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我于2002年底与某房地产公司签定了商品房买卖契约，购买了当时尚未动工的房子。或者按《合同法》有关规定支付违约赔偿金。

更新时间：2018-09-06 08:33:45人浏览

问题描述：

我于2002年底与某房地产公司签定了商品房买卖契约，办理了按揭手续，并于2002年12月开始还贷，购买了当时尚未动工的房子。买卖契约于2004年3月换成了正式合同。契约和合同上的房屋平面图上均显示两个次卧的窗户为外飘窗。合同交房日期是2004年5月30日，但直到当年11月工程主体还未完工，11月6日我去工地看时突然发现阳面次卧的窗户不是外飘窗！而且整幢楼此户型的房子只有这一套这一间不是合同户型图上的外飘窗！窗下还有一个地下室通风口，这都是与合同不符的。当时我们就去找了客服，客服值班的谷姓先生在到现场看过后证实了现房屋窗户与合同不符，并答应向公司反映，寻求解决方案。当时我们提出的要求是：把窗户按合同规定改回成外飘窗，或者换一套相同户型的房子，或者按《合同法》有关规定支付违约赔偿金。后经多次与客服交涉，并于2004年12月18日、2005年1月20日、2006年7月14日三次给客服递交了书面材料要求解决，公司方面均未给予答复。

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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房屋买卖合同书面形式应包括如下类型：
　　
（一）正式房屋买卖合同
　　正式房屋买卖合同是房屋买卖合同书面形式的基本类型，内容一般包括房屋买卖合同的基本条款，如房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。尽管法律法规并未规定买卖双方必须采用统一的房屋买卖合同文本，但在办理产权转移登记时，房屋产权登记机关往往要求使用建设主管部门统一制订的规范的合同文本，否则，不予办理备案、登记。但是，并不因为不使用统一合同文本而影响书面房屋买卖合同的成立和效力。
　　
（二）具备特定条件的预约合同
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称商品房买卖司法解释）第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备<商品房销售管理办法>第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据最高法院民一庭的观点，商品房认购、订购、预订等协议是在开发商取得立项、规划、报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的预约性质的合同（事实上预约合同的签订并不限于这个期间）。为保障交易安全，保护业主权益，促进签约，规定具备合同实际履行条件的预约合同，应当认定为本约合同。笔者认为，司法解释的本条规定，用意虽好，但效果一般，极易造成误导。

2018-09-06 08:06:31