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且主张解除租赁合同。但是房东不同意解除租赁合同，现在我可以向开发商和房东主张什么权利呢？

更新时间：2019-03-17 23:54:20人浏览

问题描述：

我与开发商订立预售合同，购买开发商正在兴建的小区10号楼1502号房屋，约定为精装修，交付时间是2015年6月1日，我已经支付了全部价款523万元。到了时间，他们虽然已经完成了全部的建设工程，但是，尚未经过政府部门的正式竣工验收，依照有关规定不能够交付。合同中约定了开发商每迟延一天须支付违约金500元，他们通知各购房人可以办理入住手续，有的人拒绝入住，但是我急于搬家（因为我当时正在租赁某人的某套公寓居住，约定居住至2016年12月31日，租金按月结付，每月2万元，已按时支付完毕至2016年5月31日。该租赁房屋天花板一直漏水，我就天花板问题多次联系房东，未果。我遂拒绝支付2016年6月的租金2万元，且主张解除租赁合同。但是房东不同意解除租赁合同，要求我继续租赁至约定的期限要求支付6月的租金2万元。我于2015年6月30日搬回简陋的公司宿舍暂住，现在我可以向开发商和房东主张什么权利呢？且主张解除租赁合同。但是房东不同意解除租赁合同，现在我可以向开发商和房东主张什么权利呢？

4位律师解答

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一、二手房交易卖家违约一般有以下情形：
1、卖家拒签居间协议；
2、卖家拒收定金；
3、愿意双倍返还定金；
4、房东拒签买卖合同；
5、签买卖合同时提出不合理要求；
6、签订合同之后拒绝过户；
7、要求赔违约金而解除合同。
二、二手房交易卖家违约的处理办法　　
1、针对拒签居间协议和拒收定金：　　如果卖家在中介处挂牌待售，按中介一般的操作流程，中介会先让买家签居间协议，由于居间协议仅有买方签字，所以居间协议还没有成立，卖家即使不签，也不承担什么法律责任。中介应当采取反向操作的方式，即将居间协议的主要内容确定后，先让卖家签字，再让买方签字。　　卖家虽然已经签了居间协议，但房价上涨后不肯收定金。通常居间协议都约定意向金在卖家签收以后才能转变为定金，所以如果卖家不签收的话，那么意向金就不会变成定金，卖家毁约就不会受到定金罚则的处罚。中介除了采取前面所说的反向操作方式外，还应当要求卖家在居间协议中授权中介收取定金并代为保管。这样，中介收了定金也就等于卖家收了定金，卖家毁约就要承担定金罚则。　　
2、签订居间协议后双倍返还定金　　通常居间协议约定为收受定金的一方如毁约，应当双倍返还定金；支付定金的一方如毁约，则丧失定金。虽然房东签了居间协议，而且也收了定金，如果房价涨得比较多即使双倍返还，还是可以赚钱，所以房东宁愿双倍返还定金而不愿意继续履约。　　在二手房买卖中90%以上的居间协议都对买卖合同的主要内容进行了明确的约定，虽然还没有签订用以备案的买卖合同正式文本，但双方通过签订居间协议已经成立了买卖合同关系，而不只是一个对订立买卖合同的“预约合同”。在这种情况下，房东不能仅仅双倍返还定金就有权终止合同了，买方可以向房东主张房价的差价损失，也就是可以要求房东对因房价上涨给买方造成的损失进行赔偿。　　
3、签订居间协议后拒签买卖合同　　居间协议签订后，房东可能会找些理由来拒签买卖合同。这些理由通常有：　　
（1）居间协议的签约人未得到房东的同意。如房屋的产权是女儿或者妻子的，但签居间协议的人是父亲或者丈夫，由于签约人不是产权人，所以房东主张居间协议是无效的，要求退款了事。??????
（2）房东在签订居间协议时还未取得房屋产权，所以房东认为没取得产权就签的合同无效，要求退款了事。　　如果有证据证明签约人有产权人的授权，比如产权人曾到中介处挂牌，或者签署过佣金确认书、委托书等文件，那么居间协议仍然是有效的。如果没有证据证明，那么买方可以要求签约人承担缔约过失责任，赔偿买方的损失。　　如果房东购买的是期房、拍卖房，或者已和他人签订了买卖合同但产证还在办理过程中，此时房东出售房屋时尽管还没有拿到产证，但合同还是有效的。但如果出售的房屋根本就不可能取得产权（如违法建筑），或者产权是别人的，那合同就是无效的。根据法律规定，无效的合同应由过错方承担赔偿责任，买方有权要求房东赔偿经济损失。　　
4、签订购房合同后房东拒绝过户　　房东不会明确表明拒绝办理过户交易手续，但可能会制造一些借口，要求将过户时间延期，在买方同意延期后却一直不确定具体的过户时间，最终发信称因买方原因未能按时过户而解约。在这种情况下，买方一定要及时发出书面催告，要求房东在约定时间签约。如同意延期，则应约定具体的期限。书面催告应当同时抄送中介一份。买方应尽量不要延期，如延期应当征得房东的书面同意，否则可能因证据不足而被法院认定违约。以上是对购房定金房东违约金的解答。

2019-03-17 23:41:22