按揭购房合同签订后开发商说银行政策有变贷不下款，该怎么办

更新时间：2019-06-10 19:28:15人浏览

问题描述：

你好：我于今年3月25日与房产商签订购房合同，合同规定我首付20%其余部分由房产商帮我按揭，9月份房产商通知我要再补交10%，而我又筹不到那么多钱，我现在该怎么办？能否告诉我有何规定，谢谢

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刘晓琴律师

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存在适用可能性的法律依据：综合上述情况，新政实施后，买方作为房屋买卖合同的付款义务人，是否能够将国家政策的变更作为解除合同不承担违约责任的事由？该理由在法律上的依据如何，是否能够产生相应的法律后果？！从我国合同法和最高院司法解释角度，综合目前主流的观点，主要有以下几个可能适用的法律依据：a、司法解释中明确的“因不可归责当事人双方的事由无法贷款的”的情形；b、构成不可抗力;c、符合情事变更的构成。 1、因不可归责于当事人双方的事由无法贷款的（仅限于在开发商手中购房）。 “因不可归责当事人双方的事由无法贷款的”应该说是一种特殊情况，司法解释规定适用的对象为商品房（区别于存量房，也就是二手房）交易中。如果买受人在购买开发商开发预售房、现房时，出现不可归责于当事人双方的事由无法办理贷款的情形时，可以以下列司法解释作为解除合同法律依据，向开发商提出解除合同。买房,购房,装修论坛,房产论坛) 依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 2、不可抗力。《合同法》第117条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力主要包括三种情况：自然灾害、政府行为、社会异常事件。不可抗力是唯一的法定的免责事由，要求非常严格，构成不可抗力必须具备以下要件： A.不可预见的偶然性。 5 d\" q; n不可抗力所指的事件必须是当事人在订立合同时不可预见的事件，它在合同订立后的发生纯属偶然。当然，这种预料之外的偶然事件，并非是当事人完全不能想象的事件，有些偶然事件并非当事人完全不能预见。但是由于它出现的概率极小，而被当事人忽略不计，把它排除在正常情况之外，但结果这种偶然事件真的出现了，这类事件仍然属于不可预见的事件； B.不可控制的客观性。 9 w3 m& s\' I新浪乐居论坛不可抗力事件必须是该事件的发生是因为债务人不可控制的客观原因所导致的，债务人对事件的发生在主观上既无故意，也无过失，主观上也不能阻它发生。债务人对于非因为可归责于自己的原因而产生的事件，如果能够通过主观努力克服它，就必须努力去做，否则就不足以免除其债务。 ! f9 ?\" e- o新浪乐居不可抗力事件的不可预见性和偶然性决定了人们不可能列举出它的全部外延，不能穷尽人类和自然界可能发生的种种偶然事件。根据司法实践，不可抗力事件的范围主要由两部分构成：一是由自然原因引起的自然现象，如：火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩等；二是由社会原因引起的社会现象，如：战争、动乱、政府干预、罢工、禁运、市场行情等。一般来说，把自然现象及战争、严重的动乱看成不可抗力事件是公认的，而对上述事件以外的人为障碍，如政府干预、不颁发许可证、罢工、市场行情的剧烈波动，以及 *** 、禁运及政府行为等归入不可抗力事件常引起争议。 : A) X0 ?) r) X( ~因此、国家出台的遏制房价上涨的一系列政策确实属于政府行为的范畴，但是并不是所有的政府行为都能满足不能预见、不能避免和不能克服构成不可抗力的。我本人认为只有政府行为达到禁止性规定的程度，才构成不可抗力，本次新政，个人认为本次新政不符合不可预见、不可避免且不可克服的客观情况这一不可抗力的构成要件，以不可抗力加以抗辩，理由不足。因此，不建议以不可抗力作为解除合同的法律依据。 9 ^1 x: h2 K+ v 3、情事变更（存量房） 0 I- h: o) ^$ ]% |2 v房产论坛,装修论坛,业主论坛根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定，所谓“情势重大变更”是指：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。由于发生该种重大变化，将使双方继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。. p |4 C\" o 结合本次调整，虽然这种政策的调整是可以预见的，但是由于具体出台什么政策，是无法预知的，且难以以正常的商业风险来衡量，所以房贷新政可以作为情势重大变化用来解除合同的理由，司法实践也会考虑到当前的经济情势的变化和政策的变动从公平、公正和社会公共利益的角度来衡量和判断是否适用情势重大变更原则。房产论坛,装修论坛,业主论坛# i* K! ] ]) F6 X 买房,购房,装修论坛,房产论坛$ `! M6 e 四、小结：新浪乐居论坛* a6 t3 i4 B ; 以上所做分析仅是在一般法律意义上进行论述，案例分析、案件的法律解决方案是以个案分析为基础，而实践签订的房屋买卖合同通常具体差异性，有的合同中会明确约定“国家政策影响的处理方式”的条款；有些中介的合同还直接在条款中约定，“如果贷款不能，买受人有全款义务”，在这些特别约定存在情况下，案件的结果可能会发生根本性的改变。因此，如遇到类似纠纷，还应该具体问题具体分析，才能做出准确的判断。

2010-10-13 16:48:19

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　　通常情况下，商品房的买卖合同是政府房产管理部门提供的范本，主要内容均有规定。在签订合同时应仔细阅读合同中的条款内容，如自己所要约定的内容在范本合同中没有，可以在空白条款中填写清楚，或者另行签订补充合同。　　签订购房合同要注意哪些方面的内容：　　(一)产权方面问题注意　　1、应对取得产权证的具体日期做出明确规定。如2008年2月18日。　　2、注明如果在上述规定日期未能取得房产证应视为“房产证无法取得的开发商一方的单方面违约行为”。　　3、对于此项“开发商的单方面违约行为”业主有权选择退房。开发商必须在15个工做日内(业主可自行商议)退还所有业主已交纳房款。　　4、业主退房时如该房产价格已经上涨应按照上涨后的实际价格清退购房款项。　　5、除了退还房款以外开发商还应对业主已发生的银行利息、装修费、误工费等款项进行赔偿(金额按具体情况协商)。　　(二)所购房屋的质量保证：　　1、墙体平直，无非设计性的起鼓、凹陷和裂缝。　　2、房屋顶部防水性能良好无水渍、厨房和厕所防水无缺陷、各上、下水管、口与地面结合处无渗、漏水现象。　　3、公共管线不从室内通行，如不可避免应不裸露及保证室内表面完整、平滑。　　4、水、电、天然气、电话、网络等均可正常使用。其中具体约定好水、电、天然气的具体开通日期。　　5、公共区域(绿地、会所、停车场等)的建设完成日期。约定开发商不得擅自更改其使用用途。　　6、买受人有权聘请有资质的机构入户对所购商品房的实际面积进行测量。如果测量结果与开发商的测量结果有差异，有权提请法院或有关机构进行最终裁决。　　(三)开发商所赠送的面积(花园、露台等)应将具体位置、面积、使用年开发商所赠送的面积(花园、露台等)应将具体位置、面积、装修标准在“补充协议”中详细阐述并注明使用权(或产权)。　　(四)交房条件约定：　　1、开发商在交房时应出具该商品房实测面积、《北京市建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。　　2、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准的情况下，业主有权拒绝收房。　　3、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准使交房期限后延的情况下，开发商应依据“合同”中的约定对业主进行赔偿。　　4、如在规定的时间内仍然达不到约定的交房标准，购房人有权单方解除“合同”。开发商应支付给业主的违约金和其它因无法收房入住发生的损失(双方应事先对违约金及相关损失的具体数额达成一致并体现在合同中)。　　5、收房时应交纳的费用。

2019-06-10 19:28:15

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关于按揭房买卖合同，相关的法律规定如下：
1.房屋买卖合同需要采用书面形式，买卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等约定于书面。
2.在城镇买卖房屋之所有权须经房屋登记机构登记后，才发生转移，如未登记，即使交付，也不发生权利转移效果。
3.出卖共有房屋或出租房屋时，其他共有人或承租人享有同等条件下的优先购买权。
4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则，本合同文本相关条款后留有空白行，供当事人自行约定或补充约定。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。
5、本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本，通过设立"专用账户"的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，所签订的《存量房交易结算资金划转协议》应当作为本合同的附件。
6、存量房屋所有权转移登记时所涉及的主要税费包括但不限于:契税、印花税、土地出让金(已购公有住房有此项)、综合地价款(经济适用住房有此项)、营业税及附加、所得税、土地增值税等。
7、双方当事人选择申请仲裁解决争议的，可以向北京仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会或注明全称的其他仲裁委员会申请。
8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致。

2017-07-11 17:41:19