法律快车法律问答 > 河南法律问答周口法律问答周口房产纠纷法律问答 > 问答详情

部分城市居民购买农村集体土地使用权（荒地）1998年购买农村集体土地使用权的城市居民是否已经确定地取得相关土地的使用权？

更新时间：2019-05-26 18:40:46人浏览

问题描述：

因涉及范围广，地域也非凡，因此冀望各位朋友共同思考下述案件：1998年，部分城市居民购买农村集体土地使用权（荒地）用于房屋建设，并经有权政府部门批准，出具行政批文，但相关土地使用权未进行登记；之后购买相应土地使用权的城市居民并未进行房屋建设，土地闲置，按照相关土地所属区域的最新规划，禁止在相关土地之上进行房屋建设。相关问题：1、经过政府部门的批准之后，1998年购买农村集体土地使用权的城市居民是否已经确定地取得相关土地的使用权？2、假如上述城市居民取得相关土地使用权，相关土地的性质是否由集体地变为国有地？3、假如上述城市居民取得相关土地使用权，又是否受最新规划的约束？4、假如上述城市居民对相关土地的使用权受最新规划的约束，是否应得到补偿？相关适用的法律依据：1、98年适用的土地治理法为88年修订的土地治理法，按照其第四十一条：城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。2、按照99年《国务院办公厅关于加强土地转让治理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）之二、农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。3、按照最新施行的《物权法》第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。对于相关问题，我认为：1、按照行为发生时适用的土地治理法，本案行为在当时属于有效；相关城市居民是否依据政府部门的批准即取得对标的土地的使用权，假如当时未有相关明确规定，则可以将现行物权法进行追溯适用，应可以认定相关城市居民对标的土地的使用权。2、土地仍为集体地性质；应受规划约束，但有关权利人应得到补偿。请朋友们依据有关法律（当然不限于上述列示的法律依据）进行分析、共谋。部分城市居民购买农村集体土地使用权（荒地）1998年购买农村集体土地使用权的城市居民是否已经确定地取得相关土地的使用权？

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

咨询我

平台法律顾问团队

官方

已帮助53701人 · 响应时间平均3分钟内

1、按照我国《农村土地承包法》第三十一条规定：承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。
2、公民的房屋属于个人的合法财产，按照我国继承法的规定是可以继承的。不论是城市人还是农村人，甚至国家干部，还是其他人，都可以按照继承法的规定享有继承权。　　我国宪法和土地管理法都明确规定，农村宅基地属于集体所有。根据这一规定，所有农村居民的宅基地所有权都属于村集体。宅基地上房屋的继承者在依法取得房产所有权以后，宅基地的使用权随地面上的房产所有权而转移，由继承者继续使用。除自己居住外，也可以根据有关规定，将该房屋出售给本村集体经济组织内的成员

2019-05-26 18:21:50

咨询我

平台特邀律师

推荐

已帮助189075人 · 响应时间平均3分钟内

土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。　　城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定：转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
房地产项目转让涉及房地产项目建设单位的转移，涉及项目转让方已经签订的合同的效力。　　为了保护已经与房地产开发项目转让人签订合同的当事人的权利，要求房地产项目转让的双方当事人在办完土地使用权变更登记后30天内，到房地产开发主管部门办理备案手续。
在办理备案手续时，房地产开发主管部门要审核项目转让是否符合有关法律、法规的规定;房地产开发项目转让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理、材料采购等合同是否作了变更;相关的权利、义务是否已经转移;新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件;同时要变更开发建设单位的名称。
上述各项均满足规定条件，转让行为有效。如有违反规定或不符合条件的，房地产开发主管部门有权责令补办有关手续或者认定该转让行为无效，并可对违规的房地产开发企业进行处罚。
　　备案应当提供的文件，在该条例中只提到了房地产开发项目转让合同，各地在制定具体办法时应当进一步明确应当提供的证明材料。如受让房地产开发企业的资质条件、拆迁的落实情况、土地使用权的变更手续以及其他的证明材料。
房地产开发企业应当在办理完土地使用权登记手续后30天内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。　　未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。
房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人，项目转让人应当书面通知被拆迁人。房屋拆迁补偿安置是房地产开发的重要环节之一。
项目转让之后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标。这样规定的目的是保障被拆迁人的合法权益，防止在项目转让过程中或者转让后，转让方、受让方互相推诿扯皮，使被拆迁人的权益受到损害。

2019-05-26 18:24:38

咨询我

法律快车咨询顾问

已帮助141742人 · 响应时间平均5分钟内

土地补偿费：
1.征用耕地、蔬菜地，根据国家规定的价格政策，按该土地征用前三年平均年产值(下同)的六倍计算;
2.征用鱼塘、藕塘、养殖场、果园、竹园、林地等土地，按该土地年产值的五倍计算;
3.征用柴山、滩地、水塘、苇塘和其他有收益的非耕地，按该土地年产值的三倍计算;
4.征用宅基地按邻近耕地的补偿标准计算;房屋由建设单位另行征地移迁重建的，原宅基地不再给予补偿;
5.征用无收益的非耕地，一般不予补偿。

2019-05-26 18:40:46