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开发商没有拿到预售许可证的时候交了定金3万元现在还首付了20万我可以向开发商提出退款吗

更新时间：2019-07-05 14:31:27人浏览

问题描述：

开发商没有拿到预售许可证的时候交了定金3万元现在还首付了20万如果开发商在约定的时间内还是没有拿到预售许可证我可以向开发商提出退款吗开发商没有拿到预售许可证的时候交了定金3万元现在还首付了20万我可以向开发商提出退款吗

4位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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交了定金,又发现开发商没有《商品房预售许可证》，有风险想退房，这时是可以退的。在没取得预售许可证的时候，最好不要与开发商签订房屋认购协议，不签为上策。
1.如果开发商因为资金问题导致项目烂尾，或者出现改变规划等变故，而不能及时得到房产证，购房者都会承受承担巨大的法律风险和商业风险。
2.如果在开发商没有商品房预售许可证情况下，签订购房协议，交付协议款。事后如果消费者不想要这套房，协议款是否能全部退还，是要看购房协议的具体内容的。不要只听售楼员的空口承诺说，协议金可全数退还，而是要研究好协议书的内容，如出现问题，在以后的诉讼中才能站得住脚。
3.对于无预售许可证，只有施工许可证，建设规划证，开发公司资质证，刚刚开始施工就伴随着认筹的商品房，律师的建议是：在开发商未取得预售许可证前，销售房屋是违法的。
法律明文规定未取得商品房预售许可证的商品房，不得销售。这样的房屋买下后也是不能办理产权证的。签订的购房合同也是无效的。如果看上了这样的房子，在选择时一定要慎重。
4.在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下，签订认购书，现在要求返还五万定金退房可以。
律师意见：无预售许可证的情况下，合同不生效，你有权要求退房退款并要求赔偿金。

2019-07-05 14:06:49

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二手房交易风险：定金风险防范对策
1、购房前一看房屋质量二察看产权证三比较价格四要中介公司将口头承诺写成书面文字五合同协商不成要保留证据(录音)(打官司时全部同意)。
2、不要交纳定金，不签承诺书，直接签订三方协议。
3、删除委托书或者承诺书的有关条款：议价。　　二手房交易风险：定金风险防范对策　　
1、购房前一看房屋质量二察看产权证三比较价格四要中介公司将口头承诺写成书面文字五合同协商不成要保留证据(录音)(打官司时全部同意)。　　
2、不要交纳定金，不签承诺书，直接签订三方协议。　　
3、删除委托书或者承诺书的有关条款：“议价成功后，诚意金转为购房定金，如承购方违约不买或不依约履行，则诚意金由出售方没收;或者若受托人(中介)在上述期限内取得符合上述要约条件的卖方承诺，卖方承诺到达受托人即视为到达委托人。委托人与卖方的买卖合同即告成立。委托人应于年月日前按照上述要约条件到受托人处签署《房地产买卖协议书》。若买方逾期或违反上述任一条件，则按违约处理，定金不予退回，卖方有权即时解除并另行出售上述物业。”　　
4、加上下列条款：“签署本委托书后30天内(即年月日前)买卖双方及中介方没有共同签署正式的《房屋买卖协议》的，本委托书终止，中介方同时退还定金给买方。逾期每日按照定金的1%向买方支付违约金。没有签署上述协议的，中介方不得将定金交给卖方或者没收定金。本条款与其它条款不一致的，以本条款为准。

2019-07-05 14:15:09

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根据法律的规定：第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：　　
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；　　
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；　　
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
也就是说，可以解除合同，返还已付购房款及利息，并要求赔偿不超过已付购房款一倍的损失。

2019-07-05 14:16:42

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首先，根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。若购房者遇到这种情况，可根据具体条例进行合法维权。　　其次，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 　　因此，如果您起诉前开发商已经取得了商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同有效；如果您起诉前开发商没有取得商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同无效。建议购房者在买房时应当审查开发商的《商品房预售许可证》，以规避风险。　　由上述也可知，未取得商品房预售许可证的不得对外售房。可先找开发商协商，协商不成可要求退房或按约定支付赔偿。如果双方达不成一致，主要应通过司法途径解决，也可向当地房地产经营主管部门反映。　　法律小提示：　　
(一)商品房销售必须五证齐全，五证取得的顺序是，即：　　
1、《国有土地使用证》；　　
2、《建设用地规划许可证》；　　
3、《建设工程规划许可证》；　　
4、《建筑工程施工许可证证》；　　
5、《商品房预售许可证》。　　在五证中，预售证是最后申办的一个证件，一般情况下其它四证不全无法取得预售证。没有取得预售证的楼盘不具备合法上市交易资格，建议您购买五证齐全的项目。　　
(二)由于取得预售许可证之前的内部认购不受法律保护，一旦发生纠纷，购房者权益很难得到维护，参与内部认购，至少存在4重风险：　　
1、房子可能建不起来，或者说不能按时交付使用。　　有可能因为开发商资金问题中途停工、变成“烂尾楼”，无法交付使用。　　
2、如果楼房建不起来，认购款可能取不回来。　　开发商有可能把钱挪做他用、转移、“携款而逃”，或者直接宣布破产。　　
3、购房者能不能如愿得到想要的房子也是个问题。　　比如开发商只盖100套房子，他却接受200户人认购，那么即使交了钱也可能得不到房子。　　
4、由于手续不全，有可能不能及时得到房产证。　　根据国家有关规定，开发商售房必须具备“五证”，即《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《施工许可证》以及《商品房预售许可证》。只有“五证”齐全，才能为业主办理产权证。如果开发商没有商品房预售许可证，土地使用权证就有可能拿不到，因此无法办理房产证。

2019-07-05 14:31:27