。一个案件能不能胜诉不是律师说的算，要看案件详情、双方证据情况、诉讼技巧、法官的认定与判决，这是一个综合因素。
如果有哪个律师给你说这案子肯定能赢，那一定是为了骗你钱。5，中介有告知义务，但是没有审查义务

2018-10-21 13:46:59

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第一你需要查看房屋销售的手续是否五证齐全，二查询该楼盘是否是受限交易如为经济适用房。三如果房屋销售的五证齐全，也不是经济适用房，那么你应与开发商签订合同，同时开发商给你开具正式的预售发票，你可以向原购人付部分房款，待商品房买卖合同备案并办理预告登记后，你可以向原购房人付余下的房款，并要求开发商给你开具发票。

2018-10-21 13:51:56

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在二手房交易市场中，常常会有这样的案例出现，即买卖双方已经签订了二手房房屋买卖合同，但是当快要交房的时候，原房主却反悔，拒绝交付房屋。为啥会出现这种情况对于购房者来说，应对房主反悔的对策是什么，该怎么办呢
一、二手房交易签约后房主反悔的原因随着二手房的升温，在二手房交易过程中也经常出现签约后房主反悔的事情。究其原因，是多种多样的。从实践上看，主要有以下原因：
1、房主会以所售房屋是夫妻共同财产，夫妻一方在出售二手房时没有征得另一方同意为理由，解除卖房合同收回房屋;
2、房主认为所售房屋是政策规定的不允许出售的房屋类型;
3、房主以卖房时为避税签署的是“黑白合同”为由，要求认定买卖合同无效;
4、房主以中介公司没有及时转交买房人的定金为由，要求认定合同无效。事实上，我们从上述实践中所反映的理由来看，出现这一现象的主要原因是房价上涨快，卖房人售出房屋后感觉吃亏，从内心里反悔。当然还可能有其他原因，比如二手房交易手续复杂，、房屋产权登记制度不合理等。既然有这么多的原因导致了二手房交易签约后房主反悔，那么，这些被反悔的购房者要怎么办他们的权益要由谁来保护，有什么对策吗下面我们将继续探讨。
二、二手房买卖签约后房主反悔的对策，该怎么办房主签约后却反悔，购房者的利益变得非常扑朔迷离。一般来讲，购房者应该采取应对的对策如下：
1、在与二手房房主签订购房合同时，购房者必须提前考虑房价上涨等因素，考虑相关的可能结果，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，及时办理，避免对方反悔。
2、为避免因为房主主张房屋为夫妻共有而最后被判定合同无效，买房人应在签订买房合同时让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。
3、为了了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对可能出现的质量问题如何承担责任作出书面约定。
4、购房者要了解待购的房屋是否属于不能上市的国家法律明确规定的农村宅基地所建房屋，如果是的话，建议城镇居民不要购买这类房屋。
三、具体案例分析交比你如何应对二手房卖方毁约房价20%以内的定金均合法，工商建议买房者提高定金额度随着二手房的价格节节攀高，部分二手房卖方心态失衡，频繁出现毁约的情况，买房人不堪其扰。工商局近期就收到不少投诉，卖方以临时加价等借口毁约。工商部门表示，相关法律规定房产总价20%以内的定金都是合法的数额，买房者通过多付定金的方式可以有效制约卖方毁约，“因为双倍定金的违约金会增加卖方的毁约成本。”临时加价“没商量”等等

2018-10-21 14:08:11