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在交房时没发现什么的质量问题，开放商的行为算延期交房吗？依据法律我可以获得赔偿吗？

更新时间：2019-07-19 22:07:38人浏览

问题描述：

您好，我买的房子属于精装公寓，按照合同6月30日交付，在交房时没发现什么的质量问题，便在收房单上签字。半个月后在我准备搬家之际，发现壁纸褪色，便于物业联系，揭开壁纸后发现卧室与卫生间之间的墙体大面积返潮，后来又发现另一面墙体大面积返潮，过几天又发现卫生间入口的地板返潮鼓起，物业负责给起开风干，目前物业说至少还要风干10余天才能重新贴壁纸。也就是说最快我才能在9月初搬入新公寓，这两个月的时间都进行维修。延误我搬家使用公寓。同座大楼其他业主也发生大面积返潮渗水现象。我想请问，开放商的行为算延期交房吗？依据法律我可以获得赔偿吗？在交房时没发现什么的质量问题，开放商的行为算延期交房吗？依据法律我可以获得赔偿吗？

4位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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一、延期交房违约金的时间计算　　
1、起算时间：一般都按购房合同所明确的入伙日期　　
2、截止时间：
(1)根据深圳市房地产主管部门印制的《深圳市房地产买卖合同(预售)》的规定，卖方需领取《竣工验收证书》后才能交付房屋。但是因国家相关法律制度已调整，深圳已改《竣工验收证书》制度为备案制度，因而以竣工验收书时间为标准的计算方法与实际有一定误差。　　
(2)根据建设部《商品房销售管理办法》第30条规定，“房地产开发企业应当将符合交付条件的商品房按期交付给买受人”，实践中一般是在主体工程竣工，通过工程质量验收(由开发商自行组织验收)及消防验收后，就视为具备了交付条件;如有电梯、燃气管道的还同时有电梯准用证和燃气管道工程验收证书，在此条件下则以卖方发出的入伙通知书的时间为准。　　
二、延期交房违约金的金额计算：　　《深圳市房地产买卖合同(预售)》规定，“卖方不能按约定时间交付的，每延一日应向买方支付房款总价的万分之五的违约金”，实践中一般双方都按此约定，而一旦有纠纷，司法机关的判决一般有三种可能：　　
1、认为该违约金标准是双方当事人自愿约定，根据合同自由(意思自治)原则，予以支持;　　
2、经申请审查后认为违约金为高，予以减少，调整为每天万分之三。　　
3、经申请审查后认为违约金为高，予以减少，调整为按购房款计算的同期贷款利息。　　
三、延期交房引起买方损失的计算　　如果卖方按期交房，买方就可以按合同约定的日期自用或出租房屋，这部分利益可用房子的租金利益来衡量，一般是按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定。　　
四、可预见规则在延期交房的法律适用　　《合同法》113条规定的可预见规则的限制，即违约方赔偿的损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，因此诸如子女上学等问题，除非买方在订立合同时已明确告知卖方其购房的目的，否则此方面的损失不具备可预见性。

2019-07-19 21:42:22

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关于房屋买卖延期交房的问题，解答如下：
1、当开发商出现延期交房情况时，若购房人与开发商签订的《商品房买卖合同》中已约定了延期交房的违约金金额，则购房人可依据合同约定的金额要求开发商赔偿延期交房的违约金。
2、在没有约定延期交房赔偿金的情况下，按照最高人民法院的司法解释，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

2019-07-19 21:46:12

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根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的规定，商品房质量问题通常可分为以下三种情形：
一、房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。《解释》第十二条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
这里的所谓主体结构质量不合格包括两种情况：一是房屋交付前未经验收或经验收不合格。依据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件；并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件；最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。

2019-07-19 22:04:52