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最近我看上了一套房子,没有〈国有土地使用证〉和〈预售证〉。怕贴出〈国有土地使用证〉来让人误会所以没贴。

更新时间：2018-09-07 02:08:55人浏览

问题描述：

最近我看上了一套房子,靠近我父母家,我十分喜欢，比周围的楼盘便宜一点点。可是虽然是期房，却是以二手方式出卖，原因是有四个老板已经把整个楼盘买下来了，那块土地是村集体所有的，好像还没转让，也就是说如果要买是向那四个老板买的。我去售楼部咨询过，看到只有三个证，没有〈国有土地使用证〉和〈预售证〉。那老板说因为是二手买卖所以没有〈预售证〉，还有因为是村的集体土地，怕贴出〈国有土地使用证〉来让人误会所以没贴。其实我不懂他说让人误会是什么意思。。。那个老板说交了5万定金以后10天内付首期，签一份定购合同，房产证出了以后，过户的时候再签一份正式的合同。请问，这套房子有没有问题呢？能不能放心地买？希望名位大状能给点意见！我衷心地感谢各位！

3位律师解答

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现实生活中，没有取得房产证，要求房屋买卖合同无效的情形表现为：没有取得房地产权属证书的房屋转让，实践中主要是期房转让；卖方购买了预售商品房后，在没有取得房屋产权证的情况下将房屋出售，后来又因为房价上涨要求毁约，请求按照国家《城市房地产管理法》第38条“未依法登记领取权属证书的，不得转让”确认房屋买卖合同无效。　　卖方在尚未取得房地产权证之前，虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权；而债权转让是我国《合同法》赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利。
因此，卖方将期房再予转让并不违反法律的禁止性规定。所以，在实践中买卖双方可采用下列两种方式来处理未取得所有权证的房屋转让问题：　　第一种处理方式是在双方签订的房屋买卖合同中附合同生效的条件，即告知买方签订买卖合同时尚未取得小产证，待卖方取得房地产权证后及时办理房屋交易过户手续。
　　《合同法》第45条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。但是，如果卖方恶意不办理房地产权证并主张与买方签订的房屋买卖合同无效时，根据《合同法》第45条规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。
所以，买方可以要求卖方继续履行房屋买卖合同，赔偿违约行为所造成的经济损失。　　第二种处理方式是买卖双方先签署购买房屋的意向协议书，约定待卖方房地产权证办理完毕后，双方再签署正式的房地产买卖合同以及办理过户手续。
　　由于期房转让限制颇多、变数不定，建议双方在买卖合同或者意向协议书中增加违约责任条款，提高违约金金额，加大违约成本，限制恶意违约，以最大限度保护自己的合法权益。

2018-09-07 01:54:50

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按揭的期房，在房产证没有办理下来之前，是不能办理过户手续的。
1、期房抵押贷款在《担保法》和《房地产抵押管理规定》中没有明确规定，但是实践中期房抵押已成为房地产经营开发中普遍采用的一种新型融资活动，
2、期房抵押的标的物是期房，在期房抵押期间，楼宇实际上并不存在，抵押人无法取得所预购楼宇的所有权，他向债权人提供的还款担保是在将来某一时间取得楼宇的权利，也就是一种期待权。
3、这种期待权在没有实现时，是不能变更产权人的，也就是说，期房按揭贷款购房，在房产证没有办理下来之前是不能办理过户手续的。

2018-09-07 02:08:55