父亲代替女儿签字,房屋买卖合同无效
导读:
北京资深房产律师,赵律师(咨询电话:138 1013 5536),中国房产法律事务专业委员会委员,中央电视台CCTV-12《法律讲堂》栏目主讲人,专家型房产律师专业提供房屋买卖咨询、房屋买卖纠纷诉讼代理法律服务。办公地址:朝阳路中国第一商城A座30 D(京广桥东
被告:许某某
第三人:许某,系被告之女
第三人:中某公司
一、基本案情:
原告与被告、第三人许某、北京中某物业公司(“北京中某”)于2005年10月31日签订了一份《房地产买卖合同》,约定原告向被告购买位于北京市某区雅颂居某房屋。被告代第三人签署了该合同,并在合同中允诺第三人会按合同约定将该物业售予原告,代签产生的一切违约责任和赔偿责任由其承担。合同签订后,原告于签约当日按约支付了定金29万元,被告也于当日签收了该笔定金。此后由于房价持续上涨,被告拒绝履行合同。据此,原告诉请法院要求判令被告向原告返还定金29万元,判令被告赔偿原告损失60万元。
被告认为:一、被告不应承担缔约过失责任,原告不存在损失;二、涉案《房地产买卖合同》是无效合同。涉案房产为被告和第三人许某共同所有,被告没有取得第三人许某的委托处分共有财产,应被认定为无效。第三人许某称,其从未同意被告出售涉案房屋,也未收取原告任何定金。
二、法院判决:
(一)三方《房地产买卖合同》无效;(二)被告向原告返还定金29万元。
三、律师建议:
(一)由于本案中被告没有取得共有人的授权,事后也没有获得共有人的追认,所以房屋买卖合同无效,定金条款不发生效力,当卖方返悔不卖时,买方无法要求卖方双倍返还定金,且对于损失的具体金额证据不足,处境较为被动。
(二)合同是否有效决定着定金条款的效力,即使是夫妻、父母子女共同作为房地产买卖合同中的卖方(或买方),一方签章后也应及时获得共同产权人(或共同购买人)的签章,或者让签字方提供共同产权人(或共同购买人)公证的授权委托书。
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