虚拟商铺是否违规，返租回购是否涉嫌非法集资

更新时间：2018-07-09 22:25:09人浏览

问题描述：

您好！12年我在本地一商业综合体购买一商铺，当时开发商承诺包租5年，前三年折抵房款，第四、五年按年8%每年返还租金，满五年后按购房款的140%回购。当时购房时开发商并未告知是虚拟分割，而且合同约定14年12月31日交房，15年3月31日办理房产证。但是到目前为止开发商都无法给我们办理房产证，交房也只给我们邮寄了一份交房通知单，据我们了解时至今日开发商大产证并未办理，验收备案还未通过。我们的商铺也变成了虚拟商铺，根本无法找到自己买的商铺在哪里。我想咨询下律师：1.验收备案并未通过的前提下能否交房？；2.我们购买的商铺公摊面积达到近50%是否合理？2.关于虚拟分割问题，据我了解2001年建设部颁发的经建设部第38次部常务会议审议通过的（中华人民共和国商品房销售管理办法）有明确规定不允许商铺虚拟分割销售，而且建设部2006年又再次颁布规定禁止虚拟商铺销售，但是当地规划部门却在虚拟商铺上给开发商开了绿灯，这种情况当地规划部门是否构成违规？3.开发商以返租回购的方式销售房产是否涉嫌非法集资？当时开发商承诺返租回购，签约时却成了开发商自己注册的仅有2000万注册资本的管理公司，开发公司和管理公司名称相似签约时给我们造成了误导（后期大家才发觉是两个公司）。我们的楼盘共计18万平方，开发商自述已销售50%，自持50%商铺。其中有大约3万多平方开发商售房时承诺回购（管理合同上也有约定），我们的房价均价在20000元以上，按管理公司现有资产根本无法支付房租，更不可能回购。我们的商业综合体去年10月试营业，现在整个商场却只有10几家小商铺在营业，开发商售房时宣传3年3亿，10年5年的推广投入，我们也并未看到，满心期盼等来的市场却是濒临倒闭！而且我们也发现开发商已把售房款转移到其他项目，并没有正真用心经营这个市场请问我们该如何着手合理合法维护自己正当权益？谢谢！

3位律师解答

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;　　集资建房产权的确定　　对于职工和单位参与集资建房的，分两种情况：　　1)如果职工办理入社手续后，并且职工个人按照建造费用集资且单价高于当年房改成本价的，所购住房执行经济适用住房的产权规定。　　2)对于单位参与住宅合作社建房，单位再以当年的房改政策向职工出售所建集资建房，那么职工应按照房改售房的有关规定办理产权登记。

2018-07-09 22:25:09

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　　房屋的公摊面积包括哪些，　　1、整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积　　包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。　　2、共有建筑面积　　包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。　　3、公用分摊建筑面积　　指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。　　相关知识延伸阅读：房屋面积比实际面积小很多怎么办　　房屋的购买者在怀疑自己所购买的商品房面积有水分时，自己测算的结果是没有法律效力的。因此，当房屋实际面积增加或减少、商品房实际面积和预售面积不同的，购房者应当委托法定的房屋测绘单位进行测算。　　因为《房产测绘管理办法》第6条规定，有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘：(一)申请产权初始登记的房屋;(二)自然状况发生变化的房屋;(三)房屋权利人或者利害关系人要求测绘的房屋。然后再全面收集证据的情况下，向法院提起诉讼。

2016-05-18 19:06:14

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每套房屋的公摊面积是不一样的，不是以步梯房和电梯房和固定值来区分，所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为: 1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房; 2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间为: 1. 仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间; 2. 售房单位自营、自用的房屋; 3. 为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。92平的步梯楼公摊面积大约在13到15平方米。

2016-02-23 02:21:48