但物业公司并没有将回迁楼和商品楼分开管理，而是回迁楼什么样，他们大多享受国家政策

更新时间：2018-10-04 16:59:02人浏览

问题描述：

我家住北京市顺义区XX小区，08年入住并签订物业合同，合同价格为1.87元/平米（这个价格在整个顺义区是最高的物业费用了，就连“万科的四季花园”和“金汉绿港都”只是1.80元/平米），而且这家物业公司和小区开发商是同一家，也就是说小区物业是小区开发商的下属单位，这我倒并不太在意，入住已经快三年了，我们业主只交了第一年的物业费，原因是：第一年物业费是签订物业合同时缴纳的，但入住小区以后，小区物业根本不履行物业职责。1、物业公司占用小区绿地面积（原开发商允诺业主在该地方建立人工湖）建立物业楼。业主找到物业公司，物业公司说是开发商建的，和物业没关系，他们只是使用该办公楼。其实开发商和物业公司是一家。2、小区里面有大量的回迁楼，他们的物业费标准是0.6元/平米，但物业公司并没有将回迁楼和商品楼分开管理，而是回迁楼什么样，商品楼还什么样，小区绿地面积本来就少，而且里面全是杂草，树木单一，只有每年的5月份至10月底有人清理杂草，其余时间根本没人管，每年开春的时候，杂草基本上快有一米高了。业主找到物业公司，物业公司称不是他们没绿化，而是小区土质不好，种什么都种不活，而且开发商把小区交给他们物业公司的时候就这样，他们只负责保持原样。3、小区卫生长期无人打理，楼道里特别脏，我们08年入住时楼道墙壁上的泥浆，到现在还没人清理，楼道门口杂物乱堆乱放影响通行，也没人管，单元门损坏，没人修，找到物业公司，物业说，因为以前的保洁工人不认真工作，在10年9月已经换人了，不过以前的物业费中的保洁费照收。但到现在为止，我们也没觉得现在的保洁与以前有什么区别，还是老样子。4、因为小区回迁户比较多，在回迁以前，回迁居民都住在农村，家里养猫养狗，回迁之后都带到了小区里，甚至有的住户还在楼房里养鸡，并且每天在小区里放养，猫狗在小区里随意大小便，而且有很多巨型犬，给我们商品楼的业主造成了很多不便，不是担心被狗咬，就是担心踩上狗屎（狗屎实在太多了）。可物业公司根本不管。5、小区门口的保安形同虚设，只有两个人站那聊天，所有进出小区的车辆和人员不闻不问，到了晚上连人都见不着，小区治安管理一片混乱，小区内车辆乱停乱放（因为很多是回迁户，他们住村里时乱停乱放习惯了），当我们业主找到物业公司时，物业公司说他们实行的是开放管理，就这样。6、小区有一部分回迁的老年人，每天晚上到我们商品房楼下空地处跳舞，一直跳到9点多，跳舞时放的伴奏带声音特别大，严重影响了我们的生活质量，小孩下学后晚上要学习，晚上8点半要睡觉，这些都需要安静环境，可他们放的伴奏带实在声音太大了，连窗户震的都嗡嗡响，找到物业公司，物业说噪声扰们不归他们管，让我们自己找居委会或打110。7、我们业主拿着“物业法”和“北京市普通住宅小区物业服务标准”去找物业公司评理，为什么物业费是全区最高，而物业服务质量却是全区最差，物业公司的回答是：“我们是四级物业公司，所以只能提供四级的服务，万科的物业是一级物业，所以提供一级服务，至于为什么价格比万科物业费还贵，那是政府和领导们定的，定多少是多少，物业费的多少和我们提供的物业服务质量没有多大关系”。当我们让物业经理和相关人员解释“北京市普通住宅小区物业服务标准”的相关条款时，物业公司人员没一个懂物业法和相关条款的。试问，这样的小区我们究竟该不该交物业费？我们该怎么办？我们有心辞掉该物业公司，但小区没有成立业主委员会，而且小区回迁户太多，他们大多享受国家政策，免交物业费，而且跟村里住惯了，对于物业根本没有什么概念，要想在这样的小区选举投票成立业主委员会，实在是太难了。

3位律师解答

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同一建筑区划内，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，设立一个业主大会：
1、专有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积50%以上；
2、首次交付专有部分之日起满两年且入住的建筑面积达到建筑物总面积20％以上。如果业主总人数在100人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由业主共同履行管理职责。符合上面两个条件之一的建筑区划，其开发建设单位应当书面报告区（市）县房产行政主管部门。区（市）县房产行政主管部门应当在接到本条例第二十五条规定的报告之日起5个工作日内，抄送街道办事处、乡（镇）人民政府。开发建设单位未及时书面报告的，业主可以向区（市）县房产行政主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府提出设立业主大会的书面要求。街道办事处、乡（镇）人民政府应当在收到报告或者要求之日起15个工作日内组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。筹备组由开发建设单位、业主和街道办事处、乡（镇）人民政府派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任。筹备组应当自成立之日起30日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法设立之日起，筹备组职责自行终止。筹备组的必要经费由开发建设单位承担。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则并选举产生业主委员会之日起设立。业主大会依法设立后，业主委员会应当就业主大会设立事项向区（市）县房产行政主管部门备案；并依法刻制和使用业主大会、业主委员会印章。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。业主委员会由人数为奇数的若干名委员组成，每名委员具有同等表决权，每届任期为3至5年；委员的条件、人数、任期等具体事项由业主大会议事规则规定。

2018-10-04 16:41:44

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如何收取小区物业费，　　　
(一)包干制　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。　　实行物业服务收费包干制，物业服务企业往往采取降低服务支出费用的方式，从而暗中提高企业的利润。表现在具体收费中，就是降低服务质量，减少服务人员，扩大收费项目范围，提高收费标准或者乱收费。　　
(二)酬金制　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。其中预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，企业酬金之外的部分完全转入公共维修基金，由业主监督使用。　　实行酬金制付给物业服务企业的酬金相对会比包干制的费用较高，但这是一个相对公平、透明的方法，为业主提供的服务，基本能够做到质价相符，并且不断变动的酬金比例可以激发物业服务企业的工作积极性，促使其不断的提高服务水平和质量，有利于整个住宅小区服务质量的提高，也有利于物业服务企业自身的发展。

2018-10-04 16:46:45

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因为房子质量问题没入住，还要交物业费吗？房屋质量问题与物业费是两码事。房屋质量问题找开发商解决、赔偿，但物业公司提供了物业服务，就必须缴纳物业费。下面就由法律快车的编辑为您介绍。
　　因为房子质量问题没入住，还要交物业费吗？　　按时缴纳物业费，是业主应尽的义务。只有在物业公司完全没有履行物业管理合同约定的义务时，业主才可以拒缴全部物业费。
所以。也不能因为房子质量问题没入住，就不交交物业费。

2018-10-04 16:59:02