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出卖人按房款的3%支付违约金。双方签订的商品房买卖合同应予解除，是否包含以上4项？

更新时间：2018-10-10 13:07:13人浏览

问题描述：

2004年8月与开发商签定了《商品房买卖合同》购买营业房一套（五证齐全），付清了房款，合同约定“商品房交付时间为2005年4月30日，逾期交付每天按房款的万分之二支付违约金；门前东西道路上的房屋于2005年4月30日前拆迁完毕，逾期按日支付房款万分之二的损失费；如不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按房款的3%支付违约金。”2006年1月30日，和开发商办理了“商品房结算移交协议书”，该协议书明确了“该房已竣工验收合格，双方已结清房款，无纠纷，协议签订后，出卖人将该房交受买人使用，产权归受买人所有。”开发商并提交了办证的相关手续（合同发票房屋所有权转让申请表房屋测绘图），但当时我未去办房产证。而且自己并未实际占有，考虑到门前东西道路仍未开通，口头和开发商达成协议，房子租给开发商使用。2007年5月开发商为谋取更大利益，重新变更了规划，将我的房子列入拆迁之列，拒不去房产交易中心办理登记备案，我的这套房子不能办理房产证，于是提起诉讼。要求对方履行合同，并赔偿损失。一审法院认为，房子现在无法进行权属登记，原被告之间的“商品房结算移交协议书”无效，双方签订的商品房买卖合同应予解除，开发商返还购房款，并赔偿可得利益损失。可得利益损失参照房屋如期竣工正常交付并且已经办理了权属登记的情形进行计算，不应在计算任何违约金。鉴于据此计算的可得利益损失足以涵盖租金损失，房屋租金损失不再另行计算。判决：1。被告返还原告购房款120000元； 2.被告赔偿原告房屋增值损失280000元； 3.驳回原告其他诉讼请求。法院采纳了房地产评估事务所对该房屋当前价值400000元的评估报告（假设在办理了房屋确权登记手续，以及门前门东西道路上的房于拆迁完毕的前提下，进行评估），准备上诉，要求赔偿违约金，可否要求：1. 逾期交房违约金2. 门前东西道路上的房屋逾期拆迁损失费3. 不能在规定期限内取得房地产权属违约金4. 租金可得利益中是否包含以上4项？谢谢！！

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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商品房买卖合同无效如何赔偿，　　具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：　　
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；　　
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。　　出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：　　
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；　　
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；　　
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。　　可见，购房合同是我们在购房房屋时签订的一种买卖合同。进行商品房买卖的双方分别是开发商，也就是出卖人以及购房者，也就是买受人。购房合同要符合本文所提到的条件，否则就不是有效的购房合同。开发商出现以上五种行为时会导致购房合同解除，购房者可以依据法律的规定，要求开发商返还购房款，并且要求开发商赔偿自己因解除购房合同造成的损失。　　相关知识延伸阅读：什么是合同无效　　合同无效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同当然不发生效力。合同无效取决于国家对已经成立的合同的态度和评价，反映了国家对合同关系的干预，合同不成立的处理结果和合同无效的处理结果截然不同。　　《合同法》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第59条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”

2018-10-10 12:51:16

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在开发商违约情况，业主起诉开发商需要做好以下准备：
第一，业主身份证原件和复印件各一份。
第二，购房合同原件与复印件各一份。
第三，看合同中是否有约定管辖，如果有约定管辖的法院，需要去约定的法院起诉，如果没有约定管辖，可以在被告住所地法院起诉立案。
第四，去工商局查询开发商工商登记信息。
第五，收集证据，证明开发商违约。
第六，立案后，法院会告知开庭的时间，地点，以及举证期限等，积极出庭应诉.
第七，法院调解，调解不成法院会开庭审理并出具判决书。

2018-10-10 12:53:06