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房地产开发中，可自行到产权登记部门申办产权证，开发商大产权及土地证的分割任何完成？

更新时间：2018-10-05 15:34:37人浏览

问题描述：

房地产开发中，由于开发商有意无意的拖延，买方长期办不到产权证的实例比比皆是。对此，广大购房者心有不甘，但又无可奈何。因为按目前的办证政策，办理产权证的主体是开发商，购房者只有协助的份，单靠自己手上的购房合同等手续是办不了产权证的。现在的购房范本合同中增加了对开发商的制约条款，开发商承担迟滞办证的法律后果大致有：1退房（解约）、2承担违约金；但在实际情况下，由于房市基本上属于供方市场，房价近处于普涨趋势（未来也未必会普降）及购房人已经入住装修等情况，所以开发商并不害怕第一种后果；第二种后果，开发商对以严格限制的方法，普遍采用确定小额固定违约金的方法规避，也就是严格限制违约成本，所以开发商也不怕第二种后果。因此现阶段这两种办法对开发商迟延办证的约束力并不大。那么如何有效杜绝这一情况，真正有效解除购房者的后顾之忧呢？我认为只有一个，就是赋予购房者的单方办证权。这个设想的核心就是，在合同约定的办证期届满，开发商仍然迟迟不为购房者办理房产证时，购房者凭购房手续（合同、缴款凭据、身份证明等），可自行到产权登记部门申办产权证，而产权登记部门核实后也有责任为购房者办理。说到这里有人会问，购房人单方办理产权证，会不会产生：1、开发商大产权及土地证的分割任何完成？2一房多卖如何处分？其实这都是属于监管的问题：首先，一旦发生购房者单方申办的事情，本身就意味着开发商办证不力，应当作为对开发商行政处罚的一个重要理由；其次，开发商的大产权、土地证都可由管理部门为购房者单方分割登记，并将分割登记结果公告，所以即使开发商手中的大产权、土地证未作登记变动，监管部门的分割同样具有法律效力。至于一房多卖的登记问题，应当对购房者适用登记在先原则：一看向登记部门申请登记谁在先，二是看购房者买房、交费的时间，这样可使购房者及时行使权利，避免纠纷久拖不决。特别应注意第二个问题，只要发现开发商有一房多卖的行为，监管部门要立即进入应急机制，立即冻结开发商的财产，同时向全社会公告预警，避免更多的人上当，达到一定量后应作为刑事案件立案（这又涉及到刑法的修正）。总而言之，以前的监管部门、监管办法对开发商而言是过于宽松，开发商违法成本太低。这一设想不应包括二手房的交易。二手房交易中，如果卖方毁约，买方可以通过诉讼解决。胜诉后，向人民法院申请执行即可。这是一个已经成熟的对策。抛砖引玉，请各位老师不吝指教。

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那该如何避免掉进“一房二卖”的陷阱呢？
　　买房前：
　　
1、了解开发企业的资质、信誉度等。
　　
2、看开发企业的开发经营资质是否合法，有没有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》。
　　
3、看开发企业“五证”是否齐全，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》。
　　
4、及时向律师咨询购房注意事项。
　　
5、尽量到售楼处购买房子，不要贪图便宜买低价房。
　　买房时：
　　
1、交购房款和网签要同步进行。签订的购房合同必须选用国家工商管理总局和国家住房和城乡建设部的《商品房买卖合同》。根据目前的房屋买卖交易设置，网签可以使房产交易透明化，通过规范合同文本，充分保障买卖双方的合法利益；通过备案有效防止一房二卖。
　　
2、要调查所购房屋的产权，提存房屋产权证。从签订房屋买卖合同，到正式办理房屋产权变更登记手续，之间还有一段时间。由于房地产市场价格的波动，卖房者有可能在这段时间内将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生，购房者要调查所购房屋的产权，提存房屋产权证，对卖房者一房二卖的行为加以防范。
　　
3、尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付首付款。这样可以避免卖房者一房二卖，诈骗购房者的购房款。
　　
4、房屋交付时，购房者要向开发企业索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

2018-10-05 15:25:09

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二手房不能办理产权证的原因　　通常情况下，单位二手房不能办理产权的原因有如下几种：　　
(一)单位自管房不能办理产权证的原因　　1未办理法定程序导致证件不齐。如未办理土地用地手续，规划手续，施工手续等。　　2单位在属于本单位用地范围或习惯用地上自建房屋，不知道应先办理用地及建筑审批手续，或手续不全，或少批多建。　　3房屋不能通过竣工验收。　　4权属来源不清或资料不齐全，如是经调拨、调换取得的房屋。　　5因企业倒闭或贷款未能如期偿还，致使房屋被法院查封等。　　
(二)单位集资房不能办理产权证的原因　　1合作建房的不能提供有效手续、手续不全或用地、建房单位不统一;　　2没有开发资质、没有合法商品房预售许可;　　3依据规定，不得办理产权证，如将集资房以低于成本价的价格出售给有关人员;　　4集体土地未经批准转化为国有土地，不得办理。

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