已有两套住房的购房者想再买房该咋办?
导读:
“去年年底,我看中了中原新城的一套房子,由于当时资金没有到位,打算今年再买。可不巧的是,近期‘限购令’出台,而我们家此前已经有两套旧房,按照新规定,我不符合购买条件。”家住中山路的吕慧是石家庄本地人,刚刚退休,考虑到日后她和老伴上了年纪腿脚不便利,想换套电梯房,不过眼下,她不得不放弃购买计划。
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置业建议:像吕慧这样拥有本市户籍且已有两套住房的人,如果想再购买,可考虑将其中一套出售后再购置新房,变二为一、以旧换新、以小换大,这样就不会与“限购令”产生冲突,从而实现购买愿望。
■已有一套房,如何二次置业?
“限购令”出台后,最纠结的莫过于这类人群。
买第一套房时,迫于经济压力,胡先生在单位附近购买了一套60多平方米的二手房。可现如今,宝宝快要出生了,换个环境好的房子,成了他急需解决的事。“像我这样的购房者,积蓄有限,中心区的房子我不敢奢望,但到郊区买房,我又心有不甘。”胡先生说,一想到去郊区住他就头疼,上班不方便不说,孩子上幼儿园也是个麻烦事儿。
置业建议:“一步到位”无疑是该类购买人群最明智的选择。由于这类人群经济实力有限,且只有一次机会,再买第二套时需慎之又慎,交通便利、配套齐全、成熟社区的大户型可重点关注。
■外地人买房,怎么选?
小杨是保定人,目前就职于一家通信企业,三年前,他从山西某高校毕业后,选择回到离家最近的石家庄工作,档案、户口迁回了原籍。如今,他也到了结婚生子的年纪,今年,对于他来说,最重要的事情就是赶紧把房子搞定。本打算先买个小户型过渡,可“限购令”出台后,他只有一次选择的机会了。
置业建议:对于外地人来说,在石家庄买房,除了居住的需求外,还有成为“新石家庄人”的愿望,因此,要买就买最合适的房子。
■首次置业者,机会多也无奈
限购后,最不受影响的就是首次置业者,虽说机会多,但首次置业者也有自己的苦恼———“钱不多”。
新政出台后,尽管抑制了投资投机需求,但另一方面,购房首付款比例提高、银行贷款利率上调……使得原本就囊中羞涩的他们在买房之路上更加谨小慎微。
置业建议:考虑到日后换房成本不低,建议首次置业者首选小三房。
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没有房产证,私下成交风险多
■置业要领:
买卖期房具有多重风险
■置业提问:读者刘先生:
我一哥们儿买了套房子,但是还没办理房产证。他现在急需用钱,想把房子卖给我。我打算先支付他一部分房款当首期款,等到房产证出来了办过户再支付剩下的钱。而且,目前我们打算签一份初拟的买卖合同,等房产证出来了再签正式的买卖合同。
很多人提醒我,买没房产证的房子有风险,但我想详细了解一下,具体风险体现在哪些方面?能否有较为合适的方法避免?
■现场解答:
从我省房产交易来看,目前开发商主要还是以卖期房为主。但是,这种没有房产证私下成交的现象也并不少见,尤其是前一段时间出现的“炒号”的房产投资行为就属于这种类别。那么,从具体上来讲,购买期房到底存在哪些风险呢?“买期房本身就存在着一定的风险问题。再加上没有办理房产证的情况下,私自转手交易,无形中就加重了这层风险。”业内人士说,
购买期房将至少存在以下三方面的风险:
其一,可能面临解约。首先新房的房产证何时出来,存在很多变数,无法预料。且届时要办理房产过户,必须要拿到“红本”才能办理过户。房产证出来、办理赎楼、按揭等一系列环节耗时比较长,期间房价出现上涨、下跌都可能导致合同无法继续履行下去。
其二,房产的物权无法发生转移。买卖双方都知道,交易的是期房,只有产权人有预售合同,可以确定其权利归属。但根据我国的法律规定,预售合同是不能进行变更的。所以如果期房的权利人是不善意的卖方,其完全可以在新红本出来后,转卖给其他第三人。或者在此过程中无法获得房地产证,导致合同最终没有办法履行。
其三,政策变动也可能导致合同无法继续履行。期房买卖牵涉的时间比较长,期间如果发生国家政策调整,都可能导致合同无法继续履行。也就是说,即便买卖双方无视房价涨跌,仍然能坚持交易,但也可能因为政策的原因无法办理过户。
比如现在的限贷政策,首套房首付3成,二套房首付6成、利率上浮10%,这个变化就使得以前计划贷款买房的人,因为无法从银行拿到更多款项,造成合同无法继续履行。
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