央产房超标无法办理上市合同是否解除

更新时间：2016-05-20 08:02:55人浏览

问题描述：

麻烦哪位律师大大给看一下，正文如下合同的补充条款注明由于国家政策原因或上述房产原单位原因，造成该单位职工住房档案没有建立完备，导致上述房产暂时无法确定产权登记的具体时间，甲乙双方友好协商，同意按照如下方式解决：双方同意上述房产的央产住房档案最迟在xx年xx月15日之前建立完毕并获得出售许可。如上述期限届满因前述原因仍然无法办理完央产住房档案的简历手续并获得出售许可，甲乙上方任何一方均有权以书面形式通知合同塔防解除双方之前签署的合同编号为xxxxxxxxx的《买卖合同》及同丙方签署的《保障合同》，而无需征得他方同意，合同各方均不承担违约责任。10号我签署了一份买卖合同，我是甲方出售方合同中约定如果15日前无法获得上市资格，给予书面通知对方，双方自行解除编号为XXXX的买卖合同，而无需征得他方同意，因为10日到15日之间还有一个周末，我们去单位问了，有两个问题，一个是房屋居住性质，还有超标的米数需要给予处理意见，但是15日之后都没有得到处理意见，请问这份合同是否已经自动解除失效？按照之前的自动解除合同的约定，我属于违约么？现在乙方说我违约，要我补偿她4万块钱。这合理么？我是否能拒绝他，只退还定金即可呢？

7位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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你好，需要按照合同约定处理，违约的可按照下列规定处理，协商不成，可诉讼处理。合同法：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。　　第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

2014-12-27 19:34:42

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2014-12-27 18:37:13

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　　可以解除合同的其他违约行为　　A、完全不履行。是指债务人拒绝履行合同规定的合部义务。完全不履行是一种较为严重的违约行为，可以直接赋予债权人解除合同的权利。换言之，如果一方无正当理由完全不履行合同，则表明该当事人具有完全不受该合同约束的故意，合同对于他来说已形同虚设。故此，另一方当事人应有权在要求其继续履行和解除合同之间作出选择。当债权人选择解除合同时，合同对双方不再有拘束力。　　B、不适当履行。即质量有瑕疵的履行，亦称瑕疵给付。如果瑕疵并不严重，一般采取降价、修补或其他办法予以补救，只有在瑕疵严重的情况下才可以解除合同。　　C、部分履行。是指债务人仅履行部分合同义务。因债务人可以补足履行不足的部分，所以在部分履行情况下，应限定合同的解除。一般来说，除非债权人能够证明部分履行将构成根本违约，导致合同目的不能实现，否则不能解除合同。

2016-05-20 08:02:55

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商品房买卖合同效力根据未登记备案的商品房买卖合同约定的差别情况，可以大致按以下两种方式进行判断;一、约定优于法定。合同本质上属于契约，根据“契约自由”的缔约精神，法无禁止即可为，在民事领域，特别是合同方面，只要法律、法规没有明确禁止，当事人均可以根据自己的意志将相关事项约定，体现在合同条款中。《合同法》第45条： “当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”就明确赋予当事人对合同效力问题享有约定附条件的选择权利。体现到商品房买卖合同，开发商、买受人可以在合同中约定附条件，将“商品房买卖合同登记备案”作为合同生效的条件进行约定，则此时，如果因合同未备案而引发争议，买受人则可根据该约定条件，主张合同无效;二、无约定从法定。如果该类合同中未将“合同登记备案”作为合同生效条件进行约定，则只能适用法律的规定进行该合同的效力判断。《合同法》第44条： “依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”商品房买卖合同自开发商、买受人签订后即成立，且我国目前没有法律、行政法规规定商品房买卖合同应当办理批准、登记等手续才生效，故该类合同自双方依法签订时即生效。三、司法解释明确规定该类合同的效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”综上，对于未登记备案的合同，不能简单认为无效或者有效。而要按照上述情况区别对待，如果合同中约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，原则上按照约定处理，例外情况是合同一方已经履行主要义务，对方接受。如果未约定的，则不能此作为主张合同无效的法定抗辩理由。

2015-04-19 07:19:36