房产转让节税妙招：先投资后转让节税多
导读：
纳税人向企业转让房地产，可采取“先投资，后转让股权”方案。但若符合一定条件，也可采取“先投资，后转让”方案。
当纳税人向企业转让房地产时，“先投资，后转让股权”即先将房地产投资给企业取得相应股权，再将股权转让给企业原股东，如此可避免营业税、土地增值税等税费。但若符合一定条件，也可采取“先投资，后转让”方案。
相关案例王某是某公司主要投资人。
去年10月，因公司急需资金周转，他决定将其个人名下一处门面房转让给李某。该房原为某国有百货公司所有，1999年百货公司破产清算，王某以100万元买入。近几年，该门面房价值蹿升，去年10月市场价已超过300万元。假设王某以310万元转让给李某，主管地税机关确认，该门面房土地增值税扣除项目金额为120万元，则王某应负担的税费如下：应缴营业税：（3100000－1000000）×5%=105000（元）应缴城市维护建设税、教育费附加：105000×（7%＋3%）=10500（元）应缴印花税：3100000×0.5‰=1550（元）应缴纳土地增值税：①扣除项目金额：1200000＋105000+10500+1550=1200000＋117050=1317050（元）；②增值率：（3100000－1317050）÷1317050×100%=135%；③土地增值税：（3100000－1317050）×50%－1317050×15%=693917.5（元）应缴个人所得税：（3100000－1000000－117050－693917.5）×20%=257806.5（元）合计税费为：117050+693917.5+257806.5=1068774（元）筹划方案王某可先将该门面房作价310万元投资于自己的公司，后由公司以310万元转让给李某。按此方案实施，在其他条件不变情况下，王某和公司应负税费如下（假设契税税率为3%）：
投资环节：
（1）营业税：《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定：“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”因此，王某将门面房投资于企业不需缴纳营业税。
（2）土地增值税：《国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。”因此，王某将门面房投资于企业可免土地增值税。
（3）个人所得税：《国家税务总局关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复》规定：“对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得，在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。在投资收回、转让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得税，其财产原值为资产评估前的价值。”可见，王某将门面投资于企业可暂不缴纳个人所得税。
（4）公司应缴契税：3100000×3%=93000（元）转让环节：（1）公司应缴营业税：3100000×5%=155000（元）（2）公司应缴城市维护建设税、教育费附加：155000×（7%＋3%）=15500（元）（3）公司应缴土地增值税：因接受投资环节发生的增值“免征”土地增值税，所以公司在转让门面房时，应只就转让环节的增值缴纳土地增值税。本例中，公司转让门面房未发生增值，因此应缴土地增值税为0。
合计应负担税费为：93000+155000+15500=263500（元）
可见，筹划后比筹划前少负担税费805274元（1068774－263500）。
从上例可见，向个人转让房地产，采取"先投资，后转让"方案，可避免土地增值税负担，并延迟个人所得税纳税义务发生时间；缺点是增加了一道契税，同时会造成购置原价不能抵扣，从而增加营业税负担。纳税人在实施该方案前，应精密测算，确保筹划收益大于筹划成本。
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