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我于2007年10月购买某房地产开发公司的商业用房一套，丧失商业信誉等理由行使先履行抗辩权，如果我行使了先履行抗辩权

更新时间：2018-09-05 11:07:33人浏览

问题描述：

我于2007年10月购买某房地产开发公司的商业用房一套，合同注明2008年8月31日交房。自首付后我一直在催促房开商为我办理预售房备案登记，房开商一直拖延不办。后经了解，房开商并未将我及多名业主的首付款存入备案登记所需的专用账户，挪作他用，导致一直没有备案，而且因为欠付施工单位工程款1000余万元，该处房屋在2007年12月封顶后就停止了内、外装修施工，至今未复工。期间，我与多名业主找房开商协调多次，房开商于2008年12月为我办理了预售房登记备案，现房开商要求我到银行办理按揭手续，我现在不愿意去办理按揭手续。而房开商声明如果不办理按揭将因为延期付款违约要求赔偿。请问律师：1、我是否可以对方经营状况严重恶化，转移财产、抽逃资金，以逃避债务，丧失商业信誉等理由行使先履行抗辩权，如果可以该怎么办理，我需要收集哪些证据？2、如果我行使了先履行抗辩权，是否还能够要求房开商就合同中延期交房的违约条款进行赔偿？

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。
对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

2018-09-05 10:51:35

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一、延期交房违约金的时间计算　　
1、起算时间：一般都按购房合同所明确的入伙日期　　
2、截止时间：
(1)根据深圳市房地产主管部门印制的《深圳市房地产买卖合同(预售)》的规定，卖方需领取《竣工验收证书》后才能交付房屋。但是因国家相关法律制度已调整，深圳已改《竣工验收证书》制度为备案制度，因而以竣工验收书时间为标准的计算方法与实际有一定误差。　　
(2)根据建设部《商品房销售管理办法》第30条规定，“房地产开发企业应当将符合交付条件的商品房按期交付给买受人”，实践中一般是在主体工程竣工，通过工程质量验收(由开发商自行组织验收)及消防验收后，就视为具备了交付条件;如有电梯、燃气管道的还同时有电梯准用证和燃气管道工程验收证书，在此条件下则以卖方发出的入伙通知书的时间为准。　　
二、延期交房违约金的金额计算：　　《深圳市房地产买卖合同(预售)》规定，“卖方不能按约定时间交付的，每延一日应向买方支付房款总价的万分之五的违约金”，实践中一般双方都按此约定，而一旦有纠纷，司法机关的判决一般有三种可能：　　
1、认为该违约金标准是双方当事人自愿约定，根据合同自由(意思自治)原则，予以支持;　　
2、经申请审查后认为违约金为高，予以减少，调整为每天万分之三。　　
3、经申请审查后认为违约金为高，予以减少，调整为按购房款计算的同期贷款利息。　　
三、延期交房引起买方损失的计算　　如果卖方按期交房，买方就可以按合同约定的日期自用或出租房屋，这部分利益可用房子的租金利益来衡量，一般是按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定。　　
四、可预见规则在延期交房的法律适用　　《合同法》113条规定的可预见规则的限制，即违约方赔偿的损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，因此诸如子女上学等问题，除非买方在订立合同时已明确告知卖方其购房的目的，否则此方面的损失不具备可预见性。

2018-09-05 10:53:42