一房二卖，房子该归谁？
导读：
核心内容：现实生活中，有些房主为了从房屋买卖中获得巨额利益，会“一房二卖”。对于购房者来说，同样签订了购房合同，支付了房款，房子到底该归谁所有?近日，乌鲁木齐市新市区人民法院法官结合近期审理的相关案件以案释法。
均未办理过户应遵循“先来后到”
2014年7月，王先生将名下一套位于乌市沙依巴克区公园北街某小区的住房以37.5万元卖给季女士，季女士在当日将房款付清。
半年后，王先生又将该房屋以49万元卖给杨小姐，杨小姐于当日付清房款，并对房屋进行装修后入住。
2015年8月，季女士得知情况后，也搬进此房屋。
杨小姐无奈之下将王先生诉至法院，要求确认签订的《房屋买卖合同》有效，并要求王先生协助她办理房屋过户手续。
季女士作为第三人参加诉讼，认为其与王先生签订合同在先，合同合法有效；杨小姐和王先生之间的买卖合同损害了她的合法利益，应属无效。
法院认为，这两份买卖合同均合法有效。杨小姐自2015年3月即占有使用房屋并对房屋进行了装修，故杨小姐与王先生间的买卖合同应优先履行，故判决房屋归杨小姐所有，王先生悉数退还季女士房款。
法官说法
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第15条规定，出卖人就同一房屋签订数个房屋买卖合同，只要不具有合同法第52条规定的无效情形，均系有权处分，各合同均有效。
本案中，两份买卖合同均系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，也不存在出卖人与某一买受人恶意串通侵害另一买受人利益的情形，故两份合同均为有效。
两位买受人均未办理房屋产权过户登记或预告登记，各买受人享有的均为合同债权。已实际合法占有房屋的买受人，即杨小姐，其权利对外有一定的公示性，应当优先得到保护，而对于无法取得房屋产权归属的买受人季女士，可根据房屋买卖合同追究王先生的违约责任。
一方已办理过户以物权登记为主
2015年6月，范女士与丈夫看上位于乌市新市区鲤鱼山路某小区的一套二手房，价格为50万元，范女士与房主签订了房屋买卖合同，并支付了两万元定金。
双方在合同中约定，范女士夫妇在30天内付清房款，房主协助其办理房产过户手续。同年7月25日，范女士准备支付房款，房主却说房子不卖了。追问之下范女士得知，房主已于7月17日以58万元的价格将该房卖给了张女士，并于7月20日办理了过户。房主承认违约，愿意双倍返还范女士支付的定金。但范女士认为房子应属于自己，遂将房主告上法庭。
最终，法院判决房屋归张女士所有，房主退还范女士双倍定金。
法官说法
根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，房主与范女士及张女士签订的两份《房屋买卖合同》都是有效的，但签订了商品房买卖合同，并不就意味着得到了合同标的房屋，到底房屋归属于谁，这要看房屋物权变动的情况。因为商品房属于不动产，不动产的物权是以“登记”作为对外公示的途径，因此法律保护“登记”的所有权人张女士。同时，民法上有“物权效力优先于债权”的原则，张女士办理了产权转让的登记手续，取得的是该房屋的所有权（物权），而范女士仅签订房屋买卖合同，这只是一种合同上的请求权（债权），所以范女士的主张无法对抗张女士，房屋应归张女士所有。
对于范女士而言，按照法律规定，收受定金的一方如果违约，应双倍返还定金，如果买卖合同中约定了违约金的，范女士也可以主张房主按约定金额支付；但违约金与定金应当选择其一，不能共同主张。
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引用法条
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