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涉案房屋)出售给乙方。合同约定：（一）房屋成交价格为467万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为326万元；乙方向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给甲方；（二）乙方拟贷款金额为人民币303万元。乙方因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下方式解决：乙方继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，乙方自行负担其间已发生的及要产生的各项费用……。（三）定金：乙方于2017年3月6日前将第一笔定金人民币20万元以自行划转的方式支付甲方；乙方于2017年3月28日前将第二笔定金人民币80万元以自行划转的方式支付甲方。（四）首付款、贷款及所有权转移登记手续：乙方于2017年4月31日前将第一笔首付款100万元以第三方担保方式支付甲方；乙方于权属转移登记前5个工作日将第二笔首付款288万元以理房通支付方式支付甲方；甲乙双方应于2017年4月6日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在2017年7月6日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。（五）乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行付款义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。《房屋买卖合同》签订后，乙方向甲方支付了定金20万元。2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会等部门发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（以下称317新政）。乙方以317新政出台导致无法继续履行合同为由，要求解除合同。其于2017年3月24日向甲方发送短信，以“北京317新政出台提高首付比例导致要多交117万首付款，确已无力购买”为由解除买卖合同并要求返还定金；乙方另向甲方以邮寄方式发送《解除房屋买卖合同通知书》。甲方表示未收到该通知书。2018年1月18日乙方向北京市某区法院提起诉讼，要求解除甲乙双方签订的《房屋买卖合同》；要求甲方返还定金人民币20万元。2018年5月31日甲方在法院庭审中当庭提起反诉，要求解除甲乙双方签订的《房屋买卖合同》；要求乙方支付违约金人民币158万元。‍法院认定及审理结果（一）一审法院一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，甲方与乙方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。本案中，双方的争议焦点为：1、317政策的实施对乙方的履约能力是否产生实质性影响，导致合同无法继续履行。2、乙方是否享有合同解除权利。结合当事人庭审陈述以及现有关于贷款记录的举证，首先，在涉案房屋买卖合同约定的办理购房贷款手续期间，乙方夫妻二人当时并未有购房贷款记录。其次，关于乙方所述其夫妻二人已申请公积金贷款及商业贷款、若贷款审批通过则会影响到涉案房屋贷款比例的主张，乙方以贷款方式支付购房款，其申请贷款金额是否可以获批，应由申请银行审批才能予以确定，现乙方在合同签订后并未实际办理贷款申请手续，其贷款是否可以获批，是否确实受到新政影响并无确定意见，而乙方在无购房贷款记录、亦未申请涉案房屋购房贷款的情况下，向甲方以无力支付首付款为由提出解除合同的行为明显欠妥。另外，乙方在购买涉案房屋的同时购买了海南房屋，在新政出台后，乙方曾为海南房屋支付了151万余元购房款，而涉案房屋即使受新政影响增加的首付款仅110余万元，可见乙方仍有能力支付涉案房屋首付款，庭审中，乙方自述若因新政原因解除合同可以不负担违约金，因此其选择解除北京房屋买卖合同而继续购买海南房屋买卖合同，据此可以认定新政未造成乙方无力支付涉案房屋首付款情形。综上，本案情况不宜认定为受政策影响合同不可归责于双方当事人不能履行合同的情形，乙方并不享有合同解除权。现乙方以受到新政影响无力负担首付款为由主张解除合同，本院不予支持。关于乙方主张甲方返还定金及资金占用费一节，于法无据，本院不予支持。现甲方亦表示要求解除合同，双方解除合同的意思表示一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同无法继续履行的责任在于乙方，因此对于甲方要求乙方承担违约金之反诉请求，本院予以支持。就违约金问题，乙方在审理中对违约金的标准提出异议，认为数额过高。为此，本院结合本案的实际情况、乙方的过错程度、甲方的实际损失等因素，酌情判定乙方应向甲方支付违约金40万元。乙方已支付的定金20万元折抵部分违约金，故乙方需再向甲方支付违约金20万元。一审法院判决：解除双方签订的《房屋买卖合同》；乙方于本判决生效后十日内向甲方支付违约金人民币20万元。（二）二审法院一审法院判决后，甲乙双方均不服并向二审法院提起上诉。二审法院对一审法院查明的事实予以确认。二审法院认为：第一，关于乙方是否享有合同解除权。根据317新政内容，本次政策调整并不影响当事人的购房资格，亦不会导致总房款数额的增加，仅可能导致首付款与贷款之间的比例分配发生变化。乙方上诉主张317新政将使其首付款增加、无力支付，但未能提交有效证据证明涉案房屋买卖的批贷额度较合同约定数额有何实际变化，现有证据不能排除乙方仍按原定额度获批贷款的可能性；且即使涉案房屋买卖批贷额度降低，乙方购买海南房屋的履行情况也证明其对增加的首付款具有付款能力。综合本案事实，317新政对本案房屋买卖合同的影响未达到导致合同不能履行的程度，乙方依据房屋新政解除合同的主张不能成立，其向甲方发送解除通知并拒付到期首付款的行为构成违约，应承担相应的违约责任。第二，关于违约金数额是否适当。首先，甲方上诉主张的违约金及资金占用费，超出其在一审中反诉主张的数额，超出部分本院不予处理；其次，一审法院结合本案实际情况、乙方的过错程度、甲方的实际损失等因素酌情确定的违约金数额适当，本院予以确认，并对甲方、乙方关于违约金过高或过低的主张均不予支持。综上所述，甲方、乙方的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，遂判决驳回上诉，维持原判。‍律师点评（一）目前北京市各级法院处理因受房地产调控政策影响所依据的规范性文件主要是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）、《北京市高级人民法院民一庭关于妥当审理涉及房屋新政相关房屋买卖案件的会议纪要》（2010年12月24日）、《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》（2011年12月13日）、《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及“新国五条”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》的通知（2013年7月9日）、《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及“3.17新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》（2017年12月18日）等。（二）在当事人约定以按揭贷款方式支付部分房款的情况下，贷款首付提高、停止办理25年以上贷款等楼市新政，并不必然导致购房人无履约能力或导致继续履行对一方当事人显失公平。从利益关系入手，针对“楼市新政”一般可认定：房屋新政的实施对购房人的履约能力产生重大影响，合同继续履行一般会产生一定困难；对购房人因房屋新政不能按预期办理按揭贷款而请求解除合同的，一般可予支持，并由卖房人退还定金和已付购房款。但是，卖房人能够证明购房人有充分履约能力的，购房人依据房屋新政主张解除合同则不能成立，购房人应当继续履行合同，否则构成违约并应依法承担违约责任。（三）楼市有风险，签订合同需谨慎。在房屋买卖过程中，无论是买家还是卖家，都应充分预估其中的法律风险，并对相应的风险有所预判；一旦签订房屋买卖合同且依法成立，就要受到法律保护，买卖双方都要全面履行合同义务，毁约、违约须慎重对待。（四）“谁主张、谁举证”。受新政影响而主张解除合同的一方要承担举证责任，如举证不能，将承担不利的法律后果。