商品房按揭法律问题研究
正文：商品房按揭法律问题研究
历史的原因造就了具有中国特色的福利分房制度、随着市场经济在中国的产生和发展，传统的住房分配制度已经与现代市场经济社会的基本内涵不相适宜。所以，住房分配制度正发生着重大的变化。福利分房被取消，住房分配制度逐步走向货币化，商品房的按揭逐渐为人们所熟悉并成为房产市场中的热点所在。但这一切均是在政府的主导下完成的，由于立法的欠缺及滞后性；导致这一优良的制度在实践中出现诸多的问题，在有些地区出现了许多法律纠纷。本文拟从理论和实践的角度对这些问题作出分析；以求对其的发展有所研益。
一、按揭的涵义、特征
按揭一词来源于英文mortgage.在英国的法律体系
中，mortgage 一词是由mort和gage组成，Mort源于拉语mortu.，其基本的含义是"永久，永远"，而gage的含义为"质押，担保".中国大陆所称的"按揭"据称是从我国香港地区传入大陆的，它是英文"mortgage"广东话的谐音。另外有学者认为；在中国古代。 "按"，有抵押的意思，从字面上分析，按与抑都有"压住不动"的意思，即将一定的物从其他物种分离出来并为特定的债权作担保。"揭"的来源则是mortgage的后半部分"gage"的音译，故将mortgage译为按揭。无论何种见解，"按揭"为一泊来词当无疑义。虽然按揭是从香港移植而来，但其与中国大陆地区独特的背景相融合，形成了具有特定含义的的法律术语、我国大陆地区的所指的按揭，指购房人将于房地产销售商之间的居地产买卖合同的标的抵押于银行，银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人的名义将款项交与居地产商的法律行为。在我国大陆地区，按揭一般均须银行的介入，并且通过银行的介入促成房地产销售者与购房者的交易；因此扩大内需，促进国民经济的良性循环和健康发展。
中国大陆地区的按揭与英美法和香港地区的按揭有诸多不一致的地方，大陆地区的按揭的法律特征有：一、主体包括三方即：购房者、房地产销售商及按揭银行。二、按揭法律关系的内容有三点，即购房者与房地产销售商之间的买卖合同关系、购房者与按揭银行之间的借款合同关系和购房者与按揭银行之间的担保法律关系。三、按揭法律关系的标的物与担保合同的标的物具有同一性，这是按揭的最大法律特征。四、按揭权人实现按揭权可采取两种方式，一种是折价或以拍卖变卖标的物所得价款优先受偿；一种是在合同中约定回购条款，由房地产销售商向银行回购标的物，并以回购款优先偿还银行贷款本也在我国的香港地区，按揭法律关系中并不包含银行和房地产销售商，按揭主要限于购房者与主良行之间而与；地产销售商无任何关系。大陆地区之所以将房地产销售商成为按揭法律关系的重要组成部分，是与我国的经济现状和购房者个人情况等国H相符合的。
二、楼花按揭的法律问题
楼花一词，也是源于香港地区、1954年香港立信置业公。率先推出了房屋"分层售卖，分期付款".由于房屋在施工（便被分期分批的预售给购房者，如落英片片坠落，故称卖楼花。楼花接揭法律关系的内容是购房者与房地产销售商签订楼花买卖合同即房屋预售合同，购房者、居地产销售商和银子三方共同签订楼花按揭合同，购房者支付部分购房款后，将其打合同取得的对于房屋的期待权抵押给银行取得银行贷款的担伯如果购房人来能依约履行还本付息和及时支付有关费用的义8银行可以以此期待权及以后取得的房屋优先受偿。
楼花按揭的法律特征为：一、楼花按揭的标的是楼花，分尚未动工兴建或者正在建设的楼居。在楼花按揭法律关系产生之际，楼居实际上并不存在、二、购房人在房屋建成以后办到过户手续或产权登记，以所有权作为抵押担保银行债权的实现、三、在楼花按揭法律关系的成立之际，作为银行债权担伯并非是现买的物而只是一种权利，这种权利即是期待和 可N在将来一定的时期取得或实现的财产利益。四、楼花按揭中尔抵押权的实现较一般的抵押权亦不尽一致的地方。一般的抵扣权人在债权到期而未获清偿时候，可以将抵押物变卖或者折分优先受偿。而对于楼花按揭而言；按揭权人在按揭债权人与债务人故意以此损害其他债权人的利益或者他人依法的对于附合物行使权利的，则抵押权的效力不能及于该附合物。对于附合物价值明显过大如达到；屋价值的1／2 以上或者超过房屋的价值时，抵押权的效力当然不能及于此。
（三）、房屋按揭法律纠纷的处理
当按揭法律关系成立以后，由于一方当事人的违约行为而导致诉讼，法院应如何处理？因为按揭法律关系中包含房屋买卖和借款合同两个法律关系，并有三方当事人，较普通的买卖合同和借款合同都有较大不同、笔者认为，由于大陆地区按揭的独特性即房屋买卖与银行借款密不可分，二者相辅相成相互依赖，在有纠纷时应当合并审理。具体分析如下：
1、买卖合同产生纠纷时，如房产商未能依约履行义务导致诉讼，并且购房者停止向银行还款，应当将银行列为第三人。因为案件的处理结果对于银行的利益关系重大，银行不能等案件处理完之后再主张权利。当然，虽然购房者与房产商发生纠纷，但并未影响其按时按期支付银行款项，银行自不必申请列为第三人。
2、在借贷合同发生纠纷时；能否将房产商列为第三人？如果银行未能依约提供贷款，购房者人即借款人提起诉讼，房地产商自然可以申请列为第三人，抑或以共同诉讼人的身份参加诉讼以维护其合法利益。如果购；者未能及时还款导致银行起诉购房人及借款人的，能否将房地产上列为第三人？此时应当区分对待，如果因为购房人自身的原因如负担加重或收入锐减而导致不能支付款项，银行起诉借款人的，因为此时与房产商无联系，可以不将其列为第三人。但如果三方当事人在贷款合同中已经约定房产商在购房人不能按期支什房款时承担房屋回购或保证义务的，可以追加房产商为第三人、如果导致诉讼原因与房产商有直接的联系，如因为房产商严重违约行为及房屋存在严重质量问题，或者房产商无法按时交付楼房的，而导致借款人不能支付款项被银行起诉的，此时应当将房产商列为第三人。但如果购房人停止支付款项的原因与房产商关系不大，如认为地理位置不佳停止付款导致诉讼的，一般不宜将i产商列为第三三人。。拍卖是指以公开竞价的方式，将标的物卖给竞价最高的 人、从运作方式上看，拍章主要有两种情形：一为普通式 拍卖，由拍卖是由低渐高叫价，竞买人竟相出价，最后将 抵押物拍给出价最高的人。二是荷兰式拍卖，由拍卖是最 先叫出最高价格，如有人购买则抵押物归应买人取得。如 没有人应买则渐次降低，直到出现有买受人。
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