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房地产开发中，可自行到产权登记部门申办产权证，开发商大产权及土地证的分割任何完成？

更新时间：2018-09-19 10:25:37人浏览

问题描述：

房地产开发中，由于开发商有意无意的拖延，买方长期办不到产权证的实例比比皆是。对此，广大购房者心有不甘，但又无可奈何。因为按目前的办证政策，办理产权证的主体是开发商，购房者只有协助的份，单靠自己手上的购房合同等手续是办不了产权证的。现在的购房范本合同中增加了对开发商的制约条款，开发商承担迟滞办证的法律后果大致有：1退房（解约）、2承担违约金；但在实际情况下，由于房市基本上属于供方市场，房价近处于普涨趋势（未来也未必会普降）及购房人已经入住装修等情况，所以开发商并不害怕第一种后果；第二种后果，开发商对以严格限制的方法，普遍采用确定小额固定违约金的方法规避，也就是严格限制违约成本，所以开发商也不怕第二种后果。因此现阶段这两种办法对开发商迟延办证的约束力并不大。那么如何有效杜绝这一情况，真正有效解除购房者的后顾之忧呢？我认为只有一个，就是赋予购房者的单方办证权。这个设想的核心就是，在合同约定的办证期届满，开发商仍然迟迟不为购房者办理房产证时，购房者凭购房手续（合同、缴款凭据、身份证明等），可自行到产权登记部门申办产权证，而产权登记部门核实后也有责任为购房者办理。说到这里有人会问，购房人单方办理产权证，会不会产生：1、开发商大产权及土地证的分割任何完成？2一房多卖如何处分？其实这都是属于监管的问题：首先，一旦发生购房者单方申办的事情，本身就意味着开发商办证不力，应当作为对开发商行政处罚的一个重要理由；其次，开发商的大产权、土地证都可由管理部门为购房者单方分割登记，并将分割登记结果公告，所以即使开发商手中的大产权、土地证未作登记变动，监管部门的分割同样具有法律效力。至于一房多卖的登记问题，应当对购房者适用登记在先原则：一看向登记部门申请登记谁在先，二是看购房者买房、交费的时间，这样可使购房者及时行使权利，避免纠纷久拖不决。特别应注意第二个问题，只要发现开发商有一房多卖的行为，监管部门要立即进入应急机制，立即冻结开发商的财产，同时向全社会公告预警，避免更多的人上当，达到一定量后应作为刑事案件立案（这又涉及到刑法的修正）。总而言之，以前的监管部门、监管办法对开发商而言是过于宽松，开发商违法成本太低。这一设想不应包括二手房的交易。二手房交易中，如果卖方毁约，买方可以通过诉讼解决。胜诉后，向人民法院申请执行即可。这是一个已经成熟的对策。抛砖引玉，请各位老师不吝指教。

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。