签订购房合同,交纳购房预付款,储藏室没有施工?竣工验收能通过?是否已经包含了地下室公共面积
2013年下半年,售楼部销售人员通知尽快预定地下储藏室,先选可以选择好的,当时在外地上班,我就委托家里人预定,选择一个标注8.99m2,交纳了储藏室全款24100元左右。当时选择储藏室的时候,没有设计蓝图,只是图纸上画了个方框,没有尺寸,只是标注面积8.99㎡,当时心想有9㎡左右的储藏室,平时可以停放辆电动车,在储藏点杂物,很方便,就交钱预定了。售楼部就写了个车库编号,面积,单价,金额一张便条和开了一张交钱收据,没有电子发票。
2014年11月份,售楼部通知说住宅已经完成竣工验收可以交付使用了,通知领钥匙,当时在外地上班没有回去,2015年2月份,春节回家领钥匙准备装修,当时下地下室看了,储藏室还没有分割,只是地面做了水泥面层,心想可能还没施工完成,2015年中间回家一趟,去看地下室,空间还没有分割,当时上面住宅有的住户已经搬进入住了。
2016年2月份春节回家,装修房子,听说地下室车库分割好了,通知带上车库交款收据到售楼部办理领取钥匙手续。带上收据去售楼部办理领取车库钥匙通知单,找财务签字确认款已交清,财务当时就把车库收据收回去了。在车库领取通知单上签字盖章,到物业领钥匙。
当时拿着通知单,去物业。正好路过地下室,顺便去看一下。刚进地下室一看,储藏室门是铁皮卷帘门,质量感觉不是很好,找到我的车库编号,顺手提一下打开了,发现面积太小,跟自己想象的出入太大,当时没有去物业领钥匙,回去找了钢尺约一下面积,计算后净空面积只有4.3㎡左右,算上墙体厚度也不到5㎡。当时感觉有点受骗了。就去找售楼部,销售人员叫找财务会计,财务会计了解情况后,说晚会请示老板,第二天给答复。次日下午去后,销售人员说找工程部经理,电话联系后,向工程部经理反应情况后,又到现场重新大概量了一下,解释说地下车库是公摊面积就大,然后留了联系方式,他们商量处理方案。
后来了解到这是共性问题,整个地下储藏室都出现这种情况,使用面积只有购买标注面积50%左右。
最后回去思考了此问题,发现有如下几点疑问:
第一、刚开始预定车库的时候没有说明购买面积包含有公摊面积,也没有说明公摊面积率是多少。购买车库时现场也没有施工,也没有标注车库尺寸的图纸。只是说车库8.99㎡,所以现在不接受说公摊面积说法。
第二、原设计图纸地下室的设计用途是否为储藏室,如果是,为什么当时没有分割好,(买房时,大概看了一下设计蓝图,好像地下室是公共停车的,不是分割一间一间的储藏室)这个问题,尽管不确定原图纸是怎么设计的,但想想,问题还是很明确的,如果是原图纸设计为储藏室,为什么在竣工验收时,储藏室没有施工??如果原图纸设计为储藏室,交工时没有施工,图纸内容都没有完成,竣工验收能通过??而现实却是交付使用后很长时间才分割的空间。
第三、如果图纸设计为公共停车的?属于公共面积,那么房管局在建筑面积计算时,住户购买面积中的公摊面积是否已经包含了地下室公共面积,我们知道上级主管部门在计算建筑面积时是以设计蓝图为依据的。如果已经包含,那么住户就不应该再交钱购买而可以得到使用。签订购房合同,交纳购房预付款,储藏室没有施工?竣工验收能通过?是否已经包含了地下室公共面积
1、整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积 包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。
2、共有建筑面积 包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
3、公用分摊建筑面积 指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有,购房人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。 相关知识延伸阅读:房屋面积比实际面积小很多怎么办 房屋的购买者在怀疑自己所购买的商品房面积有水分时,自己测算的结果是没有法律效力的。因此,当房屋实际面积增加或减少、商品房实际面积和预售面积不同的,购房者应当委托法定的房屋测绘单位进行测算。 因为《房产测绘管理办法》第6条规定,有下列情形之一的,房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘:
(一)申请产权初始登记的房屋;
(二)自然状况发生变化的房屋;
(三)房屋权利人或者利害关系人要求测绘的房屋。然后再全面收集证据的情况下,向法院提起诉讼。
1、建筑面积不变,但套内面积缩小。虽然购房者的总价款不变,但并未得到可以使用的面积。
2、套内建筑面积不变,但建筑面积增大。这种情形中,购房人虽然得到了应该得到的可以使用的面积,但增加了房价款,增加了自身的负担。
3、建筑面积、套内建筑面积都发生了变化。 因此,在选择按建筑面积计价的同时,购房人在关注建筑面积的同时,一定要对上述情形如何处理作出详细的约定。一旦出现开发商在面积上缩水现象的时候,其应依照约定承担相应的违约责任。
1.大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房。
2.套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。 不应计入公用建筑空间的主要有:
1.仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。
2.售房单位自营、自用的房屋。
3.为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。 此外,其他购房人受益的其他非经营性用房,需要进行分摊的,应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。 369号文对于预售商品房的分摊面积,做了如下规定,“售房单位在预售商品房前,应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的,应重新提交面积测量报告”。“售房单位在销(预)售商品房时,在销(预)售合同(含补充协议)中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位”。“建设项目部分竣工,售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算,因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工,需要以规划批准的建筑面积为依据的,要经国土房管部门同意,并需书面承诺:先按预售合同的约定,用先行计算的商品房销售面积与购房者结算房价。在建设项目全部竣工后,与测绘部门最终实测的结果相比,面积增加的,应维持已结算的房价不变;面积减少的,售房单位应按实际售价退款”。 根据这一规定,自去年10月份以后开盘销售的新楼盘,面积要测量两次:一次在预售前,一次在竣工后。 由于目前大量开盘的商品房都是期房,建议买房人在购房时注意以下几点: 把相关内容写进合同,并在合同中加一条:当面积结算发生误差时,分摊面积和套内建筑面积的比率也应当相应调整。比如买房人买了一套100平方米的商品房,如果实测总建筑面积增加了3平方米,那么套内建筑面积也应按比例相应增加,否则买房人补交了3平方米的钱,很可能得到的是3平方米的分摊面积。 入住时向开发商索要测绘部门的实测报告,因为买房人随后要交纳的公共部分维修基金和房产契税,都和房屋面积有直接关系。
因此,根据营业税暂行条例第五条关于"纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用"的规定,对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用,应一并列入房屋售价,按"销售不动产"税目征收营业税。