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的购买合同无效是吧？但是我看所有的二手房买卖都是先签的买卖合同后再办理产权过户（这样的买卖合同不都是受法律保护吗）而像正常买卖合同一样签字应该也受法律保护吧？

更新时间：2019-06-06 14:22:18人浏览

问题描述：

律师你好：????现有一套回迁安置房，我很想购买，但是房产证还没下来（房东说很快就能办理了）。????我听说回迁安置房（没房产证的房子）的购买合同无效是吧？但是我看所有的二手房买卖都是先签的买卖合同后再办理产权过户（这样的买卖合同不都是受法律保护吗）。如果我们的买卖合同上不提及暂时没有房产证（马上房主马上就能办理了）而像正常买卖合同一样签字应该也受法律保护吧？????我的主要问题就是：一、怎样写这样的买卖合同有效??二、合同上双方约定的违约赔偿怎样写受保护？（因为未过户期间可能会有很长一段时间，房主反悔的可能性不确定，怎样能约束他呢？）????谢谢。的购买合同无效是吧？但是我看所有的二手房买卖都是先签的买卖合同后再办理产权过户（这样的买卖合同不都是受法律保护吗）而像正常买卖合同一样签字应该也受法律保护吧？

4位律师解答

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方法一：直接更名
流程：

1、卖方将银行的借款还清;

2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在典当合同;

3、开发商带着合同和刊出存案登记表去房地局处理该房子的刊出手续;

4、刊出完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局从头存案。
注意事项：

1、房子有必要还清银行借款

2、更名有必要获得开发商的同意

3、买方不能再按揭了，有必要全款采购
方法二：两边约好等房产证下来再过户
这种方法就归于二手房买卖了，因而要交纳的税费也是比较多。
包含：
个人所得税：总房款的1%
契税：90平米以下的为总房款的1%;90平~140平米的为总房款的
1.5%;140平米以上的为总房款的3%。(均为首套房)
(契税要交两次，一次是卖方自己处理房产证时交纳，一次是买方处理新房产证时交纳)
营业税：
5.55%
第二种方法的长处是能及时过户，危险较低;缺陷是税费较高，且时刻本钱比较长。

2019-06-06 14:02:42

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二手房过户手续：
第一步，买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。
第二步，签订二手房买卖合同。
第三步，找评估公司做评估。这个过程一般来说要5~7个工作日。
第四步，贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金和银行同时申请。
这是整个二手房自行交易过程中耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。
第五步，按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。
第六步，将合同交到房管部门产权交易相关办事窗口，拿受理单。
第七步，凭受理单到农税缴纳相关税费，拿契税完税证。
第八步，凭完税契证到土管部门办理国土证。
第九步，凭完税契证到房管部门办理房产证。
如果是全额支付房款，则可以省略第三和第四步手续。

2019-06-06 14:19:51

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1、如合同无违法情形，可起诉要求继续履行，并要求赔偿因其迟延履行给你造成的损失。参见《中华人民共和国合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第108条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”　第113条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。” 第114条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
2、如不想要房可要求解除合同，并可要求对方双倍返还定金或按合同约定承担违约责任、赔偿中介费及房屋差价损失等。

2019-06-06 14:22:18