孟博

无书面协议的借名买房有效么？【案情回顾】赵先生、刘小姐诉称：2003年赵先生、刘小姐与宋先生达成一致：由赵先生、刘小姐支付购房款，借用宋先生的名字购买房屋，该房屋的所有权归赵先生、刘小姐。承诺之后为赵先生、刘小姐办理过户。随后，赵先生、刘小姐用宋先生的名字办理了房屋申请及审批手续。交付了购房款46万元。对房屋进行了装修，并一直在此房屋居住至今。赵先生、刘小姐还支出了相关税、费以及商业贷款等。但是，该房屋过户条件具备时，宋先生因房屋增值而拒绝配合赵先生、刘小姐办理过户手续，并两次以房产证上是宋先生的名字为由向法院起诉要求赵先生、刘小姐返还。故赵先生、刘小姐向法院提起诉讼，请求：1、判令宋先生返还赵先生、刘小姐购房本金46万元、相关手续费等费用59774元；2、判令宋先生赔偿涉案房屋增值及装修损失2888000元。对此宋先生辩称：第一项诉讼请求，本金同意给付，但是本金不是这么多，赵先生、刘小姐支付的购房款，首付款99801元，贷款36万元，截止到2013年底赵先生、刘小姐还了17万元。赵先生、刘小姐、宋先生之间不存在借名买房的关系，双方只是借贷关系，该房屋归宋先生所有增值也是归宋先生，不存在赔偿赵先生、刘小姐损失的问题。【律师观点】在本案中，宋先生与赵先生、刘小姐并没有签订书面协议，那么借名买房无书面协议可以认定吗？本案诉争房屋系经济适用房，登记在宋先生名下，由刘小姐、赵先生居住使用，双方并无书面约定，但诉争房屋系赵先生、刘小姐出资，且购房款等相关票据资料均由赵先生、刘小姐持有，赵先生、刘小姐对借名购买经济适用房有合理解释，故可以认定赵先生、刘小姐与宋先生之间存在口头的借名买房约定。那么该借名买房协议有效吗？相关费用该由谁来支付？北京专业房产律师孟博律师认为该约定违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定，应属无效。合同无效后，赵先生、刘小姐因购买该房屋所支出的税、费等相关款项，宋先生应当予以返还。关于赵先生、刘小姐主张返还的每年的电梯运行维护费、水泵运行维护费、贷款利息一节，因依据不足，无法得到法院支持。关于赵先生、刘小姐主张的装修费及装修管理服务费一节，因对房屋的市场价值进行评估鉴定时，已包含装修部分，故对赵先生、刘小姐的该项诉讼请求，一般不能得到支持。。那么由于该合同的无效，应由谁来承担责任？对于该合同的无效，双方均有过错，考虑到赵先生、刘小姐支付了大部分购房款，宋先生与赵先生、刘小姐达成借名买房合同后又拒绝履行等因素，宋先生应对合同的无效承担主要责任，具体比例该法院酌情确定。【法院审理】法院审理后判决：1、宋先生返还赵先生、刘小姐购房款28万、产权登记代办费、契税、印花税、证照费、综合地价款、公共维修基金、个人住房保险费、有线电视入网费、抵押代办费、按揭律师费，以上共计314500元；2、宋先生给付赵先生、刘小姐房屋增值补偿金235万；3、驳回赵先生、刘小姐的其他诉讼请求。

婚前房屋婚后共同还贷，增值部分如何计算?【案情回顾】原告韩小姐诉称，原告与被告于2011年登记结婚。婚后，被告不履行夫妻的忠实义务，严重损害了夫妻感情，双方感情已经彻底破裂。原告向法院提起诉讼：请求判决原告与被告离婚。对此被告宋先生辩称，不同意离婚；并提出反诉，请求：1、对原告位于北京市西城区某户房产及西城区某车位进行评估，对增值额进行分割；2、原告购买西城区某车位的贷款，对共同还贷的款项进行分割；对被告宋先生的反诉请求，原告韩小姐辩称：北京的房产和车位都是原告婚前个人财产，并且原告有证据证明购买北京房产和车位的资金来源。在审理中，经法庭调查确：北京市西城区某房产及某车位。该房屋及车位系原告韩小姐于婚前与北京某房产公司签订买卖合同所购买，房屋总价款1947600元，其中贷款126万元，车位价款15万元，为一次性付款。后，原告韩小姐将该房屋及车位出售，售房价格为320万元。法院依据被告的申请，对该房屋及车位出售时的市场价值进行了评估：该房屋市场价值为5053736元，车位市场价值为25万元。另查，原告韩小姐还款账户内双方结婚起至2012年8月1日共计还91131元；在此期间，原告母亲存入四笔款项共计9万7千元，但韩小姐已取款43460元。【律师观点】北京著名离婚房产纠纷律师孟博律师认为，在本案中，处理离婚感情纠纷，还有关于北京市西城区某房产及某车位的纠纷。孟律师认为该房屋系原告韩小姐婚前所买，双方婚后至2012年8月1日前的还贷额为91131元，原告母亲存入其还贷账户共计97000元，但还贷账户亦有43460元支取款项，因此用于还贷的数额应为97000-43460=53540元。该部分还贷额系原告亲属出资，并非原、被告以夫妻共同财产所还，故不应作为原被告的共同还贷额进行计算。因此，双方共同还贷额应为91131-53540=37591元。故，双方婚后共同还贷款项及其相对应的财产增值部分，应由原告对被告进行相应的补偿，补偿数额为37591÷1947600×5053736÷2=48772元。（北京高院明确离婚时房屋补偿计算标准：产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为：房屋补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。）关于该车位，因系原告婚前一次性支付车位款所购买，故应属原告婚前个人财产，被告宋先生要求分割车位增值额，一般是不能得到支持的。【法院审理】法院审理后判决1、准予原告韩小姐与被告宋先生离婚；2、原告韩小姐给付被告宋先生北京市西城区某户房屋共同还贷款项及相应财产增值补偿款48772元；3、驳回被告宋先生其他诉讼请求。

买房遭遇“假夫妻”，合同是否还有效？【案情回顾】原告赵小姐起诉称：原、被告三方签订《居间合同》后，原告赵小姐与被告周先生分别签订了《房屋买卖合同》、《补充协议》。合同约定被告周先生将其位于北京市海淀区的某房屋出售给原告赵小姐。双方签订合同前，原告赵小姐审查了交易房屋的所有权人为周先生，并且二被告均称朱小姐为被告周先生的合法妻子，并且朱小姐本人以周先生配偶身份出具了《同意出售证明》。原告赵小姐基于此分别与二被告签署了上述三份合同。原告赵小姐按约支付了房屋价款、中介费、保障服务费。但之后，其发现被告周先生的妻子并非朱小姐，而是韩小姐。故原告起诉请求：1、判令撤销该房屋买卖合同；2、判令被告周先生返还原告赵小姐购房款，并支付相应利息。；3、判令二被告共同赔偿原告赵小姐房屋价值损失1789000；4、判令二被告共同赔偿中介费，并支付相应利息；5、判令二被告共同赔偿服务保障费及利息6、诉讼费由二被告共同承担。对此，被告周先生同意撤销房屋买卖合同、返还原告赵小姐首付款，并同意按照银行同期存款利率支付利息。不同意赔偿增值损失170余万元，评估报告的时间节点对自己不公平，房屋交易发生在2010年底，原告赵小姐于2011年底起诉，网签合同于2011年10月撤销，评估时间节点应以原告赵小姐起诉维权日为准。中介费和服务保障费是由被告房产公司收取的，故应由该公司承担。而被告房产公司辩称：（1）原告赵小姐基于房屋买卖合同提起诉讼，而我公司与原告赵小姐之间系居间合同关系，不是房屋买卖合同的主体，故原告赵小姐不应在本案中要求我公司承担任何责任。（2）关于原告赵小姐要求退还居间费、保障服务费及利息的诉讼请求，与本案也不属同一法律关系。【法院审理】1、撤销原告赵小姐许云龙与被告周先生签订的《房屋买卖合同》及补充协议。2、被告周先生返还原告赵小姐购房款，并向原告赵小姐许云龙支付利息（以购房款为基数，按照人民银行同期贷款利率，自支付购房款之日起计算至判决之日止）3、被告周先生赔偿原告赵小姐屋差价损失人民币826700元。4、原告赵小姐于被告周先生履行完毕上述义务后，将该房屋返还给被告周先生、第三人韩小姐。【律师观点】北京专业房产纠纷律师孟博律师认为：根据《合同法》法第54条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《民法通则意见（试行）》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，被告周先生在与原告赵小姐签订合同时，故意隐瞒其配偶的真实情况，而由案外人朱小姐假冒其配偶签署《同意出售证明》，该行为最终直接导致该房屋买卖合同无法履行，故被告周先生的行为构成欺诈，原告赵小姐据此要求撤销房屋买卖合同，应予支持。孟律师认为根据《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告赵小姐要求被告周先生返还购房款并支付合理利息也是合理的。但本案原告赵小姐系依据其与被告周先生签订的房屋买卖合同提起本案之诉，虽然被告房产公司存在过错，但原告赵小姐与被告房产公司之间系居间合同关系，与本案不属同一法律关系，故原告赵小姐要求被告房产公司与被告周先生共同承担赔偿责任，难以得到支持。

律师辩护组织卖淫团伙，法院审理后从轻量刑。【案情回顾】公诉机关指控：被告人吴某某、刘某某于2006年3月间，在北京市大兴区榆垡镇新桥村吴某某开的“AAA”内，组织梁某某、董某某、李某某三人多次向他人卖淫，被告人孙某、韩某协助吴某某、刘某某组织卖淫。就起诉书指控事实，公诉机关向法庭提供了被告人供述，证人证言，扣押物品文件清单，到案经过、四被告人的身份证明等证据。并认为被告人吴某某、刘某某无视国法，组织他人卖淫，二被告人之行为均触犯了《中华人民共和国刑法》第三百五十八条第一款之规定，均已构成组织卖淫罪；被告人孙某、韩某无视国法，协助他人组织卖淫，二被告人之行为均触犯了《中华人民共和国刑法》第三百五十八条第二款之规定，均已构成协助组织卖淫罪。【律师观点】被告人吴某某委托北京刑事辩护律师作为其辩护人，为其辩护。在多次会见当事人，详细了解案情后北京刑事律师对于检察院指控的罪名和事实没有异议，但是认为被告人能主动供述其罪行，认罪态度好，建议法院对其从轻量刑。【法院审理】法院审理后认为被告人吴某某、刘某某组织他人卖淫，严重妨害了社会治安管理秩序，二被告人之行为均已构成组织卖淫罪，应依法分别予以惩处。被告人孙某、韩某协助他人组织卖淫，侵犯了社会治安管理秩序，二被告人之行为均已构成协助组织卖淫罪，应依法分别予以惩处。北京市大兴区人民检察院指控被告人吴某某、刘某某犯组织卖淫罪；被告人孙某、韩某犯协助组织卖淫罪，事实清楚，证据充分，罪名成立。同时，法院审理后判决：被告人吴某某犯组织卖淫罪，判处有期徒刑六年，并处罚金人民币一万八千元。

离婚后房屋遇拆迁，原配是否有份额？【案情回顾】赵先生与韩小姐原系夫妻关系，后韩小姐诉至法院要求与赵先生离婚，法院于2016年6月21日作出（2014）海民初字第20450号民事判决，判令双方离婚，判决书中对于某村拆迁房屋即本案诉争房屋认定如下：“就某村拆迁安置一节，韩小姐系共居人，拆迁安置人，韩小姐之母安某系房屋使用人，但韩小姐作为共居人和拆迁安置人应有其应得份额，因此安置房屋尚未实际交付，故本院对此房屋不做处理，主张权利一方可另案解决。”后赵先生及韩小姐均不服该判决，提出上诉，北京市第一中级人民法院于2016年12月23日作出（2016）京01民终6777号终审判决，对一审判决双方离婚予以维持，对判决书中关于某村拆迁安置一节予以纠正，内容如下：“韩小姐的某村拆迁安置补偿，就韩小姐是否有应得拆迁利益和性质，应在另案中予以认定，本院在本案中不应评判，一审判决对此所作叙述不当，本院纠正。”另查，2012年3月10日，北京某伟业房地产开发公司（甲方）与被腾退人安某签订某村腾退补偿安置协议书，安某系韩小姐母亲。该协议书第一条记载：甲乙双方确认乙方合法有效的房屋建筑面积为42.75平方米，安置人口3人，被腾退人安某，共居人分别是韩小姐1、韩小姐；安置房屋为某号楼某单元某号二居室，预测建筑面积为82.28平方米；乙方在合法有效房屋建筑面积为42.75平方米，给予乙方评估作价费86689元；第七条款项结算第一项记载：依据本次腾退改造方案，结合本户实际情况，应得各项补偿、补助、奖励共计126801元，其中包括提前搬家奖、搬家补助费、装修补助费、停产停业综合补助费、空调、有线电视、固定电话迁移补助费及其他补助；乙方应交购房款370260元，乙方置换安置房超出乙方腾退面积部分应补交的购房款，由甲方从乙方搬迁应得的地上物补偿、搬迁补助费、奖励费中扣抵；乙方地上物补偿、搬迁补助费、奖励费不足扣抵购房款，扣抵后乙方尚欠甲方购房款156770元，乙方应当在本协议签订之日起30个工作日内，将所差金额存入甲方指定银行账号。上述安置房屋现已交付安某，尚未办理房屋产权证书。现赵先生主张韩小姐系某村拆迁的共居人，能够获得拆迁安置房和相应补偿款，应作为夫妻共同财产予以分割。赵先生起诉至法院要求：1、确认赵先生在“某号楼某单元某号房屋”拥有六分之一份额；2、自2012年2月29日至实际发放截止之日，每月900元房屋周转费，共计39600元，主张此笔款项一半金额；3、本案诉讼费由韩小姐承担。韩小姐称，涉案房屋不是韩小姐的房产，是韩小姐母亲的房产，与韩小姐无关，周转费也不是给韩小姐的，是发到韩小姐母亲账户的，用于租住房屋使用，不同意赵先生的诉讼请求。【律师观点】北京房产纠纷律师认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点为，被拆迁房屋在拆迁过程中，韩小姐是否取得了拆迁安置利益，即某号楼某单元某号房屋是否考虑了韩小姐的人口因素。根据现有证据，原被拆迁房屋系北京市海淀区某局解决职工住房困难而分给职工安某居住使用的房屋，故安某应为被拆迁房屋使用权人。根据《某村地区海淀区农林委租地范围内房屋使用权人腾退搬迁安置办法》，该办法中规定，腾退人按认定的房屋使用权人门牌户提供一套二居室。因此根据该安置办法，可以认定当时的拆迁政策并没有按共居人数情况进行拆迁，而只是按户拆迁。赵先生对安置办法中按门牌户安置提出异议但未能提出相反证据，亦未能提供韩小姐作为共居人应获得相应拆迁安置房屋利益的证据。故法院对赵先生要求对涉案房屋享有一定份额的主张，法院很难予以支持。对于赵先生要求对周转费进行分割一节，针对周转费的发放原则，按被腾退人口数量每月发放，事实上亦按安某、韩小姐1、韩小姐三人发放周转费，因此韩小姐享有相应的周转费。【法院审理】法院审理后判决：判决如下：一、韩小姐于本判决生效后十日内支付赵先生周转费人民币19800元；二、驳回赵先生的其他诉讼请求。

组建QQ群传播淫秽物品，律师辩护获缓刑。【案情回顾】公诉机关指控，2015年11月间，被告人刘某某在本市海淀区AA路A小区2号楼19层1901号内，在群名称为“×××”、群组成员达295人的QQ群内，上传含有未成年人信息的视频文件。经鉴定，共有10个视频文件属于淫秽物品。被告人刘某某于2016年5月21日被公安机关抓获归案，后如实供述了上述犯罪事实。公诉机关认为被告人刘某某传播淫秽物品，情节严重，其行为构成传播淫秽物品罪。【律师观点】被告人刘某某的亲属委托北京刑事辩护律师作为其辩护人，为其辩护北京刑事帮律师在接受委托后，多次会见当事人，详细了解案情，并认真查阅分析了案卷，律师对于检察院指控的罪名和事实每一异议，但是认为被告人刘某某系初犯、偶犯，到案后认罪、悔罪态度好，其犯罪主观恶性较小，社会危害性不大，建议法庭对其免于处罚或者适用缓刑。【法院审理】本院认为，被告人刘某某传播淫秽物品，情节严重，其行为已构成传播淫秽物品罪，应予惩处。同时，法院采纳了北京刑事律师的辩护意见，最终判决：被告人刘某某犯传播淫秽物品罪，判处拘役六个月，缓刑六个月。