购房合同房开商未去备案，请问前合同有效吗？能按前合同价款执行吗？
更新时间：2019-01-07 14:24:19人浏览
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商品房预售登记备案的目的： 在我国商品房预售过程中，开发房商与预购人签订了商品房预售合同之后，预购房屋的购房者就享有了房屋购买的债权，但实际上房屋仍由开发商占有。开发商虽然负有在约定的时间转移房屋所有权的义务，但当房屋价格不断上涨的情况下，开发商很有可能将房屋卖给第三人，即出现一房多卖的情况。
为保护购房人的利益，保证商品房交易安全，维护商品房交易秩序，《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第27条规定：“预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一预售合同无效;如后一合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一合同有效，但预售方给前一合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。
” 由此不难发现，虽有法律对于开放商违约时给与了购房者经济上的救济，但开发商的处分行为并未得到充分控制，购房者的交易目的并没有实现。商品房登记预告的出现弥补了预售备案制度的不足。
为保护购房人的利益，保证商品房交易安全，维护商品房交易秩序，《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第27条规定：“预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一预售合同无效;如后一合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一合同有效，但预售方给前一合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。
” 由此不难发现，虽有法律对于开放商违约时给与了购房者经济上的救济，但开发商的处分行为并未得到充分控制，购房者的交易目的并没有实现。商品房登记预告的出现弥补了预售备案制度的不足。
2019-01-07 13:56:32
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购买预售商品房的风险有哪些?商品房预售是我国目前房地产转让的一种最主要的买卖方式，虽然国家近来出台了一些规范商品房销售的条例、规定及司法解释等，但在商品房预售中仍存在着很多问题。
一、购买预售商品房的风险
(一)商品房预售广告和宣传资料具有欺诈性。 开发商往往夸大其辞，将在建房屋描绘成世外桃源，以吸引更多消费者与之签订商品房预售合同。但当房屋竣工后，经常会出现实际交付的房屋质量、面积、环境、设施与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远的情况，这时购房者往往已支付了房价款，变得非常被动和无能为力了。
(二)交易标的不确定，购房者风险大。 在商品房预售中，因在建工程的建设工期长，交易标的有许多不确定因素，因而买期房的面临的风险比一般买现房的大得多。例如开发商预收了购房者房款后，由于各种原因，致使所建项目不能继续进行，甚至停工，给购房人造成巨大损失。有时购房人在交付了首期房价款后，个别开发商会以种种借口提出后期的房价款要涨价，甚至要求已经付过首期房价款的要重新加价等，使购房人无所适从。
(三)商品房预售合同猫腻多。 购房者签订商品房预售合同后，只取得一种期待权，并未真正获得房屋所有权，因而常见开发商将一房多售，或将已售出的房屋再行抵押等合同欺诈行为。 开发商开发商常利用事先拟定好的补充协议和合同附件损害购房人利益，在补充协议和合同附件中约定不公平、不平等条款以免除其责任、加重购房者责任、排除或限制购房者主要权利等等，加之购房人法律知识欠缺，很少有能力对签约进行讨价还价，不可避免地损害到自身利益。
(四)利用购房人信息有限预售产权上有瑕疵的商品房。 例如开发商将企业自管房屋以低于市场价向社会公开发售，购房者最终只能得到部分产权房屋。某些乡村或郊区单位擅自将集体土地进行开发，或有些房地产开发公司与乡、村合作，由乡、村出土地，开发公司出资建造商品房向社会公开发售。购房者最终得到的“产权证书”往往是村民荣誉证或乡里自制的房屋产权证书。
二、购期房怎样避风险，如何购买预售商品房? 预售的商品房一般会比现房的价格低，但同时与购买现房相比也有一定的风险，购买预售商品房要注意下面一些问题：
(一)开发商的信誉、实力和对物业管理的承诺很重要，购房人看房地产广告时，一定要看广告中有哪些是值得信赖的企业。如果您对广告中列出的开发商或其他参与项目单位都不了解，别轻易购房，先了解一下再说。
(二)购买预售商品房要选择好时机，而且不要一次性投入全部购房款。
(三)注意周围环境，并核实之后，才可谨慎购房。对于开发商精心选取的这个园、那个苑，不要被迷惑，不要主观或被误导以为某某花园，那可能错了。
(四)看清价格。购房人应弄明白是均价还是起价，如果是起价，是楼盘房屋的最低价格，而实际价格，会因楼层、朝向、户型以及施工进度而增加。当然没有人买，也会下调。还要弄明白是美元还是人民币，部分外销房是以美元标价的。要看清价格。
(五)不要盲目相信户型图。户型图对购房人有吸引力，但是您可别被它迷住，亲自去看看，因为有的户型图比例明显不当，感觉上会比实测中空旷，不要把效果图当成实景图，否则会失望。
(六)目前房地产广告中都登有项目的优势与优惠。却从来看不到该项目的弱势与弱项。聪明人您得想想是真是假，别被什么机不可失之类的优惠所迷惑，购房人更别为这优惠而心动，那一小点优惠对大量的购房款来说算个啥，千万别为蝇头小利，将老本栽进去。
(七)谨慎对待按揭贷款。购房人根据自己的经济状况选择付款方式，很多广告中都会标明按揭哪家银行、多少年、几成，您向专家咨询一下贷款政策和知识，然后仔细算算，哪种方法合算。
一、购买预售商品房的风险
(一)商品房预售广告和宣传资料具有欺诈性。 开发商往往夸大其辞，将在建房屋描绘成世外桃源，以吸引更多消费者与之签订商品房预售合同。但当房屋竣工后，经常会出现实际交付的房屋质量、面积、环境、设施与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远的情况，这时购房者往往已支付了房价款，变得非常被动和无能为力了。
(二)交易标的不确定，购房者风险大。 在商品房预售中，因在建工程的建设工期长，交易标的有许多不确定因素，因而买期房的面临的风险比一般买现房的大得多。例如开发商预收了购房者房款后，由于各种原因，致使所建项目不能继续进行，甚至停工，给购房人造成巨大损失。有时购房人在交付了首期房价款后，个别开发商会以种种借口提出后期的房价款要涨价，甚至要求已经付过首期房价款的要重新加价等，使购房人无所适从。
(三)商品房预售合同猫腻多。 购房者签订商品房预售合同后，只取得一种期待权，并未真正获得房屋所有权，因而常见开发商将一房多售，或将已售出的房屋再行抵押等合同欺诈行为。 开发商开发商常利用事先拟定好的补充协议和合同附件损害购房人利益，在补充协议和合同附件中约定不公平、不平等条款以免除其责任、加重购房者责任、排除或限制购房者主要权利等等，加之购房人法律知识欠缺，很少有能力对签约进行讨价还价，不可避免地损害到自身利益。
(四)利用购房人信息有限预售产权上有瑕疵的商品房。 例如开发商将企业自管房屋以低于市场价向社会公开发售，购房者最终只能得到部分产权房屋。某些乡村或郊区单位擅自将集体土地进行开发，或有些房地产开发公司与乡、村合作，由乡、村出土地，开发公司出资建造商品房向社会公开发售。购房者最终得到的“产权证书”往往是村民荣誉证或乡里自制的房屋产权证书。
二、购期房怎样避风险，如何购买预售商品房? 预售的商品房一般会比现房的价格低，但同时与购买现房相比也有一定的风险，购买预售商品房要注意下面一些问题：
(一)开发商的信誉、实力和对物业管理的承诺很重要，购房人看房地产广告时，一定要看广告中有哪些是值得信赖的企业。如果您对广告中列出的开发商或其他参与项目单位都不了解，别轻易购房，先了解一下再说。
(二)购买预售商品房要选择好时机，而且不要一次性投入全部购房款。
(三)注意周围环境，并核实之后，才可谨慎购房。对于开发商精心选取的这个园、那个苑，不要被迷惑，不要主观或被误导以为某某花园，那可能错了。
(四)看清价格。购房人应弄明白是均价还是起价，如果是起价，是楼盘房屋的最低价格，而实际价格，会因楼层、朝向、户型以及施工进度而增加。当然没有人买，也会下调。还要弄明白是美元还是人民币，部分外销房是以美元标价的。要看清价格。
(五)不要盲目相信户型图。户型图对购房人有吸引力，但是您可别被它迷住，亲自去看看，因为有的户型图比例明显不当，感觉上会比实测中空旷，不要把效果图当成实景图，否则会失望。
(六)目前房地产广告中都登有项目的优势与优惠。却从来看不到该项目的弱势与弱项。聪明人您得想想是真是假，别被什么机不可失之类的优惠所迷惑，购房人更别为这优惠而心动，那一小点优惠对大量的购房款来说算个啥，千万别为蝇头小利，将老本栽进去。
(七)谨慎对待按揭贷款。购房人根据自己的经济状况选择付款方式，很多广告中都会标明按揭哪家银行、多少年、几成，您向专家咨询一下贷款政策和知识，然后仔细算算，哪种方法合算。
2019-01-07 14:00:07
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办理登记备案手续时，开发企业应提交《商品房销售许可证》和《商品房买卖合同》（一式五份），其中合同内容填写清楚，各种印鉴清晰，如有补充合同，应装订在统一合同的背面，并加盖骑缝章，在合同最后应付上购房人所购房屋的平面图，并加盖骑缝章。
根据规定，购房者应在办理登记备案手续时，交纳房屋买卖契税，并由契税代缴部门为其开具纳税完税证。
不办理买卖合同备案手续，双方签订的合同不能办理交易、产权登记、抵押登记等各项手续，凡房地产开发经营企业未按本通知办理登记备案手续的，由房地产管理部门责令其补办手续。
根据规定，购房者应在办理登记备案手续时，交纳房屋买卖契税，并由契税代缴部门为其开具纳税完税证。
不办理买卖合同备案手续，双方签订的合同不能办理交易、产权登记、抵押登记等各项手续，凡房地产开发经营企业未按本通知办理登记备案手续的，由房地产管理部门责令其补办手续。
2019-01-07 14:24:19
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购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。那么，购房合同过了日期没签约是否有效，
一、购房合同过了日期没签约是否有效 合同没有效力，需要买卖双方重新协商签订购房合同。 中介违法在先，按照合同法相关理论，中介违反先合同义务，法条规定为合同法第四十二条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
(一)假借订立合同，恶意进行磋商;
(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;
(三)有其他违背诚实信用原则的行为。
二、签好购房合同要注意的事
1、弄清楚合同中的当事人 在新房买卖过程中合同签署涉及两个当事方：一为购房者，一个是开发商。购房者，即购房合同中的“买受人”，他将要成为房屋产权证上记载的所有人;需要支付房款;一旦违反合同约定，承担违约责任。
2、核实房屋状况：在看房的时候从以下几个方面入手了解：房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险;违约责任。
3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意：保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费;这一点在购房签合同注意事项中是非常需要注意的，如果交易流程有那些都不知道的话，将来在过户的时候会非常麻烦的，有可能为自己带来损失。
4、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。
一、购房合同过了日期没签约是否有效 合同没有效力，需要买卖双方重新协商签订购房合同。 中介违法在先，按照合同法相关理论，中介违反先合同义务，法条规定为合同法第四十二条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
(一)假借订立合同，恶意进行磋商;
(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;
(三)有其他违背诚实信用原则的行为。
二、签好购房合同要注意的事
1、弄清楚合同中的当事人 在新房买卖过程中合同签署涉及两个当事方：一为购房者，一个是开发商。购房者，即购房合同中的“买受人”，他将要成为房屋产权证上记载的所有人;需要支付房款;一旦违反合同约定，承担违约责任。
2、核实房屋状况：在看房的时候从以下几个方面入手了解：房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险;违约责任。
3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意：保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费;这一点在购房签合同注意事项中是非常需要注意的，如果交易流程有那些都不知道的话，将来在过户的时候会非常麻烦的，有可能为自己带来损失。
4、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。
2019-01-07 14:14:37
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