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原先的房子自己建造三层楼，请问下这样合理吗？我们拆迁要损失好几十的房屋面积，这样的损失太大了。

更新时间：2018-12-25 12:28:11人浏览

问题描述：

律师您好，我家是农转非的居民，原先的房子自己建造三层楼，后来政府改造老城区进行原地安置拆迁，原先有店铺，但是政府说是运气好在街边上不能算店面房，要按2.67：1兑换，之前独门独户的房子造成高楼回迁，结果不仅住宅面积要有公摊，楼下的店面房也要有公摊面积，请问下这样合理吗？如果要公摊按照2.67的比例，我们拆迁要损失好几十的房屋面积，这样的损失太大了。

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近年来，关于商品房面积的纠纷愈来愈多，归根到底是一些不法开发商玩弄面积猫儿腻所致。因为，我们在买房时，一般是由房产商提供现成的房屋面积数据。那么如何做到心中有数?　　步骤一：获取详细的标准层或自家所在楼层平面图。根据详细的住宅平面图测量和计算才能方便而准确。平面图中应包括住宅的主要数据有：各房间的轴线尺寸(即承重墙或柱的中心线之间的尺寸)和外墙的总尺寸，即两道尺寸线，还有各房间的使用面积。大部分住户都在标准层，测量和计算主要根据标准层图纸和面积。如果住宅所在楼层较为特殊，如底层、顶层，则要用所在楼层的图纸。为了测算一户面积，可以不对全楼的面积进行测算。　　步骤二：测量和计算自家内部使用面积和建筑面积。使用面积的测算。对房间内部测量所得到的尺寸，是房间轴线尺寸减去墙体厚度和抹面厚度的尺寸，不能作为面积中的尺寸。也就是说，根据这个尺寸算出的面积并非是使用面积。使用面积是按轴线尺寸除去结构厚度尺寸的房间内部尺寸计算的。一般来说，承重墙体是砖墙时，结构厚24cm，寒冷地区外墙结构厚度为37cm，混凝土墙结构厚度20cm或16cm，非承重墙12cm、10cm、8cm不等。一般来说，轴线位于墙体的中间，中间两侧各为半个墙厚。白灰抹面厚度一般为2～3cm(具体图纸中应标注)。测量位置应在距地面1～
1.2米高处。对于轴线尺寸360cm的房间，测量结果应是360-20-
2.5×2=335cm.据此可推算出房间内部轴线尺寸360cm，计算尺寸340cm.尺寸误差如果在几厘米之内，说明抹灰厚度不准确、不均匀，一般不影响轴线尺寸和房间内部尺寸。如果误差接近或超过20cm则可能有问题。测量出房间两个方向的内部尺寸，相乘即得房间使用面积。门窗洞口的面积不计入使用面积。　　各房间(包括：门厅、过道、厅、卧室、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、阳台等非固定结构围成的空间)使用面积之和为住宅总使用面积。住宅内建筑面积的测算将自家住宅与别家、公共部分的相接处沿轴线分开，自家轴线之间的总面积为住宅内的总建筑面积。其计算方法，一种是将总使用面积再加上各段墙体的结构面积;一种是直接计算自家轴线所围成的几何图形面积。但住宅内的总建筑面积在图纸中一般不标注，没有实质意义，仅供下一步计算整套住宅建筑面积使用。

2018-12-25 12:01:49

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如何计算房屋公摊面积，　　
(一)公用建筑面积由以下两部分组成：　　
1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;　　
2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。　　
(二)公摊面积包括上述内容，但并不是所有上述内容都能够作为公摊建筑面积。　　凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。　　
(三)还有一些面积不应该计入公摊面积部分：　　
1、仓库、机动车库、非机动车库、车道等,作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;　　
2、售房单位自营、自用的房屋;　　
3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。　　
4、属于经营性用房同时又具有独立使用空间的小区会所等等。　　最终需要公摊的公用建筑面积是指整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积后的剩余面积，即为整栋建筑物的公用面积。　　
(四)公用建筑面积分摊系数的计算，如下：　　将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。　　
(五)分摊的公用建筑面积的计算，如下：　　各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。　　相关知识延伸阅读：如何自测房屋面积　　步骤一：获取详细的标准层或自家所在楼层平面图。根据详细的住宅平面图测量和计算才能方便而准确。平面图中应包括住宅的主要数据有：各房间的轴线尺寸(即承重墙或柱的中心线之间的尺寸)和外墙的总尺寸，即两道尺寸线，还有各房间的使用面积。大部分住户都在标准层，测量和计算主要根据标准层图纸和面积。如果住宅所在楼层较为特殊，如底层、顶层，则要用所在楼层的图纸。为了测算一户面积，可以不对全楼的面积进行测算。　　步骤二：测量和计算自家内部使用面积和建筑面积。使用面积的测算。对房间内部测量所得到的尺寸，是房间轴线尺寸减去墙体厚度和抹面厚度的尺寸，不能作为面积中的尺寸。也就是说，根据这个尺寸算出的面积并非是使用面积。使用面积是按轴线尺寸除去结构厚度尺寸的房间内部尺寸计算的。一般来说，承重墙体是砖墙时，结构厚24cm，寒冷地区外墙结构厚度为37cm，混凝土墙结构厚度20cm或16cm，非承重墙12cm、10cm、8cm不等。一般来说，轴线位于墙体的中间，中间两侧各为半个墙厚。白灰抹面厚度一般为2～3cm(具体图纸中应标注)。测量位置应在距地面1～
1.2米高处。对于轴线尺寸360cm的房间，测量结果应是360-20-
2.5×2=335cm.据此可推算出房间内部轴线尺寸360cm，计算尺寸340cm.尺寸误差如果在几厘米之内，说明抹灰厚度不准确、不均匀，一般不影响轴线尺寸和房间内部尺寸。如果误差接近或超过20cm则可能有问题。测量出房间两个方向的内部尺寸，相乘即得房间使用面积。门窗洞口的面积不计入使用面积。　　各房间(包括：门厅、过道、厅、卧室、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、阳台等非固定结构围成的空间)使用面积之和为住宅总使用面积。住宅内建筑面积的测算将自家住宅与别家、公共部分的相接处沿轴线分开，自家轴线之间的总面积为住宅内的总建筑面积。其计算方法，一种是将总使用面积再加上各段墙体的结构面积;一种是直接计算自家轴线所围成的几何图形面积。但住宅内的总建筑面积在图纸中一般不标注，没有实质意义，仅供下一步计算整套住宅建筑面积使用。

2018-12-25 12:04:15

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您好，您的咨询属于产权置换问题
1、在回迁房的房屋建筑面积计算上，以房地产权证记载的建筑面积为准。无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但在1981年以前已经建造用于居住的房屋，以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。　　承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准;租用公房凭证记载的是居住面积的，按下面所列的换算系数计算建筑面积：公寓
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54、简屋
1.25。
2、对于面积补偿，原来的商铺面积按照市场价值计算总额，然后折算为回迁住宅房所能得到的面积额；
3、对于商铺遭受拆迁，您同时可以主张停产损失补偿，补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由您所在的省、自治区、直辖市制定。

2018-12-25 12:15:38