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我已经开始还款了合同才还给我。是否有法律效力，有没有法律效力。

更新时间：2018-10-04 19:58:33人浏览

问题描述：

律师您好：我在去年购置了一套期房‚今年交的房，当时因为工作繁忙就委托开发商代办发备案，他们说需要办理很多手续‚要跑好几趟，他们可以帮忙代办。售楼处留下了我的手章，说需要用，他们用完了会直接送到贷款的农行那里，银行也要用，然后我的合同就留在了开发商那里，一个多月之后，我已经开始还款了合同才还给我。之后我发现交付标准和规划图原先签字的那张被换掉了，原件有我的签字和盖章，新换的只是盖了章。最后的附页多了项特惠确认，下面有我的签名和盖章，但是其中关于赔付的部分是在我签字之后才加进去的，肉眼就可以明显的看出来，我均不知情，具体是说如果我对除了房屋主题结构部分之外的比如装修或者延期交付等等都不能追究，如果追究就要归还几万块的特惠款，可是我根本没享受那几万块的优惠，签字的时候也根本没那条。然后还多了几页附加条款是我没见过的，也没有我的签名，全部是开发商自己用我的图章在上面的盖章，内容基本上都是开发商的免责声明。我不知道这样的合同是否有法律效力，让我懊恼的是当时没自己去房管局备案，可是谁又想得到他们会这样做。毕竟是个大开发商，而且这个小区已经盖了好几期了。收房的时候发现欠缺的到不算多，少了个热水器，还有更换了当初在样板间看的一些建材。总体来说损失不算很大，也没有延期交房，但是很怕后面会出什么变故。不知道会不会影响到产权，还有很担心开发商用我的章还做了什么其他的事情，不知道在本人没签字的情况下，只是在文件上盖章有没有法律效力。请问我下面该怎么做才好‚现在心里很不安。如果仅仅是怕因为变动了装修的部分材料怕我找麻烦才追加的赔付附件还好，如果是为了别的，那我该怎么办。第一次买房子，用尽了积蓄，背负了一身债务，本以为找个成熟的楼盘和大的开发商合作比较稳妥，谁知道最后是这样的结果。麻烦各位帮我想想我该怎么做，是等着静观其变，如果能顺利拿到产权就这么算了，还是应该做些什么以绝后患，我现在真的很白木了。

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。
对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

2018-10-04 19:41:58

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依据我国合同法规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力，可是开发商往往扩大了不可抗力的范围。如施工中遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决、合同订立后政府颁布的法规和原来不同、施工配套的批准和安装的延误等都认定为不可抗力。　　在合同中要明确不可抗力的范围，可以在合同中或者补充协议中把施工中可能遇到的异常困难及重大技术问题和有能及时解决的情况一一列明，以减少不可抗力的模糊程度，以防开发商钻空子以不可抗力为借口拖延交房。开发商常常因为商品房工程质量、消防、电梯、供水、供电、供热、燃气、通讯等基础配套设施、其它配套设施或公共设施不完善，而不能及时取得《竣工验收合格证书》，但开发商又要急于交房避免违约或为了催收剩余售楼款等目的，在不具备入伙条件的前提下匆匆将房屋交付业主使用，引发纠纷。对此，业主可以按合同规定拒绝入伙，同时，对超过交房期限的，业主可以在交涉无果的情况下依法提起诉讼，进行索赔违约损失。　　开发商延期交房咋办　　一般房地产开发商在出售期房时，通常以入住时间早为促销手段，以引起购房者的兴趣。那么购房者一定要注意开发商是否能够在约定的期限内交房，购房者可在签订购房合同时进行约定，如果开发商不能按照规定的时间交房的话，规定应该由开发商承担责任，并赔偿损失。　　比如在合同中可以这样约定：
1.开发商须于某年某月某日前将合同中约定的房屋交付给购房者;
2.如果开发商不能按期交房，那么购房者应给开发商一个宽限期，允许开发商在该宽限期内交房。但开发商应承担违约责任，违约金按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限，到实际交付日期所发生的利息计算;
3.如果开发商在宽限期限过后，仍不能交房的，那么购房者可有权解除合同，同时要求开发商返还购房款及利息，并支付违约金。　　根据《合同法》规定，一方当事人有重大违约行为时，另一方当事人有权解除合同。因此，当开发商不能按期交房时，一般来说购房者并不能马上解除合同。但是按照上述在合同中对于开发商略微延迟履行合同，对购房者来说并不会造成很大的伤害，购房者只是略微推迟入住时间而已，但是如果在宽限期限过后，开发商仍不能交房，购房者有权解除合同，并要求其返还所交的预付购房款和利息，并支付违约金。

2018-10-04 19:43:05

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双方签订的房屋买卖合同是有法律效应的主要依据如下：
　　房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。
　　法律规定：双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则，本合同文本相关条款后留有空白行，供当事人自行约定或补充约定。
合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。

2018-10-04 19:58:33