房地产买卖中,被告如何行使先履行抗辩权
导读:
2003年3月1日陈某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同,约定陈某购买开发公司的商品房一幢,陈某应于合同订立之日起一次性付清全部房款。开发公司应在2003年10月31日前将商品房交付原告,出买人逾期交房,应从房屋交付期限的第二天起至实际交付之日止向买受人支付已交房价款万分之十的违约金;如买受人逾期付款,应自应付款期限之第二日起至实际支付之日按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。合同订立当日,陈某向开发公司交付房款90万元,2004年1月5日开发公司将房屋交付陈某,经开发公司催要,2004年4月8日,陈某将所欠房款3040元付清。4月20日,陈某提起诉讼,要求房地产开发公司支付逾期交房违约金9万余元。开发公司辩称,原告来按合同约定一次付清房款,延期交房是行使先履行抗辩权,应驳回原告的诉求。
在审理过程中,对开发公司是否享有先履行抗辩权有两种意见:一种意见认为,双方在合同中有明确约定,而陈某并未一次付清房款,其存在履行瑕疵,在标的物不能分割的情况下,应驳回原告的请求;另一种意见认为,从设立先履行抗辩权的立法本意来看,原告已履行合同约定的绝大部分义务,被告的利益已得到基本的保护,此时被告已不享有先履行抗辩权,原告之诉求应予支持。
笔者同意第二种意见。首先,合同法设立先履行抗辩权的立法本意是保护后履行当事人的利益,当先履行一方当事人履行了主要给付义务,以致订立合同的目的能够基本得以实现,后履行一方当事人一般不能主张先履行抗辩权。本案原告陈某,将商品房价款903040元的90万元已如期支付给了被告房地产开发公司,履行了绝大部分给付义务,被告卖房后的应得利益已基本得以实现,故其不应享有先诉抗辩权。
其次,被告行使先履行抗辩权有失公平和诚实信用原则。因为如一方履行了合同规定的主要给付义务,而存有较小的履行瑕疵,另一方则以此行使先履行抗辩权,使其受到重大利益损失,有悖于合同法的公平和诚实信用原则,故本案被告不应享有先履行抗辩权。
综上,在先履行一方当事人的利益基本得到满足,合同目的基本得以实现的情况下,后履行一方当事人不再享有先履行抗辩权,否则有失公平,被告某房地产开发公司应按合同约定向原告支付违约金。鉴于不可分割标的物,在行使抗辩权中的特殊性,建议最高人民法院作出相关的司法解释,以统一执法尺度。
声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
相关知识推荐
由当地一家媒体主办的西安首份3D房产报纸7月8日与读者见面,阅读这份报纸时,必须佩戴随报赠送的3D影院专用眼镜。7月8日一早,西安很多市民看报时发现了随报赠送的
我写了《中国房地产市场化为啥不向美国学?》一文,认为中国房地产应该借鉴美国的市场规范,保持房地产业的平稳发展和保障居民住房,遭到有些人的反对,当然这些人应该是开
核心提示:房地产有哪些交易形式?房地产的交易形式包括房地产买卖、房屋租赁、房产互换、房产抵押、二手房买卖。下面就由法律快车的编辑为您介绍,详情请看以下内容。房产
施工合同是要式合同。所谓要式合同是指根据法律规定应当采取特定方式订立的合同。施工合同是指承包人进行工程建设施工、发包人支付价款的协议,当事人订立施工合同应当采用
施工合同诉讼有效期一般是3年,特殊情况从其规定。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为3年,自权利被侵害之日起超过二十年的人民法院一般不予保护,但可以受理其诉讼
建设合同属于承揽类别合同。建设工程合同是承包人进行工程建设发包人支付价款的合同,通常包括建设工程勘察、设计、施工合同,依法订立的建设工程合同对承包人和发包人具有
承揽合同纠纷是在承揽人按照定作人的要求完成工作、交付工作成果,定作人给付报酬的过程中发生的纠纷,如报酬支付纠纷、定作物质量纠纷、承揽人保管纠纷、违约纠纷等。
先施工后签合同违法,存在一定的法律风险。对于合同签订前的履行过程,由于存在较大的不确定因素,双方的权利义务不明确、法律责任界定不清,容易产生法律纠纷,合同的事前