银行均不同意此买家的贷款申请，与她儿子和亲戚签订新的购房合同，因为现在新的购房合同并没签订

更新时间：2018-09-06 00:07:47人浏览

问题描述：

我是业主，09年12月与买家签订购房合同，约定了最后付款日期为2010年2月5日。但由于买家的信用问题，银行均不同意此买家的贷款申请，后她提议由其儿子及一位亲戚作为贷款人进行贷款，但当时已经到2月，她完全不可能在2月5日将全部的房款支付给我。经协商，她支付一万元的违约金给我，约定如果银行同意贷款，一万元归我，如不同意，一万元退还，与她儿子和亲戚签订新的购房合同，口头约定新合同最后付款日期为2010年4月5日。约在2月10日左右，银行同意了贷款申请，于2月12日到税局交税。因为接下来是春节，于是约定2月22日重新签订新的购房合同，办理房子过户及交纳其他税费，但买家一直以各种理由拖延不办理，今天已经是3月14日，她都不可能在4月5日将全部购房款支付给我。请问，因为现在新的购房合同并没签订，只在口头上答应将最后付款日期延长到4月5日，她支付给我的这四万元我是否有权不退回？我可否要求中介公司现在就将我房子的房产证退还给我？如果我现在不想签订新的合同，是不是要将一万元违约金退还？要不就等到4月5日后直接中止然后再向中介公司要求拿回我房子的房产证？

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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正常的买房流程是：定金（签订认购协议）-- 付首付（签购房合同） -- 房管局备案。
如果在付首付的时候不能签合同存在以下三种情况：
1、开发商没有拿到商品房预售许可证。
建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
2、开发商根本就没有开发资质，这种房子绝对不能买，如果是这样可以要求开发商公示5证，没有的话，果断要求退房。
3、开发商因某种原因被建委暂停网签。这种情况，再恢复网签后，就能签订正式合同，问题不大。

2018-09-05 23:56:40

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购房者购买商品房，尤其是期房，对自己所购房屋的了解都是通过楼盘宣传材料、售楼人员的讲解或者朋友的介绍获得的，因此在签订商品房买卖合同时，购房者往往都是被动的，所以在签订购房合同时要注意下面的问题：　　
(一)购房人签合同前应先看一下前面的说明，明确以下问题：　　
1、《商品房买卖合同》示范文本虽由市国土房管局统一编号、印制，但仅是在商品房预售时推荐使用，而非强迫使用的。　　
2、合同文本中的选择内容，以及空格和空白行，是供房地产商和购房人自行约定或补充约定的。自行约定的内容优先于示范文本中的固定条款，房地产商和购房人都有权对示范文本条款的内容进行修改、增补或删减。　　
3、购房人签合同时一定要注意在空格或空行部位填写需要删除或添加的内容，如不作约定或以补充协议形式另行约定时，应划掉空格或空行部位，避免留下后患。　　
(二)注意关于“当事人”的表述　　
1、购房人签合同前首先要确定在合同上填写的出卖人与预售许可证上的售房单位是否一致，要注意代理机构不能是出卖人。否则购房人付了钱，开发商可能会说没有收到钱。　　
2、如果房地产商是委托代理人或代理机构进行销售，购房人一定要看清房地产商委托的权限范围，要求他们在委托代理人或委托代理机构情况后面添全所有内容，如果出卖人授权代理人或代理机构有权代表房地产商签字，购房人一定要看一下授权书的正本，同时最好要求把该授权书作为合同的附件。　　
3、购房人在填写前最好事先想清楚用谁的名字购买。因为一旦合同备案，房屋交付前，购房人想换名字，需购房人和房地产商一起到国土房管局办理更名手续，除了要花更名费，同样需要房地产商的同意。房屋交付后，购房人要想换名字，只能等到拿到房产证后办理过户，费用就更大了。　　
(三)“五证”检查要看原件　　对于《土地使用证》、《预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《建设用地规划许可证》，购房人可要求房地产商在第一条相关位置填上“建设工程规划许可证号”和“施工许可证号”，在后面的空白栏填上“建设用地规划许可证”号等其它项目建设依据。　　购房人看“五证”最好要求看“正本”，留意一下《土地许可证》上有没有注明土地已抵押给银行。如果土地抵押了，购房人应和房地产商就解除抵押的时间进行约定，明确房屋交付时，房地产商如果不能解除抵押应具体承担什么样的赔偿责任。

2018-09-05 23:58:44