业内分析师认为，新出台的土地增值税政策，将使地产行业流动资金的20-25%被抽离，苏宁环球净利降20%，万科应付土增税31.92亿。
山雨欲来风满楼。
4月16日房产新政以来，市场对地产公司资金的“供血”强行中断，将一切房企IPO和再融资拒之门外，就连不涉及现金的借壳上市，也实质上被叫停。
5月13日，招商地产宣布，50亿的定向增发搁浅。6月10日，世茂股份撤销2009年增发方案。截至目前，超过1000亿元房企再融资计划悬而未决。
而房地公司销售回款的“造血”表现，也尽显颓势。据中金公司分析师白宏炜统计，地产公司5月份签约销量环比显著下滑，销售额环比下降30%~80%，销售面积减少20%~70%。
这还远不是结束。
6月3日，国税总局一纸公文，对土地增值税预征率设定下限。这是5月以来，国税总局下发的第三条跟土地增值税有关的通知。土地增值税清算逼近，意味着房企现金“流血”战即将开始。
“这一次政策措辞很严厉，有明确的问责机制，给地方税务机关的压力很大。”
深圳某分析师指出。
“土增税新政的出台，进一步加剧了资金链条的紧绷程度。” 西南证券分析师崔秀红认为。
“供血”中止，“造血”乏力，“流血”凶猛。房企似乎又走进了三面围堵的怪圈。
“但现在说房地产资金链条四面楚歌还早，至少得等个两三个月再看。说白了，地产这个行业，政策的底就是它的底，不能用简单的数字逻辑分析。”
北京一位知名券商分析师一语中的。
历史重演，地产商资金链加剧紧绷
五个月前，几乎没有人认为地产公司的资金链会有问题。
彼时，地产公司资金充裕，一度创下了两大记录。据理财周报数据中心统计，2009年底，90家地产开发上市公司货币资金总额为1831.97亿，创历史新高。
另外，2009年底上市公司合计货币现金占总资产的比例为20%，为历史最高值，在同样房价快速上涨的2007年这一比例仅为16%。
接下来的一季报显示，地产公司货币资金总额继续升至1836.99亿，升幅为0.82%。但在90家地产开发公司中，48家货币资金出现不同程度减少，且以大房企居多。以“招保万金”为例，四家公司货币资金均减少。其中，万科减少22.1%减幅最大，招商地产减少14.91%，金地减少10.51%，保利减少8.9%。
这并不难理解，各大实力雄厚的公司趁机花钱圈地准备过冬，万科现在吸取教训逆市拿地便是明证。
历史总是惊人地相似。土地增值税开征打响2007年房地产调控的“第一枪”，但真正的猛药在当年10月之后。从货币资金看，三季末是上市房企2007年资金最充裕的节点，一轮调控后，2007年底货币资金迅速回落，2008年中期地产商陷入史上最严重的资金链危机。
两年后，土地增值税紧箍咒再现。
“假设清算年度向前追溯期为3 年，以2010年一季度为准，地产行业流动资金的20%—25%将被抽离，从而使得地产行业资金链条紧绷程度大大加强。”西南证券分析师崔秀红如此分析。
清算逼近，苏宁环球首当其冲
对地产商而言，土增税征收新政的出台，如同一枚重磅炸弹。
“这对地产商的资金链很有影响，但更直接的是降低了盈利能力。”日信证券员研究员对理财周报记者表示。深圳某知名上市地产公司中层则坦承，这相当于增加土地获取资金，对开发商的资金有影响。
申万分析师殷姿认为，此番政策的效力主要在两方面：一是打击囤地；二是收紧开发商资金链。
上述申万分析师表示，大部分公司经测算计提比较充分，总体对利润表影响有限。但少量公司未足够计提，未来可能面临补提的风险，包括苏宁环球(000718.SZ)、滨江集团(002244.SZ)、华侨城(000069.SZ）等。国泰君安分析师孙建平也点了苏宁环球和滨江集团的名，指出其清算程度不够。
在国泰君安的土增税对不同毛利率的敏感性分析中，苏宁环球毛利率高达49.21%，对应土地增值税占营业收入比例应在6.7%至8.5%之间。但实际上，苏宁环球这一比例仅为3.59%，明显偏低。
“这一轮的调控是真正的严格。我的观点和国泰君安、申万差不多，甚至更悲观一些。但我不想写出来，得罪那些地产公司。”
上海一位不愿透露姓名的知名分析师表示。
“严格说，所有的上市公司土增税这三年算下来都没计提足，你想想有几个地产公司的毛利率在35%以下的？按照新规定，至少得计提4%以上，但你看看他们目前的土地增值税与销售金额的比值几乎都不超过2%。”前述上海分析师进一步阐释。
第一创业分析师陈晓波表示，如果严格清算，苏宁环球2009年净利润下滑将超过20%；滨江集团2009年净利润下滑超过17%。
资金流出大考验：万科应付土增税31.92亿 华侨城应付土增税=42.49%资金
土增税新政对地产商资金链的影响也让人触目惊心。
申万分析师殷姿测算，土增税对上市现金流的整体影响在5%左右。一是预征比例增大，影响幅度为1个百分点；二是在汇算清缴阶段，未来新增项目实际纳税额增加3-4%，以及前期未清算项目的补缴，合计占2009年销售额的5%。
“如果严格清算的话，我认为对地产公司现金流量的影响不止5个百分点。”上述上海分析师表示。
而在国泰君安分析师孙建平看来，一些公司2009年末应付的土地增值税（预提）占现金比例较高，若年内清算可能面临较大的现金流压力。
这一比例最高的是华侨城，其2009年底预提的土增税17.25亿，但其2010年一季度账上资金只有40.6亿，占比高达42.49%，一旦要求年内清算，资金压力可想而知。而应付土增税金额最高的是万科（000002.SZ)，高达31.92亿。
其次，亿城股份(000616.SZ)、深振业(000006.SZ)和香江控股(600162.SH)这一比例也分别高达38.14%、36.33%、26.78%。万科和招商地产(000024.SZ)这一比例也不容小觑，分别为17.81%、22.53%。
“这就像一枚定时炸弹，关键看点火的人是不是真想点，什么时候点，取决于地方税务机关的执行力度。土增税清查的执行力度一直不太严格，这次得看地方政府和地产商的博弈。”上述深圳分析师打了个意味深长的比方。
不过，申万分析师殷姿认为，因为清缴并不都在当期即面临现金流出，因此现在尚无法立即改变当前开发商“现金充裕、降价缓慢的格局”。
