某房产经纪公司的合同纠纷
导读：
北京市海淀区人民法院
民事判决书
原告冯某诉被告北京某房地产经纪有限公司、中国某基金会其他委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯某之委托代理人XX，被告北京某房地产经纪有限公司之委托代理人XX，被告中国某基金会之委托代理人XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
冯某诉称，我与房地产公司于2007年8月30日签订《房屋购买委托协议》，约定由我委托房地产公司购买位于北京市海淀区西三环北路某室，价格为405万元。双方于2007年9月10日签订《补充协议》，在该协议中约定：我于签约当日支付购房定金5万元;在2007年9月25日内支付首付款100万元整。合同签订后，我依约支付定金5万元及首付款100万元。上述房屋的产权人为中国某基金会。2007年10月，我发现所购房屋存在瑕疵：因该房屋紧邻电梯间，电梯运行产生很大噪音，尤其在晚间，噪音的存在将严重影响我休息。因噪音客观存在且无法消除，我要求退房。我与房地产公司及某基金会就此事进行协商，但他们拒绝退还定金5万元，且房地产公司以我违约为由扣留4万元，只将余款96余万元返还给我。我认为，房地产公司及基金会隐瞒房屋瑕疵将该房出售给我，我有权解除合同并要求返还定金。在合同履行过程中我未违约，而房地产公司收取违约金4万元于法无据，合同中也未约定劳务费用。故诉至法院，请求判令判令房地产公司向我返还4万元、人权基金向我返还定金5万元，由房地产公司及基金会共同承担诉讼费。
北京某房地产经纪有限公司辩称：我公司履行了房屋购买委托协议中所规定的义务，是冯某拒不购买诉争房屋构成违约，应承担相应责任。我公司不同意冯某的诉讼请求。
中国某基金会辩称：我基金会已经履行合同的相关义务，冯某没有按合同约定购买房屋，我基金会有扣留5万元定金的权利。我基金会不同意冯某的诉讼请求。
经审理查明，2007年8月30日，冯某与房地产公司签订了房屋购买委托协议，约定冯某委托房地产公司为其购买位于北京市海淀区西三环北路某房屋，委托价格范围为405万元。该协议第一条的“委托事项”部分约定冯某委托房地产公司提供包含协助并撮合冯某与某基金会签订房屋买卖合同等八项服务。
冯某签订上述委托协议前已是第查看了该房屋，其系为购买该房屋而与房地产公司签订委托协议。庭审中，冯某与房地产公司均向本院提交了房屋购买委托协议，冯某提供的系复印件，该复印件第三条的“佣金相关规定”约定如下：(一)受托人自引领委托人看房开始，直至委托人与售房人签订房屋买卖合同之前，不收取委托人任何费用;(二)委托人在同受托人提供的房屋出卖人签订房屋买卖合同时，按国家及行业相关规定及本协议约定向受托人支付相关费用，但收费标准被划去，没有具体约定。房地产公司提供的系原件，上述收费标准约定为房价款的1%。冯某对此不予认可，称405万元的价格中包含了中介佣金，其原持有的合同原件已经被房地产公司经理XX收回，该公司对此不予认可。
冯某与房地产公司于2007年9月10日签订了补充协议，约定：购房总价为405万元，包含产权权属变更所产生的一切费用;签订此协议当天支付购房定金5万金，购房人直接将定金交给房主，如委托人不购该房则定金不予退还，如业主不出售该房则要赔偿双倍定金给委托方;在2007年9月25日内支付首付款100万元;过户当日一次性支付所剩房款300万元，并进行物业交割。2007年9月10日冯某向某基金会支付了5万元定金，同月26日冯某向房地产公司支付了房款100万元。
冯某主张其发现该房因紧邻电梯、长期存在噪音无法消除，其于2007年10月30日向人权基金会送达了情况说明，称因噪音问题其决定不再购买此房。2007年11月18日，房地产公司员工XX向冯某出具了一份证明，载明：冯某购买本案诉争房屋，由于该房没有成交，导致违约金共计玖万元整，包括房主收购房定金伍万元及我公司收肆万元。房地产公司向冯某退回96万元房款。冯某未就其主张的该房存在超出国家标准的噪音问题提交证据予以证明。房地产公司主张该公司扣留的4万元系房屋购买委托协议中约定的房价款1%的代理费，即佣金。[page]
另查，北京市海淀区西三环北路某房屋的产权人为某基金会。基金会于2007年9月10日与房地产公司签订了房屋出售委托协议，委托房地产公司对该房进行出售。冯某与基金会未签订房屋买卖合同，其于2007年9月中旬拿到该房钥匙。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋购买委托协议、补充协议、收据、证明、情况说明、房屋出售委托协议等证据材料在案佐证。
本院认为，冯某与房地产公司签订的购房委托协议及其补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。冯某据此向基金会支付5万元定金，并通过房地产公司支付100万元房款。现冯某主张该房存在噪音而要求退房，但其并未举证证明该房存在上述问题，故应属单位方无正当理由解除合同;且冯某在与房地产公司签订委托协议前已实地查看了该房屋，故其所持房地产公司及基金会隐瞒该房瑕疵进行出售的主张不能成立，本院不予采信。据此，基金会有权对冯某支付的5万元定金不予退还，故本院对冯某要求基金会退还5万元定金的诉讼请求不予支持。
冯某主张购房委托协议及其补充协议中对佣金及违约金均未进行约定，而房地产公司主张该公司于退还房款时扣留的4万元系上述协议中约定的房价款1%的代理费，即佣金。就此问题，本院认为，双方签订的房屋购买委托协议中第一条的：“委托事项”部分约定冯某委托房地产公司提供包含协助并撮合冯某与某基金会签订房屋买卖合同等八项服务;第三条的“佣金相关规定”约定：(一)受托人自引领委托人看房开始，直至委托人与售房人签订房屋买卖合同之前，不收取委托人任何费用;(二)委托人在同受托人提供的房屋出卖人签订房屋买卖合同时，按国家及行业相关规定及本协议约定向受托人支付相关费用。但冯某与基金会一直未签订房屋买卖合同，故房地产公司并未完成该公司应提供的服务内容，鉴此，该公司于退还房款时扣留冯某4万元佣金的行为缺乏事实及法律依据，故本院对冯某要求房地产公司退还佣金4万元的诉讼请求予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、北京某房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向冯某退还佣金四万元;
二、驳回冯某的其他诉讼请求。
案件受理费二千零五十元，由冯某负担一千一百三十九元，已交纳;由北京某房地产经有限公司负担九百一十一元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费二千零五十元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 XXX
人民陪审员 XXX
人民陪审员 XXX
二零零八年四月十一日
书 记 员 XXX
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引用法条
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