华市地方税务局有关土地增值税清算问题解答
导读：
为进一步做好房地产开发企业的土地增值税清算工作，现就有关纳税人反映的清算政策问题，提出如下处理意见。
1、此次土地增值税清算之后，余下的部分房产在以后转让的，如何进行清算？
答：本次清算后的项目，余下部分再行转让的，按国税发[2006]187号文件第八条之规定处理。
2、如何确定为一个清算项目，以什么为标准？又假设一个楼盘按规划审批总可建面积10万平方，其中已竣工3万平方，在建2万平方，未开发5万平方，如以已竣工的3万平方做为一个清算项目，成本如何确定？特别是没有发生的后期的配套工程成本如何确定？
答：根据国税发[2009]91号文件规定，如果房地产企业在一块土地上进行分期开发的，以开发的期数为清算项目；如果是整体开发的，原则上以建筑施工许可证来区分清算项目。
根据国税发[2006]187号文件第四条第四款规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。在上述情形中，已竣工的3万平方做为一个清算项目时，以该项目实际发生的和可以归集的成本费用作为扣除金额，但不可以预提后期的配套工程成本作为扣除金额。
3、一期里面有住宅和别墅的，土地成本和其他成本如何分配？是否按面积来分配？
答：对既有普通标准住宅，又有非普通标准住宅及其他用房等综合性房地产开发项目，在计算土地增值税时，扣除项目金额按可售面积占比或销售收入占比分别计算确定，但同一项目的分摊方法一经确定，不得改变。
4、车库、车位等辅房的土地增值税清算原则。
答：《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，土地增值税是对出售或有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税款，出售或转让应当以办理相应产权转移为标志，产权未发生转移不需要缴纳土地增值税。因此，对车库、车位、地下室等，虽然收取价款，但是未办理产权证书的，视同租赁收入，计算土地增值税时，不作转让收入，其对应的开发成本及费用也不作扣除项目处理.对随住房一同销售，办理产权转移的车库、储藏间等辅房，按住房的认定标准计算征收土地增值税；不随同住房而另外单独销售的，按非普通住宅标准计算征收土地增值税。
5、结算补交土地增值税计入2009年企业所得税汇算清缴，致使应纳企业所得税为零，汇算前预缴的企业所得税如何处理？
答：企业所得税汇算清缴后，多缴的企业所得税可申请退税。
6、企业取得土地时，政府对所购土地的奖励款，有的企业计入补贴收入，有的冲减所购土地成本，计算土地增值税时，哪一种处理方法正确？
答：在土地增值税清算时，政府返还的土地奖励款统一冲减土地成本。
7、房地产企业利息支出的扣除规定。
答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，利息支出按以下两种情况进行扣除。凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额（利息上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除）；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。
8、房地产开发项目中公共设施的成本费用如何进行扣除？
答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的（已办理产权证书的），应计算收入，并准予扣除成本、费用。
9、房地产企业将房地产转作固定资产的如何进行土地增值税清算？
答：该类情形中土地增值税清算的原则是：如果产权未发生转移的，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用；如果产权发生转移的，一律视同销售确认收入，计算土地增值税。
10、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费是否可以扣除？
答：对房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
11、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税是否可以扣除？
答：可以。
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