该房地产：应当向乙方支付违约金，要求其支付违约金并解约。要求其支付违约金。
更新时间：2018-01-24 09:25:13人浏览
问题描述：
关于购房合同的纠纷问题本人近日购买二手房（广州），与业主、中介签订了三方协议《存量房买卖合同》，签订时业主和中介都口头告知我房屋无户口占用，并且在合同中有两处分别如下所述：“该房地产以现状售予乙方（本人），乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况。该房地产：（3）无户口”（这一条会认定我也有过错吗？），“甲方（业主）保证该物业的户口和学位没有占用，不会延期交楼。”（没有特意针对这条写明否则怎么赔偿）。一个半月后在准备网签的当天，一起去派出所查证，结果有以前不知第几手的户口在该房地产上，没网签成。后业主多方联系，要不是找不到要不是说户主是老赖，总之户口问题没法解决。现我要求业主按照合同约定赔偿房价的10%的违约金（其实我主动少要相当一部分了）并解约，但业主只愿意退还定金，不愿意赔偿一分钱，甚至想告我不履约。合同中有约定条款“甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用”。我现在想以这一条规定，起诉业主没有提供给我本合同“约定”的房地产，要求其支付违约金并解约。请问可以吗？另外，关于房屋说明内还有一条是“该房地产不存在抵押等他项权利情况”。但是签订三方协议时，业主代理人有告诉我们房屋还在抵押中，说刚还完银行贷款，一周到十天左右银行就会出证明，就可以马上涂销变更房屋抵押状态了。而事实上直到一个多月后房屋状态才变成抵押状态。我都是出于对中介的信任，相信他们说的无户口（实际上业主好像确实也是不知道有户口占用，他们是炒房的不关心这个）和抵押情况，就按现在的样子签订了合同。我现在想到两种起诉诉求，一是告业主房屋不是合同约定的状态，导致合同不能履行，要求其支付违约金。二是，结合户口问题和签订合同时房屋是抵押状态而合同写明是无抵押两方面来告业主合同欺诈（欺骗？）。业主是炒房客，我本是想买学位房的，现在因为这个纠纷，可能导致我来不及再买其他学位房给小孩读书了。本来想跟他们商量支付点违约金就算了，但是他们又哄又吓，根本不愿意跟我商量违约金的事，我已没耐心跟他们耗了，现在基本决定要起诉他们了。对这些无良炒房客，请问以哪种方式起诉胜算最大？赢面最大？谢谢！
6位律师解答
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
服务地区-广东广州
您好，按照最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第68条的规定，欺诈是指一方当事人故意实施某种欺骗他人的行为，并使他人陷入错误而订立的合同。按照您的描述，卖家并非知悉房屋的真实户口状态，这种情形下很难说得上是欺诈。你们这种情况有点类似因重大误解而签订合同，卖家、中介均有相应的过错。因合同有约定“该房地产以现状售予乙方（本人），乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况。该房地产：（3）无户口”，故您这边在签订合同时也是有一定过错的。
如果您有证据证明户口问题对房屋买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，您可以主张解除合同并要求赔偿损失。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》三十五、出卖人迁出户籍对房屋买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响,买受人因出卖人拒不迁出户籍主张解除合同并赔偿损失的,应予支持。
另房价的10%的违约金不一定能得到支持，因为10%的违约金已经过分高于您的损失。法院可能会根据你的实际损失情况酌情判决。依据为《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。而合同法第一百一十四条第二款的规定是“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
2018-01-23 20:18:13
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