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2021物业管理条例实施细则

2021物业管理条例实施细则

发布时间 :2018-06-25 18:02浏览量 : 23235
《<物业管理条例>实施细则》是根据《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》修订后的《物业管理条例》制定的条例,共七章七十条。主要内容包括:总则、业主及业主大会、 前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护、 法律责任、附则。
  •   第一章 总 则

      第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。

      第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

      第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

      第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平。

      第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

      第二章 业主及业主大会

      第六条 房屋的所有权人为业主。

      1、 业主:已经与出卖人签订房屋买卖合同并且入住使用房屋的,应当具有业主的权利;业主分为自然人业主与非自然人业主。共有权人和即将取得共用权的人。业主在物业管理活动中,享有下列权利:

      2、 业主权利:在物业管理企业提供的服务不符合合同约定时,有权拒绝支付物业管理费用,并有权提出赔偿请求;

      (一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;

      (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

      (三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

      (四)参加业主大会会议,行使投票权; (五)选举业主委员会委员,并享有被选举权; (六)监督业主委员会的工作;

      (七)监督物业管理企业履行物业服务合同; (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

      (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

      (十)法律、法规规定的其他权利。

      第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:[page]
      (一)遵守业主公约、业主大会议事规则;

      (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

      (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

      (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

      (五)按时交纳物业服务费用;

      (六)法律、法规规定的其他义务。

      第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

      第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

      3、 物业管理区域:物业管理区域可以按一幢楼或者多幢楼划分,业主对物业管理区域有不同意见的,可以要求区、县房地产行政管理机关来确认。

      4、 物业管理区域划分原则:便于物业服务企业进行服务,便于业主召开业主大会,业主可以意思自治来决定物业管理区域。

      第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行

      业主大会、业主委员会职责。 业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

      5、 首次业主大会投票权:每建筑平方米一个投票权(邹律师:建议还是每套一个投票),但是无论如何,一名自然人业主的投票权最高不得超过全部投票权10%;对于业主是公司或者其他法人的,如果法人之间存有关联关系,则全部具有关联关系的自然人业主与法人业主所具有的投票权之和不得超过15%。(胡律师:此事可以由业主大会来决定;邹律师:业主大会自身如何无法达成一致性意见怎么办?)

      6、 发起:30户业主联名可以发起召开业主大会并成立业主委员会,发起人应当将业主大会章程、业主委员会章程、议事规则、财务管理规则、物业服务监督规则等文章以邮件的形式送至物业所有的区、县人民政府房地产行政主管部门进行备案,如果房地产行政主管部门对备案内容提出修改建议,发起人应当根据修改建议进行补充更正,但此等修改建议仅限一次。

      7、 业主委员会:业主委员会成员只能是业主,对于夫妻双方共同拥有房屋的,(房屋共有的情形不限于夫妻,还包括与父母、子女和其他人共有的情形)如果合同或者房屋所有权证书只写明夫妻一方的,另外一方也可以加入业主委员会,但是夫妻双方只能有一人加入业主委员会。物业管理区域的房地产开发企业人员可以加入业主委员会,但不得成为业主委员会主任。

      8、 银行开户:发起人在办理完毕备案手续后,应当凭业主委员会章程、议事规则、财务管理规则到当地银行办理银行开户手续。[page]
      9、 主体地位及法律责任:业主委员会可以以自己的名义参与民事诉讼或仲裁,业主委员会所有的财产应当进行登记备案,并以其登记所有的财产独立承担民事责任;业主委员会无法独立承担的,由全体业主按照投票权的份额承担各自赔偿责任(但业主已经就某一事项明确与权利方约定了违约或赔偿责任的除外)。(陈律师:去民政部门办理社团法人进行登记)(邹律师:法院不是法人)

      第十一条 业主大会履行下列职责:

      (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

      (二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

      (三)选聘、解聘物业管理企业;

      (四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施; (五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

      (六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

      第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。

      业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

      10、 投票日:业主有权在投票日通过投票方式选择业委会成员;如果业主有约定的,投票日从其约定;没有约定的,则以每年11月1日为投票日。(邹律师:选举日没有发票规定,应当规定业主大会在什么条件下怎么召开,非常不现实)

      11、 选举公告:各地房地产行政管理机构或3%但是不少于十名业主联合成立的选举委员会,应当在选举前十日张贴选举公告,选举公告应当包括以下内容:业主登记及资格、候选人登记及资格、投票日、投票地点。

      12、 候选人介绍:各候选人可以向业主介绍自己的情况,包括个人基本信息、当选后的工作目标与施实过程、无法完成目标时可以承担的责任,以使业主能够对候选人情况有所知情。

      13、 行为责任:侵害业主对候选人知情权和对业委会成员选举权的行为系违法行为,房地产行政管理机构的负责人应当受到行政机关的处分,权利受侵害的业主有权到人民法院主张选举无效,并有权向房地产行政管理机构及负责主张民事赔偿,赔偿的标准以每个投票权5000元。

      第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

      14、 定期业主大会:第一次业主大会的召开时间由各地房地产行政管理机构或3%但是不少于十名业主联合成立的临时选举委员会的决定,每年三月、六月、九月第三个周六九点为业主大会的召开时间。

      15、 临时业主大会的召开:由20%或不少于三十名业主联名,可以召开临时业主大会,临时业主大会的费用由联名的业主承担,如果经过表决,可以全体业主分摊会议费用(列为业主委员会的支出项目)。

      16、 临时业主大会的议题:社区内的突出性事件,针对业委会的某些工作或者决定提出质疑,对物业管理企业的可能给业主利益造成损害的行为(包括已经造成损害或者即将产生损害)。[page]
      第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

      第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

      (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

      (二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

      (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

      (四)监督业主公约的实施;

      (五)业主大会赋予的其他职责。

      第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。 业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

      17、 业委会备案:区、县人民政府房地产行政主管部门对于收到的备案申请应当做出同意备案或者不同意备案的决定,业主委员会发起人如果在发出邮件后三十天内没有收到不同意备案决定的,应当视为已经同意备案。

      18、 法律责任:对于不同意备案的决定,区、县人民政府房地产行政主管部门应当依照法律、法规或者规章的要求,作出相应的说明;没有规定不同意备案的,区、县人民政府房地产行政主管部门及负责人应当向业主承担赔偿责任,其标准不低于业主购买贷款的利息(如规定,应明确计算办法)。(邹:主体资格的设立财产权、银行开户)

      第十七条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。

      19、 业主公约:业主公约是业主之间签订的集体合同,其内容不得违反法律的要求,业主认为业主公约侵害自己利益的,可以请求法院撤销或者变更相关条款,业主委员会应当参与诉讼。(该条与业主应履行的义务矛盾,业主应当遵守业主公约、业主大会议事规则)

      第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

      第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

      第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。[page]
      第三章 前期物业管理

      第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

    20、 基本原则:建设单位不得选聘有关联关系的物业公司,所谓关联公司是指物业公司与建设单位有利害关系,是否具有利害关系,可以由业主向法院提出确认之诉。建设单位选聘有关联关系的物业公司,业主可以提出撤销物业服务合同(该条之规定没有法律依据,不符合实际情况,建议删除)。

      第二十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。

      21、 临时公约:业主或者买受人对临时公约有不同建议的,有权要求建设单位增加、修改、删除相应的条款,人民法院应当受理业主的请求(最后一句话删除)。

      第二十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

      22、 明示责任:建设单位在物业销售前没有明示业主临时公约,或者明示后未经业主同意又进行修改的,(其修改部分无效),并应当向业主承担违约责任,最低赔偿金为每套内使用面积平方米1000元。

      第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

      第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

      第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

      23、 民事责任:因为合同终止造成的损失,由建设单位与前期物业管理公司协商承担,但是不得损害业主利益,损害业主利益的,每户业主的最低赔偿金为三千元,由建设单位和前期物业管理公司承担连带赔偿责任。

      第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

      24、 责任认定:建设单位处分共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,如果没有业主大会或者业主委员会的书面认可,即为擅自处分。

      25、 民事责任:建设单位擅自处分共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,应当将其收益的两倍支付给业主作为赔偿金,每户业主的最低赔偿金为三千元。

      第二十八条 物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

      26、 责任认定:物业管理企业承接物业时,没有共用部位、共用设施设备的查验记录的,视为可以正常使用。

      第二十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:

      (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

      (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

      (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

      (四)物业管理所必需的其他资料。 物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

      27、 民事责任:物业管理企业没有在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会的,应当向全体业主承担赔偿责任,每户业主的最低赔偿金为三千元。[page]
      第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配臵必要的物业管理用房。

      第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

      第四章 物业管理服务

      第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

      第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。

      第三十四条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

      28、 企业数量:业主委员会可以决定聘请物业管理企业的数量,业主委员会可以聘请一个综合性物业管理企业,也可以聘请多个专业性物业管理企业。

      第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

      29、 合同内容:物业服务合同中没有说明的内容,应当按照有益于业主的原则,求法院予以确认。

      第三十六条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

      30、 民事责任:对于造成人身伤害的,最低赔偿额为三千元;致人死亡的,最低赔偿金为十万元。

      第三十七条 物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

      31、 交接程序:物业管理企业也可以在业主委员会监督下,直接与前一任物业管理企业办理交接。

      第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

      32、 民事责任:物业管理企业改变物业管理用房的用途,应当向业主承担赔偿责任,向全体业主支付其因此所得收入的两倍,没有收入的或者收入难以计算的,则向每户业主支付赔偿金不少于一千元。(同时恢复原来用途)

      第三十九条 物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作。

      第四十条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

      33、 民事责任:物业管理企业将全部物业管理一并委托给他人的,应当向业主承担赔偿责任,每户业主最低赔偿金不少于三千元。

      第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

      34、 在国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法颁布之前,或业主与物业公司均认为可以不采用上述物业服务收费办法的,或业主委员会与物业公司均认为可以不采用上述物业服务收费办法的,在签订物业服务合同时,双方可以自行确定服务价格。

      第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。[page]
      35、 业主委员会可以收取物业服务费用,但应当放于业主委员会开设的银行帐号上,任何业主均有权查阅银行帐号的资金变动情况。

      第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。

      36、 县级以上人民政府价格主管部门或同级房地产行政主管部门应当在网上公布,对于业主提供的物业服务收费问题,应当在三天内予以书面回复;没有法定理由拒不回复的,(视为同意),县级以上人民政府价格主管部门或同级房地产行政主管部门负责人应当向业主承担赔偿责任。

      第四十四条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

      37、 物业管理企业可以根据业主委员会的委托向全体业主提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

      第四十五条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

      38、 物业管理企业接受接收委托收取的各项费用,应当存放于业主委员会的帐户上,在业主委员会监督下转交给供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位。

      第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

      第四十七条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

      第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。 物业使用人违反本条例和业主公约的规定,有关业主应当承担连带责任。

      第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

      第五章 物业的使用与维护

      第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。 业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

      第五十一条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。 业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

      39、 民事责任:(业主、)物业管理企业违反前条规定,应当向业主承担赔偿责任,每户最低赔偿金为二千元。

      第五十二条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等

      单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

      40、 民事责任: 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位违反前条规定的, 应当向业主承担赔偿责任,每户最低赔偿金为三千元。

      第五十三条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

      第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

      第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

      第五十六条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。 责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。[page]
      第六章 法律责任

      第五十七条 违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

      第五十八条 违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

      第五十九条 违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

      41、 资料移交:应当移交给业主委员会的资料而没有移交的,由建设单位或者物业管理企业应当及时改正,改正之前,应当每天向业主支付(合同房价款)千分之一的赔偿金。

      第六十条 违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。 以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

      42、 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当将没收违法所得或获得的罚款的50%,移交给业主委员会,没有业主委员会的则由全体业主按比例分配;拒不没收或者处罚的,或者拒不移交的,业主或者业委会可以向人民法院提起诉讼请求。

      第六十一条 违反本条例的规定,物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

      43、 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当将罚款用于支持业主委员会工作,全部罚款应当专户保管帐务公开,任何人均可以进行查阅。

      第六十二条 违反本条例的规定,物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

      第六十三条 违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

      44、 维修资金:挪用专项维修资金的行为属于侵占(犯)业主财产的行为,应当承担刑事责任;业主及业主委员会均有权就专项维修资金的所有权提起诉讼;县级以上地方人民政府房地产行政主管部门主动参与在追回挪用的专项维修资金的,在专项维修资金追回之前,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门堑付;第六十四条 违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配臵必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。

      第六十五条 违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

      第六十六条 违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

      (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

      (二)二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

      (三)(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。 个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

      (四)第六十七条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。

      (五)第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

      (六) 第六十九条 违反本条例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

      第七章 附则

      (七)第七十条 本条例自2003年9月1日起施行。

     
  • 物业管理条例实施细则

      (2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布。根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订)。

      第一章总则

      第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。

      第二条本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

      第三条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

      第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平。

      第五条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

      县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

      第二章业主及业主大会

      第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中,享有下列权利:

      (一)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

      (二)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

      (三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

      (四)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;

      (五)参加业主大会会议,行使投票权;

      (六)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

      (七)监督物业管理企业履行物业服务合同;

      (八)监督业主委员会的工作;

      (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

      (十)法律、法规规定的其他权利。

      第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:

      (一)遵守业主公约、业主大会议事规则;

      (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

      (三)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

      (四)按时交纳物业服务费用;

      (五)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

      (六)法律、法规规定的其他义务。

      第八条一个物业管理区域成立一个业主大会物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

      第九条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

      第十条同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

      第十一条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

      业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

      第十二条业主大会履行下列职责:

      (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

      (二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

      (三)选聘、解聘物业管理企业;

      (四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

      (五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

      (六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

      第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

      业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

      第十四条召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。

      住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。

      业主委员会应当做好业主大会会议记录。

      第十五条业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

      (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

      (二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

      (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

      (四)监督业主公约的实施;

      (五)业主大会赋予的其他职责。

      第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

      业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

      业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

      第十七条业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,

      违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

      业主公约对全体业主具有约束力。

      第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

      第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

      业主大会业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

      第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

      在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

      住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。

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      第三章前期物业管理

      第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

      第二十二条建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

      建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。

      第二十三条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。

      物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

      第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

      第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

      第二十六条前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

      第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

      第二十八条物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

      第二十九条在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:

      (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

      (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

      (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

      (四)物业管理所必需的其他资料。

      物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

      第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

      第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

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      第四章物业管理服务

      第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

      国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

      第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。

      第三十四条一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

      第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

      第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

      物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

      第三十七条物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。

      业主委员会应当向物业管理企业移交本条、例第二十九条、第一款规定的资料。

      第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

      第三十九条物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和本条、例第二十九条、第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作。

      第四十条物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

      第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

      第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

      第四十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。

      第四十四条物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

      第四十五条物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

      第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

      有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

      第四十七条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

      物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

      第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条、例和业主公约的规定,有关业主应当承担连带责任。

      第四十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

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      第五章物业的使用与维护

      第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。

      业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

      第五十一条业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

      因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

      业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

      第五十二条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

      前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

      第五十三条业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。

      物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

      第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

      第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

      第五十六条物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

      责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。

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      第六章法律责任

      第五十七条违反本条、例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

      第五十八条违反本条、例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

      第五十九条违反本条、例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

      第六十条违反本条、例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。以欺骗手段取得资质证书的,依照本条、第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

      第六十一条违反本条、例的规定,物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

      第六十二条违反本条、例的规定,物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

      第六十三条违反本条、例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

      第六十四条违反本条、例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。

      第六十五条违反本条、例的规定,未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

      第六十六条违反本条、例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条、第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

      (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

      (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

      (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

      个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

      第六十七条违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。

      第六十八条业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

      第六十九条违反本条、例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

      第七章附则

      第七十条本条、例自2003年9月1日起施行。

     
  •   吉林市物业管理条例实施细则

      吉林市人民政府令第223号

      《吉林市物业管理条例实施细则》,已经2011年9月22日吉林市人民政府14届62次常务会议讨论通过,现予发布,自2011年11月15日起施行。

      2011年9月28日

      第一条 为贯彻执行《吉林市物业管理条例》(以下简称《条例》),结合本市实际,制定本细则。

      第二条 城乡建设、城乡规划、市政公用、公安、环境保护、城市管理行政执法等部门应当按照《条例》第五条和市、县(市)、区人民政府的有关规定,履行物业管理活动的相关职责。

      第三条 首次业主大会会议筹备组成员中业主代表人数,不得少于筹备组成员总数的二分之一。

      筹备组成员不得作为业主委员会委员的候选人。

      不履行业主义务、欠缴物业服务费的业主,不得作为业主委员会委员的候选人。

      第四条 召开业主大会会议或者表决事项,应当采用书面征求意见形式将征求意见材料送达每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。

      凡须投票表决的,表决意见应当由业主本人签名。

      第五条 按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上业主委员会委员提议,应当在3日内召开业主委员会会议。

      业主委员会主任、副主任无正当理由未在规定时间内召集会议的,物业所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)可以指定业主委员会其他委员召集会议。

      第六条 业主委员会不履行召开业主大会定期会议、临时会议职责或者不组织业主对某一管理事项进行表决的,物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)可以责令业主委员会限期召开会议或者表决;逾期未召开会议或者未表决的,物业所在地的社区居民委员会可以在街道办事处(乡、镇人民政府)指导监督下,组织召开会议或者组织表决。

      第七条 业主大会未能选举产生业主委员会,或者业主委员会委员人数不足总数的50%,不能依法履行职责时,物业所在地的社区居民委员会在街道办事处(乡、镇人民政府)的指导和监督下,可以代行业主委员会的职责。

      业主委员会成立后,社区居民委员会代行的业主委员会职责终止。

      第八条 业主委员会会议作出的决定和业主大会会议决议、业主共同表决事项情况,实行备案制度。业主委员会应当在决定或者决议公布前,持决定、决议、业主委员会会议记录、业主大会会议召开的过程等资料到物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)备案。

      街道办事处(乡、镇人民政府)应当对业主委员会会议决定、业主大会会议决议形成的过程和结果进行审查。业主委员会、业主大会召开程序或者决定违反相关法律、法规规定的,街道办事处(乡、镇人民政府)可以责令限期改正,逾期不改正的,街道办事处(乡、镇人民政府)有权撤销决定或者决议,并在物业管理区域内公布。

      第九条 社区居民委员会应当建立物业管理工作联席会议制度,每季度召集一次物业管理联席会议。联席会议由业主委员会、物业服务企业、公安派出所组成,并可以邀请街道办事处(乡、镇人民政府)派员参加。

      第十条 物业服务企业取得资质证书后,方可从事物业管理活动。

      物业服务企业应当接受市、县(市)、区物业管理行政主管部门的定期和日常监督检查。

      定期监督检查每3年进行一次,定期监督检查结果在资质证书副本上予以记载。

      第十一条 市物业管理行政主管部门核发的物业服务企业资质证书有效期为3年。

      物业服务企业应当在资质证书有效期满前30日内,向原资质审批部门或者承担原审批职能的部门,申请等级核定或者换发资质证书。

      第十二条 物业服务企业聘用的物业管理专业人员,必须取得职业资格证书,并接受市、县(市)、区物业管理行政主管部门的监督检查。

      职业资格证书不得涂改、出租、出借、转让。

      市、县(市)物业管理行政主管部门应当建立物业管理专业人员簿册。取得职业资格证书的物业管理专业人员,必须在一个物业服务企业从事物业管理工作。物业管理专业人员调整时,应当及时在簿册上予以标注。

      物业管理专业人员是指企业经理、部门经理、项目经理及其他管理人员,不包括工程技术人员和财务人员。

      第十三条 物业服务企业取得资质证书后,不得有下列行为:

      (一)物业管理专业人员达不到物业服务企业相应的资质等级规定的人数;

      (二)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员;

      (三)出租、出借、转让资质证书;

      (四)未按照规定办理资质变更手续;

      (五)提供虚假的资质申报资料。

      第十四条 物业服务企业在物业管理活动中,不得有下列行为:

      (一)挪用、套用和侵占物业专项维修资金;

      (二)收取物业服务费用,不向业主出具发票;

      (三)滥收、多收物业服务费用;

      (四)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人,或者从其他物业服务企业承接一个物业管理区域全部物业管理业务;[page]

      (五)擅自改变物业服务用房用途;

      (六)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途;

      (七)擅自占用、挖掘、破坏、拆除、移动物业管理区域内的共用设施设备(包括物业服务企业在履行合同期间,从物业服务费用中列支增加的共用设施设备和办公设备等);

      (八)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营或者允许他人经营;

      (九)物业服务合同终止或者业主大会会议决定提前终止物业服务合同时,不撤出服务项目或者不移交物业服务用房等共用设施设备及有关资料;

      (十)未按照规定程序,提前撤出物业服务项目,或者撤出时,未向业主返还服务期限以外的物业服务费用;

      (十一)以部分业主拖欠物业服务费用为由,减少服务人员、服务项目,降低物业服务标准或者停止物业服务;

      (十二)实施物业综合服务的,未按照规定时限清除物业管理区域内残冰积雪;

      (十三)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通,以不正当手段谋取中标。

      第十五条 市物业管理协会可以制定物业服务企业信用等级评定办法,定期进行物业服务企业信用等级评定,并将评定结果向社会公布。

      第十六条 业主、业主大会选聘的物业服务企业,应当自《物业服务合同》签订之日起30日内,持下列资料到县(市)、区物业管理行政主管部门备案:

      (一)业主大会会议选聘物业服务企业决议;

      (二)《物业服务合同》;

      (三)物业服务企业营业执照;

      (四)物业服务企业资质证书;

      (五)缴交物业服务保证金证明。

      房改售房单位、物业产权单位、社区居民委员会代行业主委员会职责,选聘物业服务企业的,按照前款规定执行。

      第十七条 外埠物业服务企业在本市城区内从事物业管理活动的,应当持营业执照等相关资料到市物业管理行政主管部门办理备案,并接受市、区物业管理行政主管部门的监督检查。

      第十八条 物业服务企业应当于每年6月、12月向业主公布一次物业服务费用的收支情况,并在履行《条例》第三十二条规定义务的同时,将组织架构、服务项目和标准、收费标准、报修服务电话等内容在物业管理区域内显著位置或者办公地点予以公示。

      第十九条 建设单位应当按照规划,配套建设物业管理区域内各种基础设施、公共服务设施及共用设施、设备,并与建设项目同步建设、同步交付使用。

      消防设施的规划、建设、验收、监督检查、管理,按照《中华人民共和国消防法》的有关规定执行。

      第二十条 建设单位向县(市)、区物业管理行政主管部门申请确认物业管理区域内的物业服务用房时,必须提供房产测绘机构出具的测绘结果。

      第二十一条  依据《条例》第四十七条规定,实施综合服务、封闭管理项目的物业管理区域范围,应当以该项目封闭围栏或者周边楼体外立面为界线。

      第二十二条 危旧房改建、棚户区改造项目的建设单位,应当按照安置建筑面积1%但最低不得少于50平方米的标准提供经营用房。

      经营用房产权属于政府所有,由县(市)、区物业管理行政主管部门代管,委托物业服务企业经营,所得收益用于弥补物业服务费用不足部分。

      建设单位必须按照规定提供经营用房。未按照本条第一款规定执行的,应当补足经营用房面积,或者交纳与应当补足经营用房面积等值的房款(该房款以物业交付验收之日的房屋市场销售价格计算)。

      第二十三条 建设项目具备下列条件时,建设单位和物业服务企业应当进行物业查验接收:

      (一)建设工程已竣工,且经建设工程质量监督机构备案;

      (二)规划配套的各类设施设备已全部落实,验收合格,能正常使用,经有关单位确认,并办理移交手续;

      (三)新建工程按照规划要求分期建设的,在建部分与交付使用部分已采取安全隔离措施;

      (四)建筑渣土、垃圾、施工机具和各类临时建筑清理完毕;

      (五)建设单位选聘前期物业服务企业符合有关规定,并已签订前期物业服务合同;

      (六)有符合规定的物业服务用房、经营用房;

      (七)法律、法规、规章规定的其他条件。

      市物业管理协会应当制定物业查验接收规范,指导建设单位和物业服务企业做好物业查验接收工作。

      第二十四条 建设单位、物业服务企业应当成立验收小组,按照下列规定进行物业查验:

      (一)查验房屋及设施设备,做好查验记录;

      (二)建设单位应当对查验中发现的问题书面向物业服务企业承诺修复的时间、责任部门和修复达到的标准;

      (三)验收后,建设单位应当向物业服务企业移交《条例》第四十四条规定的资料,并与物业服务企业签订《物业查验接收协议》。《物业查验接收协议》包括下列内容:

      1.项目名称、查验接收的内容;

      2.房屋和配套设施设备验收情况及存在的问题、解决方法;

      3.参与验收的人员、验收时间;

      4.其他有关事项的约定及移交的资料明细。

      第二十五条 依据《条例》第四十四条第二款规定,建设单位与物业服务企业在物业项目查验接收后,应当向县(市)、区物业管理行政主管部门申请办理物业项目查接验收资料查验备案。

      对未办理查接验收资料查验备案的物业项目,建设单位或者物业服务企业不得为业主办理入住手续。

      第二十六条 建设单位在办理商品房预(销)售许可前,应当依据《吉林省物业维修资金管理办法》第六条规定,除全额代交业主的专项维修资金外,还应当缴存以下三种专项维修资金:[page]

      (一)有电梯的房屋,每平方米30元的电梯专项维修资金;

      (二)本细则第二十二条规定提供的经营用房的专项维修资金;

      (三)物业服务用房等配套用房的专项维修资金。

      业主不承担前款规定的三种专项维修资金。

      第二十七条 建设单位按照规定代收的物业专项维修资金的税收事宜,按照国税发【2004】69号文件规定执行。

      第二十八条 物业保修期内,建设单位拒不履行保修责任的,业主、业主委员会可以书面向县(市)、区物业管理行政主管部门投诉,县(市)、区物业管理行政主管部门应当书面告知建设单位,限期履行保修责任。

      建设单位逾期不履行保修责任的,业主、业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。同时,区物业管理行政主管部门应当及时将建设单位不履行保修责任情况,书面报市物业管理行政主管部门。市、县(市)物业管理行政主管部门按照10%的比例扣减建设单位的物业维修保证金,并将扣减的物业维修保证金存入物业专项维修资金账户。

      第二十九条 物业项目保修期满后,建设单位应当持下列资料到县(市)、区物业管理行政主管部门办理物业维修保证金(本息)返还手续。

      (一)物业项目竣工验收证明;

      (二)物业维修保证金交存证明;

      (三)扣减维修保证金情况等其他资料。

      县(市)、区物业管理行政主管部门同意后,市、县(市)物业管理行政主管部门将物业维修保证金(本息)返还建设单位。

      第三十条 房改售房单位或者承担其权利义务的单位,应当按照《条例》第五十三条的规定,履行房屋本体共用部位、共用设施维护责任。

      第三十一条 实行综合服务的物业项目,物业服务企业应当按照《条例》第五十八条规定的物业服务成本构成或者物业服务支出构成,专项列支物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用,年度支出额度不得低于年度物业服务费用的20%。

      第三十二条 物业项目交付使用资料查验备案后,建设单位向业主发出入住通知之日,即视为物业交付物业买受人。

      业主接到入住通知后,应当办理入住手续。物业服务费用从办理入住手续之日当月起算;业主在通知时限内未办理入住手续的,物业服务费用从通知截止之日当月起算。

      物业服务费用应当按照业主房屋所有权证书载明的建筑面积收取。

      第三十三条 物业服务企业与建设单位签订物业服务合同之日至物业交付物业买受人前,物业服务企业早期施工介入、物业承接查验、编印业主入住资料、物业服务用房装修等费用,由建设单位承担。

      第三十四条 依据《条例》第六十条规定,物业服务费用结清后,办理物业所有权转移手续,具体办法由市住房保障和房地产管理局另行制定。

      第三十五条  依据《条例》第六十八条第二款规定,环卫部门不得向物业服务企业收取业主产生的生活垃圾处理费用。

      第三十六条 业主产生的建筑垃圾等非生活垃圾,可以自行清运或者书面委托物业服务企业清运。

      业主自行清运的,应当服从物业服务企业统一管理;书面委托物业服务企业清运的,清运费用由双方按照市场价格协商确定。

      第三十七条  物业服务企业在物业管理活动中,为业主提供服务所使用的水、电、气、热费用价格,按照《吉林省物业管理办法》的有关规定执行。

      第三十八条 物业服务企业违反本细则第十条、第十一条第二款、第十三条(一)、第十四条(九)、(十)、(十一)、(十二)、(十三)、第十六条之规定,由县(市)、区物业管理行政主管部门责令限期改正,并处以30000元的罚款。逾期未改正的,由市物业管理行政主管部门注销资质或者建议有权机关依法注销资质、降低物业服务资质等级,并建议工商行政管理部门依法予以处罚。

      第三十九条 物业服务企业违反本细则第十三条(二)、(五)、第十四条(一)、(四)、(五)、(七)、(八)之规定,由县(市)、区物业管理行政主管部门依据《物业管理条例》、《吉林市物业管理条例》、建设部《物业服务企业资质管理办法》等相关规定予以处罚。

      第四十条 违反本细则第十七条规定,未经备案擅自从事物业管理活动的,由区物业管理行政主管部门责令限期改正,并按照物业管理面积每1平方米处以1元的标准进行罚款。

      第四十一条 违反本细则第十八条规定,物业服务企业未按照规定,向业主公布物业服务费用收支情况的,由县(市)、区物业管理行政主管部门责令限期改正,并处以 10000元的罚款。

      第四十二条 违反本细则第二十二条第三款规定,危旧房改建、棚户区改造项目的建设单位,未按照标准提供经营用房的,由县(市)、区物业管理行政主管部门责令限期改正,并处以30000元的罚款。

      第四十三条 违反本细则第二十五条第二款规定,对未办理查接验收资料查验备案的物业项目,建设单位或者物业服务企业为业主办理入住手续的,由县(市)、区物业管理行政主管部门责令限期改正,并处以办理入住户数每户 1000元的罚款。

      第四十四条 违反本细则第二十六条第二款规定,建设单位向业主收取电梯、经营用房、物业服务用房等配套用房专项维修资金的,由县(市)区物业管理行政主管部门责令限期改正,并处以已收金额10%的罚款。

      第四十五条 违反本细则第三十条规定,房改售房单位或者承担其权利义务的单位,不履行房屋本体共用部位、共用设施维护责任的,由县(市)、区物业管理行政主管部门责令限期改正,并处以30000元的罚款。

      第四十六条 当事人对行政处罚不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。行政复议或者行政诉讼期间,行政处罚决定不停止执行。

      第四十七条 本细则由市住房保障和房地产管理局组织实施并负责解释。

      第四十八条 本细则自2011年11月15日起施行。

     
  •   小区物业归哪个部门管?

      物业管理条例第五条规定,国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

      房管局物管科的主要工作职责是监督物业公司管理及收费,物业公司的注册,负责拟定全市物业管理规划和政策,并组织实施;对住宅小区物业管理进行行政监督和指导;审查或审批物业管理企业资质;指导业主委员会选择物业公司,受理业主委员会的投诉。

      需要注意的是,有些地区把房管局和建设局合并,成为住建局,性质一样。

      行政管理工作内容有哪些?

      1、政策指导

      物业管理的行政机关要把物业管理的政策交给广大的人民群众,包括物业业主、使用人,业主委员会和物业管理企业,也包括地区街道、居委和相关部门。要把宣传政策作为执行政策的基础条件,加强宣传力度,通过各种形式普及物业管理的法律知识和相关的法律知识。要培训业主委员会和物业管理企业的有关人员,使得大家学习物业管理法、懂得物业管理法、用好物业管理法。

      2、行政立法

      根据国家法律规定的基本原则,根据国家关于房地产和物业管理方面的方针政策,针对物业管理中出现的新情况和遇到的新问题,拟订和制定各种物业管理法规、政府规章和规范性文件、制度等。

      3、协调服务

      对物业管理中出现的业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业管理企业之间,业 主、业主委员会、物业管理企业与各行政管理部门之间的关系进行协调,对物业管理业与房地产、建筑装修、市政环保、金融等行业组织协调。同时,要提供各种服务,包括政策咨询,人才交流、培养,信息沟通和有关房地产税费、登记备案手续等方面。

      4、执法监督

      行政管理要根据行政法规赋予的行政执法职权进行行政执法,接受业主和有关各方的投诉,对物业管理中出现的纠纷依法进行行政监督管理和处理。

      5、市场调控

      通过地价、房价、税收、信贷、服务费用等经济手段,来调节物业管理中经济活动,扶助和培育物业管理市场,推动其健康规范发展。

     
  •   物业管理公司是否有权采取停水停电的措施,首先要了解有关的法律关系。

      一方面业主与物业管理公司之间是基于物业管理的法律关系,依照双方签订的物业服务合同的约定,业主有接受物业管理公司提供服务的权利,同时承担支付物业管理费的义务。物业管理公司有权向业主收取物业服务费用,同时承担提供合同约定的服务。业主和物业双方均应按照合同的约定履行自己应尽的义务,任何一方违反的,都要承担相应的违约责任。业主不及时缴纳物业费,应承担法律责任,物业公司有权要求业主缴纳物业费,并承担一定的违约金。

      另一方面,供水、供电是供水、供电部门基于与业主之间的供应水电合同的关系而履行的供应商品的义务,业主根据供应合同的约定,应该交纳水电费。一般情况下,如果业主不按时交纳水电费,供水电部门可以采取停水、停电的措施,这是供水、供电部门的权利。其他部门和个人不得随意停水、停电。根据《物业管理条例》第45条的规定,物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。业主与供水、供电公司签订合同,向供水、供电公司缴纳了相应的费用的,供水、供电公司就应该供水、供电。物业公司不是供水、供电的合同当事人,其无权擅自中断对业主供水、供电。

      综上所述,停水、停电与业主不交纳物业费是分属于两个不同的法律关系,物业服务费的交纳与否和水、电的供应并不相干,不能混为一谈。因此,当业主在不交纳物业服务费时,物业管理公司采取停水、停电的措施来迫使业主交纳物业服务费的行为是一种侵权行为,如果因物业管理公司擅自停水、停电的行为给业主造成损失的则要承担相应的法律责任。

     
  •   哪些事不该物业管、哪些事该物业管呢?

      这些事是业主自己的事

      家里的门窗框、门窗把手坏了,水阀、水龙头坏了,开关坏了、电源短路了,座便箱浮球不好用,室内墙皮脱落了等等,这些分户以内的业主自用部分,维修也好,更换也好,都是业主自己的事,不是物业公司的事。过去,房屋的所有权是政府或产权单位,这些事都该政府或产权单位管,现在房屋的所有权是业主,所有权内的事(不包括共有部位和共用设施)都该业主自己管。这些事也可以委托物业公司,但不属于物业公司的管理服务范围,而属于有偿服务范围。

      这些事是开发商的事

      保修期内以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋透寒、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等问题,都是开发商的责任,与物业公司没有关系。由于新建小区的物业公司大部分隶属开发商,不少业主把应由开发商负责的问题都记到物业公司的账上,认为物业管理服务不到位。其实,开发商将房屋卖给业主后,房屋产权属于业主而不属于开发商,是选择开发商所属的物业公司还是选择其他的物业公司,由业主通过业主大会来决定。换句话说,不管是开发商所属的物业公司还是其他物业公司,都不承担应由开发商承担的责任。

      这些事是相关部门的事

      指导业主召开业主大会、管理监督物业管理服务、调节物业矛盾纠纷、查处业主家里被盗、处理违章搭建、违规改装修住房、业主占用绿地和道路等等,这些事是政府主管部门、街道社区、辖区公安部门的事,不是物业公司的事。这些事情,有的与物业公司没有直接关系;有的物业公司有责任配合和协助相关部门工作;有的物业公司有责任监督、制止或向主管部门报告。

      这些事是相关企业的事

      业主家里的供水、供电、供气、供暖、电话、网络、有线电视等方面的问题,由社会公共事业企业或运营商负责解决,也不是物业公司的事。《物业管理条例》明确规定,“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取费用”。由于目前城市供水、供电等企业在收费时,仍看总表计费,并由物业公司按分户表代收代交,一些业主就认为是物业公司收水电费,实际上是物业公司替业主交费,替供水、供电、供暖等企业收费。因此,一方面,物业公司不能将水、电、气费与物业服务费捆绑到一起收;另一方面,供水、供电等企业也应该付给物业公司一定的劳务费。目前,供水、供电企业除无偿占用物业企业的人力资源外,还由物业企业和业主承担总表与分户表之间的巨额差价,加重了物业企业和业主的经济负担。

      这些事才是物业公司的事

      物业公司管理服务的范围有哪些?《物业管理条例》规定,物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。也就是说,物业服务企业是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准,为业主提供质价相符的服务。

      业主和物业公司有关物业管理服务的依据就是物业服务合同,如果物业服务企业没有履行物业服务合同,侵害业主权益,业主可要求物业公司限期整改,也可向法院起诉。对业主要求解决的物业服务合同约定以外的事,物业公司应积极与有关方面反映沟通,争取使问题得到解决。

      要求物业公司承担物业服务合同外的工作,都属于变相侵占物业企业和广大业主的权益。一方面,物业费不能全部用于物业服务合同范围内的物业服务支出,对业主合法权益也是一种侵害;另一方面,增加物业服务企业成本,也影响物业企业的经营管理和服务。

     
  •   1、从什么时间开始计收我的物业管理费?

      答:按约定日期办理收楼手续的,从办理收楼手续之日起开始计算;未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的,以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。

      2、以什么面积收取我的物业管理费?

      答:房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准;房产证办理以后,以实测后的建筑面积收取物业管理费。

      3、业主有权审查物业管理企业的收支吗?

      答:没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识,即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权,这样只能严重干扰管理公司的正常运作。

      4、如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费,物业是否有权掐断住户的水、电供应?

      答:物业管理公司没有权力限制业主的水、电供应;但有权暂时停止为欠费用户提供服务。如果是代收代缴卡式收费,则要及时交费或充值,以免自动停水、停电,造成不必要的损失。

      5、有的业主不交物业管理费,这对我有影响吗?

      答:有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持的,如果有业户不交管理费,势必会给物业公司的管理运营经费造成影响,也将影响了已交费业户的利益,也就是影响了您的利益。

      6、小区的公共照明用电是否需要业主分摊?应该按什么标准收取?

      答:包含在物业服务费用里面。

      7、业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿?

      答:《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视,并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求,物业公司就没有法律责任。

      8、因工程质量遗留问题,业主是否可以拒交管理费?

      答:不可以,开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题,而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题,二者不能混淆,业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为,要承担违约责任。对于开发遗留问题,业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。

      9、小区内的公用设施损坏,维修费用是包含在物业管理服务费内吗?如果不是,维修费用该由谁来承担?

      答:公用设施的小修和日常保养费用包含在物业管理服务费中。

      10、业户家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯,物业公司已收取保安费,物业公司要如何处理?

      答:物业公司物业费包含了保安费,就会严格遵照文件对服务内容和服务标准的要求进行工作。当发生案件时业户应保护案发现场并尽快通知物业公司,物业将会协助保护现场及配合公安机关调查取证。物业公司有相应的工作制度,如果保安人员没有按要求进行巡视及盘查工作,物业公司将会承担相应的责任。如各项记录及监控显示保安工作按要求进行了,物业公司就已尽到了责任。出于对业主安全负责,尽可能提高保卫服务工作标准的考虑,欢迎业户来人、来电或来函与我们共同讨论保卫工作方案,以便最大限度的发挥现有资源的能量,提供优质的保卫服务。建议业户仍要正常买保险,以便发生问题时尽可能减少损失。

     
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