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XX房地产开发有限公司在XX开发的《XX置地XX苑》（目前在售）要求退还定金。我能向法院起诉要求开发商退还定金吗?

更新时间：2018-09-21 19:12:21人浏览

问题描述：

XX房地产开发有限公司在XX开发的《XX置地XX苑》（目前在售）明知上海市限购限贷政策,却告知无法购买者可以代办打通房地产交易中心关系,让限购者购房。在收取买房人定金之后却告知买房人在办理房屋预告登记时需要由开发商介绍的所谓“包装公司”向交易中心领导送红包。费用由购房人承担。如果交房后办理产证时交易中心查出来有问题则继续再打通关系给领导送红包解决。如果以上办法仍然无法办理过户手续,开发商又出个主意:说和购房人到交易中心撤销已办理的登记合同,购房者如是贷款买房,需提前还完所有房款,再重新和开发商签订合同。也就是说,购房者交完所有房款,重新签订合同之前,房屋产权仍在开发商名下。所有风险全在购房者身上。如上所说,开发商为了卖方,想尽馊主意,可是所有风险都归于购房者本人,这本不合理。购房者屡次和销售沟通,表示不愿这样做,要求退还定金。销售一再大言不惭的保证这件事操作起来没有任何问题。并且说如果在规定的时间内购房者与开发商不签约,公司就没收已交的定金五万元。之后再与销售沟通,无人理会,就说如有问题直接找公司法务。　　开发商明知上海市现在的限购政策,在买房人来看房时就应该明确拒绝不具备购房资格的人,而不是想一些歪门邪道的办法试图瞒骗购房者。在购房者完全明白将来会出现的风险问题时,仍然信誓旦旦保证没有任何问题。购房者要求以上全部写进合同内容,开发商又拒绝。请问购房者的利益谁来保证?　　以上所述完全真实,有与开发商销售的谈话录音为证。请问各位律师,我能向法院起诉要求开发商退还定金吗?

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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定金的数额是要看合同的约定的，不是开发商说多少就多少。预交的钱到底是定金还是预付款要看合同中是怎么表述的，在没有合同情况下，无法确定其性质。按规定开发商在取得商品房预售许可证之前是不能与购房者订立购房合同收取购房款的。
如果开发商现在还没有取得预售许可证，可以起诉到法院与开发商签订的购房合同会被认定为无效，可以要求开发商返还其收取。

2018-09-21 18:52:12

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从我国现有法律、法规等规定来看，购房者可以退房的法定理由
(一) 出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人；
(三) 商品房预售许可证存在欺诈；
(四) 出卖人故意隐瞒所售房屋存在抵押的事实；
(五) 出卖人故意隐瞒所售房屋已出售事实；

(六) 出卖人故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实；
(七) 房屋存在质量问题严重影响正常居住使用；
(八) 迟延交付房屋超过法定期限；
(九) 迟延办理房产证超过法定期限；

2018-09-21 18:56:37

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购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。那么，购房合同可以贷款吗，　　
一、购房合同可以贷款吗　　有合同就可以贷款了。按揭买期房都是用合同办贷款。二手房要先办出房产证再过户再贷款。有房本了才可以去信用社和招商银行办理抵押贷款，只有合同是办理不了抵押贷款的。　　
1、和开发公司协商撤销备案，重新签合同，这样你就算买的一手房，可以首付3成，但是如果开发商的大房产证办下来了，再想撤备案就比较难。　　
2、让他办理房产证，你再进行过户，这方法不怎么好，因为他办理房产证的时候需要缴纳契税，你过户的时候也需要交纳契税，这样就交纳了两份的钱，而且你这算二手房按揭，贷款首付比较高!你的房东算按揭出售，手续比较麻烦，建议你采用第一种方式。　　
二、签好购房合同要注意的事　　
1、弄清楚合同中的当事人　　在新房买卖过程中合同签署涉及两个当事方：一为购房者，一个是开发商。购房者，即购房合同中的“买受人”，他将要成为房屋产权证上记载的所有人;需要支付房款;一旦违反合同约定，承担违约责任。　　
2、核实房屋状况：在看房的时候从以下几个方面入手了解：房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险;违约责任。　　
3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意：保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费;这一点在购房签合同注意事项中是非常需要注意的，如果交易流程有那些都不知道的话，将来在过户的时候会非常麻烦的，有可能为自己带来损失。　　
4、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。

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