芝罘区律师

芝罘区律师案例

• 柳律说法：楼盘没有预售许可，购房者主张违约责任

  2021-11-010次

  一审法院起诉请求：1、XX公司为臧XX办理坐落于涉案房屋的权属证书；2、XX公司向臧XX支付逾期办证违约金93094.40元（暂计至2018年12月14日）。诉讼中，臧XX变更第2项诉请为逾期办证损失93094.40元（计算方式同上）。事实与理由：2009年12月31日，臧XX与XX公司在签订的《房屋销售合同》中约定：臧XX购买XX公司开发建设的、位于烟台市芝罘区的涉案房屋，建筑面积93.02平方米，房屋总价款为517191.20元；XX公司应于2009年12月31日前将涉案房屋交付给臧XX；XX公司在涉案房屋交付使用后36个月内将办理房产权属登记的相关手续和资料交到烟台市房屋产权登记机关备案；如因烟台XX置业公司责任，臧XX不能在规定期限内取得房产证，按照银行同期同类存款利率赔偿臧XX损失。2009年12月30日、12月31日，臧XX向XX公司共计支付了购房款517191.20元，XX公司亦分别向臧XX开具了收据。2009年12月31日，XX公司向臧XX交付了涉案房屋。一审法院认定：（一）房产项目所在的宗地已经挂牌出让，XX公司于2006年公开竞得并与国土部门签订了《国有建设用地使用权出让合同》的事实清楚，因XX公司至今未缴清上述宗地的全部土地出让金、未取得上述宗地的国有土地使用权证书，涉案房屋不具备办理不动产权证书的条件。现臧XX请求XX公司协助办理涉案房屋产权证书的主张，没有事实依据，一审法院依法不予支持。（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”涉案房屋所在的XX项目至今未取得商品房预售许可证书，一审法院依法认定臧XX与XX公司在2009年12月31日签订的《房屋销售合同》无效，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。本案中，臧XX已向XX公司交纳了购房款517191.20元，XX公司亦向臧XX交付了涉案房屋，臧XX于2018年12月19日向烟台市芝罘区人民调解委员会申请调解的事实清楚，XX公司对诉讼时效明确提出异议；结合臧XX与XX公司合同履行情况及双方的过错程度，现臧XX诉请XX公司支付自2015年12月15日起至XX公司向产权部门提交办证资料之日止以总房款517191.20元为基数按年利率6%计算的逾期办证损失，一审法院依法仅能支持XX公司支付自2015年12月20日起至XX公司向产权部门提交办证资料之日止以总房款517191.20元为基数按中国人民银行同期存款利率计算的逾期办证损失的60%；超出部分，一审法院不予支持。XX公司主张臧XX不存在实际损失及逾期办证责任不在XX公司的辩解，理由不当，一审法院不予采信。一审法院判决如下：一、限XX公司于判决生效之日起十日内向臧XX支付自2015年12月20日起至XX公司向产权部门提交办证资料之日止以总房款517191.20元为基数按中国人民银行同期存款利率计算的逾期办证损失的60%。二、驳回臧XX的其他诉讼请求。一审案件受理费2127元，由臧XX负担1687元,由XX公司负担440元。臧XX司不服一审判决提出上诉，二审中双方没有提出新的证据。最终二审判决：驳回上诉，维持原判。柳律说法：1、这是常见的商品房预售合同纠纷案件，消费者购买了房子但是一直无法办理产权证书，如何维权呢？起诉要求开发商协助办证，这是必须的诉求。其次根据合同约定主张违约金，但是提出诉讼只是迈出了第一步，真正的难题才刚刚开始。2、开发商卖房子的时候各种允诺与承诺，但是等到除了问题，就开始推脱责任了。涉及诉讼，开发商必须会提出诉讼时效的抗辩，也就是说消费者维权过期了，而消费者需要举证证明自己曾经进行过权利的主张。3、接下来会涉及到合同效力问题。本案中的开发商自始至终没有取得涉案楼盘的预售许可，因此消费者跟开发商签署的合同是无效的。无效合同中涉及的违约条款依然是有效的，但是需要充分考虑双方的主观过错而定，本案中，法院仅仅支持了消费者的部分诉求，因为消费者本身也有过错的，最大的过错在于当初购买了这样一套房子！
• 公司股权转让后，先前债务纠纷如何处理？

  2022-01-240次

  务。2019年12月济南某旅行社王某将旅行社转让于刘某，且未告知刘某旅行社有欠款也未对欠款做处理。刘某在不知情的情况下收购了王某的旅行社。2021年徐某催促旅行社尽快结清团费，刘某并不知情，不予支付。王某称债务应由旅行社承担，旅行社的欠款债务与他无关。【裁判主旨】公司属法人主体，享有独立财产和独立责任，公司以其全部财产对自己的债务承担责任，公司股权发生变更，不影响债务责任的承担，债务仍然由法人主体公司承担。无论公司股东是否变更，公司的债权债务依然存在，公司应对负责徐某债务，由旅行社承担2万余元债务并一次性偿还给徐某。问题一:徐某的债务应由谁承担？案例分析：由刘某承担。《中华人民共和国公司法》第三条规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。”本案中，尽管公司股权转让给刘某，且刘某对先前债务并不知情，公司的债权债务依然存在，公司负债应由公司现股东刘某承担，因此刘某应承担原公司股东王某欠徐某的债务。问题二：刘某偿还徐某的债务后，能否向王某追偿？案例分析：可以。《民法典》第六百一十五条规定：出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。本案中，股权转让协议的本质是买卖合同，买卖标的物是公司股权，股权转让人王某的行为导致股权受让人刘某对股权价值产生错误认识，应对股权受让人刘某承担瑕疵担保责任，对于在股权转让时隐藏的债务，按股权转让协议的约定处理。股权转让协议没有约定的，刘某在承担责任后，有权向原公司股东王某追偿，要求其承担股权转让协议的违约责任。【公司转让注意事项】1、检查公司是否存在债务。公司转让中最需要注意的不是转让方而是承接方，承接方在收购一个公司的时候一定要先考虑该公司的账目问题，找有资质的代理记账公司专员，仔细检查公司账目，看看转让的公司是否有潜在的债务。2、检查公司以前经营状况。转让公司以前是否是合法经营，在经营过程中是否有违法犯罪的活动，在工商局档案中是否有不良记录。3、年检是否每年都按时参加。年检是国家工商机关检查企业是否合法经营的重要手段，每年必须要检查的重要手段，每年必须要在规定的时间内参加的，如果没有按时参加，那么企业会被记录在案，企业信誉下降，同时还会受到处罚规定。4、查看公司审计报告。公司是否是垫资注册公司，公司的注册资金是否出资到位?是否有抽逃资金的现象，公司账目是否合法等等，这都是必须的，避免在买公司中带来不必要的麻烦。
• 律说：老人在敬老院倒地死亡，敬老院要不要赔？

  2022-02-040次

  】：一审原告桂XX向一审法院起诉请求：依法判令被告赔偿原告住院期间的医疗费3182.68元（15237.04元-已经报销的药费12054.36元）、护理费1600元（100元/人/天×2人×8天）、住院伙食补助费800元（100元/天×8天）、死亡赔偿金233776元（29222元/年×8年）、丧葬费25119元、交通费200元等共计264677.68元的40%，计10万元。2015年4月6日，原被告双方签订了代养协议，原告将其母亲张XX送至被告处入住，协议同时约定，入住老人如在院内突发疾病或意外事故，被告要及时通知原告。老人病重、病危时，被告将通知原告，原告应在接到通知后一小时内到达。协议第四条约定：入住老人在日常生活行动中发生跌伤或自身行为造成伤害或死亡者，由其个人或原告承担责任，与被告无关。第六条约定：如老人在院自杀、自伤、自残、打架斗殴等发生一切伤亡事故和意外事故（如重病、自然摔倒、病故、食物哽咽、窒息等），由原告自负责任。被告有权立即终止协议，责令离开。该协议签订时，张XX的入住标准为介助老人（生活半自理老人）。2016年1月1日，原告增加了交费标准，双方约定将张XX的入住标准变更为介护老人（生活完全不能自理的卧床老人）。被告提供的视频资料显示：张XX居住的房间共有5位老人，在其入住被告处后的2016年2月16日凌晨4时38分左右，其他老人均在床上睡觉时，张XX已在自己的床边走动，后坐在被告处无人使用的床边，5时零2分左右，老人身体逐渐向前左侧倾斜，后倒地，视频可见，头部左侧触地。后被告单位的工作人员进入张XX居住房间，将其扶起，坐在床上。龙口市人民医院的住院病历显示，张XX于2016年2月16日10时28入住龙口市人民医院，入院情况为：头部伤后意识障碍5小时，T：36.5℃,R：18次/分，P:110次/分，BP：125/66mmHg,患者神昏迷，头颅无记性，双侧瞳孔等大同圆，直径3mm,对光反应消失，言语不能，肢体肌力、肌张力检查不配合。双侧巴氏征阳性。诊断为：1、左侧创伤性硬膜下血肿。2、双侧脑挫伤。住院8天，共花医疗费15234.67元，其中医疗保险费用报销为11509元，尚有3728.64元未报销。2016年2月24日，张XX出院，出院记录记载的出院状况为：患者神志昏迷、GCS评分5分，气管插管呼吸机辅助呼吸，并给予护脑、营养支持等对症治疗，病情未见明显好转、今日出院。张XX于出院当日在龙口市人民医院神经外科病房死亡，居民死亡医学证明书载明张XX的死亡原因为：重型颅脑外伤致呼吸、循环衰竭。另查明，张XX生于1943年X月X日，死亡时72周岁。原告桂XX系其唯一法定继承人。【判决结果】：一、被告龙口市XX敬老院于判决生效后十日内给付原告桂XX因张XX死亡造成的医疗费、护理费、死亡赔偿金、丧葬费等各项经济损失共计150000元。二、驳回原告桂XX的其他诉讼请求。【柳律说法】：1、原被告双方签订的代养协议系双方当事人真实意思表示，双方均应按照协议的约定履行各自的义务。2、本案中，张XX属于全护理的老人，通过视频可以看出，张XX在房间内活动并离开自己的床位，坐在其他的床位上近二十多分钟，被告的工作人员并没有发现房间内张XX老人的异常，并给予制止。即使被告单位不能对老人一对一的看护，对整个房间的情况也应该是随时观察，尤其是对需要全护的老人，应注意可以引起老人伤害后果的异常情况的发生。通过视频资料可以看出，张XX系坐在其他的床边十几分钟后，身体逐渐倾斜后摔倒，最大的可能系其因坐时间过长，处于睡眠状态后倒地。原被告双方签订的代养协议明确约定，被告的义务之一系为老人提供吃住、娱乐和相应的护理服务。护理的意思按照文义解释一为配合医生治疗、××病人的病情，并照顾病人饮食起居。二为保护管理，使其不受伤害。由于被告没有充分尽到合同约定的相应的护理义务，使张XX老人摔倒，而且在张XX受伤后的5个小时后，被告才将其送至人民医院，致使张XX丧失了最佳的救治机会，均是被告怠于履行其应尽的最基本的、合理的义务的行为，即没有尽到其应尽合同义务，因此，被告对张XX的伤害后果负有主要责任。3、根据龙口市人民医院的住院病历、医学死亡证明书，可以看出，张XX的死亡原因系重型颅脑外伤致呼吸、循环衰竭，可见张XX的死亡与其摔伤存在因果关系。由于被告的违约行为，造成张XX老人因摔伤而死亡发生的医疗费为3465.68元（扣除已报销部分）、护理费800元、死亡赔偿金252060元、丧葬费26230元，以上共计282555.68元，因被告对该损害后果应承担主要赔偿责任，而原告仅请求被告赔偿上述各项经济损失共计150000元，符合法律规定4、双方签订的协议第四条约定：入住老人在日常行动中发生跌伤或自身行为造成伤害或死亡，由其个人或者原告承担责任，与被告无关，所以被告据此主张其不应该承担责任。但是，根据有关规定合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的，因此，该协议的第四条应为无效条款。【律师提醒】：养老院与当事人签署的有关协议如果约定了免责条款，该条款依然为无效的，所以免责不代表一定无责。而在现实生活中，养老院、敬老院一定要根据之前签署协议的内容来履行职责，而且对自己履行职责承担举证责任，否则便可以认定为养老院存在过错，接下来如果发生伤害事故，养老院难辞其咎！