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按合同约定应当赔付约一万元,对方交房时未按合同约定提供房屋验收合格证明,将来若出现质量问题如何保障权益?

更新时间：2018-10-04 14:08:21人浏览

问题描述：

家人在郫县xx买的房子,交房延期,按合同约定应当赔付约一万元,现在对方只愿免去未来一年物管费约值500万,如何处理?能否向法院申请从交接房产时应付5通费及办证费约三万二扣除对方应赔付款?对方交房时未按合同约定提供房屋验收合格证明,将来若出现质量问题如何保障权益?对方承诺项目整体完成交收后365工作日内办理房产证及土地证但并无具体时间,想完成交接还必须先支付办证费用,对方口头表示13年完成交房14年完成办证,感觉能否实现存在疑问,现项目推进艰难对方信用很差,如何保障自身权益?若向法院申请强制对方执行赔付,能否立案?律师费用多少?

3位律师解答

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一、延期交房违约金的时间计算　　
1、起算时间：一般都按购房合同所明确的入伙日期　　
2、截止时间：
(1)根据深圳市房地产主管部门印制的《深圳市房地产买卖合同(预售)》的规定，卖方需领取《竣工验收证书》后才能交付房屋。但是因国家相关法律制度已调整，深圳已改《竣工验收证书》制度为备案制度，因而以竣工验收书时间为标准的计算方法与实际有一定误差。　　
(2)根据建设部《商品房销售管理办法》第30条规定，“房地产开发企业应当将符合交付条件的商品房按期交付给买受人”，实践中一般是在主体工程竣工，通过工程质量验收(由开发商自行组织验收)及消防验收后，就视为具备了交付条件;如有电梯、燃气管道的还同时有电梯准用证和燃气管道工程验收证书，在此条件下则以卖方发出的入伙通知书的时间为准。　　
二、延期交房违约金的金额计算：　　《深圳市房地产买卖合同(预售)》规定，“卖方不能按约定时间交付的，每延一日应向买方支付房款总价的万分之五的违约金”，实践中一般双方都按此约定，而一旦有纠纷，司法机关的判决一般有三种可能：　　
1、认为该违约金标准是双方当事人自愿约定，根据合同自由(意思自治)原则，予以支持;　　
2、经申请审查后认为违约金为高，予以减少，调整为每天万分之三。　　
3、经申请审查后认为违约金为高，予以减少，调整为按购房款计算的同期贷款利息。　　
三、延期交房引起买方损失的计算　　如果卖方按期交房，买方就可以按合同约定的日期自用或出租房屋，这部分利益可用房子的租金利益来衡量，一般是按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定。　　
四、可预见规则在延期交房的法律适用　　《合同法》113条规定的可预见规则的限制，即违约方赔偿的损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，因此诸如子女上学等问题，除非买方在订立合同时已明确告知卖方其购房的目的，否则此方面的损失不具备可预见性。

2018-10-04 13:51:31