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是否属于无效合同？是否属于第三人善意？是否适用“定金罚则”而双倍返还？还是“违约定金”？

更新时间：2018-09-20 09:27:37人浏览

问题描述：

本人于今8月通过中介与已买家签订房屋买卖合同，由于房屋为三人共同共有，合同是在只有两人签字（户主拒绝签字）的情况下签订的，买家及中介都已看过房产证并知道是三人共同共有。现在的问题是，房屋的另一公有人坚持不肯出售房屋，在这种情况下，已经签订的合同是否属于无效合同？买方知情的前提下是否属于第三人善意？若合同无无效，收取的订金是否适用“定金罚则”而双倍返还？合同仲注明的定金是属于“立约定金”还是“违约定金”？两者有何不同？合同附后，问题较多，烦请律师朋友为我作出解答，及我该如何应对，谢谢！ <二手房买卖合同>卖方（甲方）：签名一签名二买方（乙方）：签名一根据《中华人民共和公经济合同法》之规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，合同一式三份签名后即时生效，必须共同守信执行。1、乙方到现场看房后同意购买甲方拥有的_____________房产住宅，建筑面积为_____平米，房产证号_____。2、上述房产的交易价格为人民币_______整（大写___拾___万___仟___佰___拾___元整）。本合同签定当日乙方向甲方支付人民币_______整（大写___拾___万___仟___佰___拾___元整）作为购房定金。该成交价包括本房的一切水、电、管道煤气等使用权。该房屋原本装修不得拆除，交房前必须维持原状不得损坏。3、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，甲乙双方约定在11月10人前倒公证处把房产所有权公证给乙方，公证当天乙方必须一次性付清剩余所有房款（含定金）人民币_______整（大写___拾___万___仟___佰___拾___元整）给甲方，付清房款后甲方即时把公证书和房产证、购房税票、身份证复印件等过户必须的一切证件交给买方自行办理过户手续，如房产证未满5买房有权等房产证满5后再过户以节省税费。4、如果甲方未办理本房的房产证必须先自行办理到自己名下，房产证从甲方倒乙方名下的所有费用由乙方承担。甲方负责交清交付使用前的电费物管费等所有拖欠费用。5、甲乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，并且购房定金归甲方所有。若甲方中途违约不出售本房或把本房另卖他人应书面通知乙方，并应将乙方所付定金的双倍及已付款在3天内返还给乙方。在履行过程仲发生的争议，双方客通过协商、诉讼方式解决。双方任何乙方违约中介方收取定金的30%作为中介费。

3位律师解答

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若买方只交了定金，并且数额未超过总房款的20%时，买方交付其余房款时定金应当抵作房款；此参考《中华人民共和国担保法》：约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。卖方收取定金后有再次收取房款，并签订违约责任，应以约定的以违约责任为准。

2018-09-20 09:11:45

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出售房屋手术和材料：
1、契税，买方交纳。成交价的
1.5%;
2、土地出让金，买方交纳，成本价房：房产证建筑面积乘以1560再乘以1%。
3、印花税，买卖双方分别交纳，成交价的千分之
0.5。
4、原产权为优惠价、标准价购买的，上市出售时应补成成本价后方可上市，补交金额为房产证建筑面积乘以6%。
5、办理过户需要带《房屋所有权登记申请书》，买卖合同，双方的身份证原件及复印件，卖方婚姻证明的原件和复印件及配偶同意出售房屋的意见书，原房屋所有权证，原房屋所有权证上的附图及房屋登记表复印件，买卖双方的个人名章，无章可不提供。买卖双方本人到场。到房屋土地权属登记事物中心，就是房管局。
夫妻一方，或者其他共有权人(比如同居产生的共有)，因为“共有房产”被出售，权力受到侵害的，可以根据法律规定，向侵权人主张赔偿。

2018-09-20 09:15:25

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如果卖方违约了，就应当双倍返还定金。这是毫无疑问的。n只要合同约定有定金，买方也按合同约定交了定金，如果一方违约，就可以按照定金规则进行处理，而不用考虑合同上说没说。
该双倍返还的，就得双倍返还，该没收的就要没收。n《担保法》第八十九条　当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。n《合同法》第九十条　定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。
定金合同从实际交付定金之日起生效。n

2018-09-20 09:27:37