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卖方将购房合同与相关票据交由买方保管，卖方先前与房产商签订的购买合同并没有更名为买方，这样的交易协议是否具备民事合同的性质

更新时间：2018-09-08 17:45:19人浏览

问题描述：

房屋交易。卖方房屋未取得房产证，提出如下交易方案：买卖双方签订协议，约定买方先行交付大部分交易款，卖方将购房合同与相关票据交由买方保管，买方在上述行为发生时即获得房屋的实际使用权，可依据买方意愿在法律法规允许下对房屋进行改造装修等。待房产证颁发时，买卖双方结清余款，同时卖方负责完成房屋交易手续，买方承担交易税费用。特别注意的几点：1、第一步交易，即买方付大部分交易款时，卖方先前与房产商签订的购买合同并没有更名为买方，双方约定更名实际发生在房产证颁发完毕，具备可办理房屋交易的完整手续的时刻。想咨询一下，这样的交易协议是否具备民事合同的性质，是否具备法律效力，是否受合同法保护？

3位律师解答

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二手房屋更名需买卖双方亲自到当地房屋产权登记部门办理过户更名手续。

卖方；身份证、户口簿、结婚证、房产证、土地证、房屋买卖合同。

注：卖方的夫妻双方必须亲自到当地房屋产权登记部门签字。

买方：身份证、户口簿、当事人亲自到当地房屋产权登记部门签字。

过户费用如下；

（1）契税；90平方米以下首次购房的按1%缴纳；90—140平方米按房价
1.5%缴纳；140平方米以上按房价3%缴纳

（2）营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价
5.5%缴纳。

（3）土地增值税；房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳。

（4）所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。（房屋原值一般按上道契税完税额计算）

（5）房屋交易手续费；按房屋建筑面积6元/平方米交纳

（6）房屋产权登记费：
80.00元。

（7）房屋评估费；按评估额
0.5%缴纳

2018-09-08 17:26:16

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《商品房买卖合同》是购房者保障自己合法权益的主要法律依据，因此购房者不能不慎重看待，在签订《商品房买卖合同》时不要注意以下问题：
（1）在合同中，应注明与开发商谈定的付款方式。
（2）明确注明房屋面积
（3）对交楼日期要有严谨、具体的规定
（4）明确煤气通气的准确时间
（5）明确产权证发放到购房者手中的准确时间
（6）认真查核合同附件，注意房屋平面图与所购房屋是否一致
（7）约定设计变更时如何承担责任
（8）仔细研读补充条款的内容

2018-09-08 17:31:08

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签购房协议要注意什么事项？　　在签协议前，应向开发商了解一些必要的信息，如：土地产权是划拨还是出让，这关系到日后商品房是否可以自主买卖；　　该房产(包括土地使用权)有无抵押;开发商是否已取得《商品房预售许可证》等。对《购房协议》条款有异议的，要当场提出修改；　　此外，要慎交定金。
1、在交付定金前，要考虑自身的条件，如家庭成员是否同意购买此处房产；　　
2、近期内是否能筹集购房首付款；　　
3、如果选择贷款的，应先查询自己的信用情况，了解自己能获得多大的贷款额度，从而选择对自己有利的付款方式；　　
4、商定违约责任，商定由于第三方原因导致协议无法履行时，定金该如何处置等。

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