拆迁补偿的房屋以成本价计征营业税
导读：
“我公司在房地产开发过程中，在征用土地和购置土地使用权时，对原住户实行拆迁补偿。补偿的方式是用开发的房屋予以补偿，补偿面积与拆迁面积基本相等，即‘拆一还一’。对于这部分用于补偿的开发产品是否征收营业税，如何征收营业税呢？”日前，一家房地产开发企业的财务人员拨通江西萍乡12366纳税服务热线进行咨询。
坐席员解释道，国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）就此作了规定，对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。由于营业税政策没有内外资企业之分，所以，对于内资企业来说，房地产企业用于拆迁补偿的开发产品，同样要按照税法规定以成本价计征营业税。
“但是，在以成本价计征营业税时，成本价如何确定呢？”该财务人员问。
坐席员说，这就需要考虑成本价的组成问题，一是开发产品包含土地成本和建造成本的成本价；二是不包含土地成本的建造成本价。除拆迁补偿产品外，企业的开发产品成本价包含了土地成本和建造成本，但是对于拆迁补偿的开发产品，因开发企业是将建造好的房屋与原住户的土地置换，所以其成本显然不包含土地成本。因此，在计算征收营业税时，应以实际建造成本作为计税依据。关于这一点的理解，我们可以看看珠海市地税局的相关文件规定。该局《关于明确几个营业税税收政策问题的通知》（珠地税发〔2005〕415号）对此专门规定，考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，因此，补偿房产的成本价不应再计算土地成本。能单独计算成本价的，可单独计算核定成本价计征“销售不动产”的营业税；对不能单独计算成本价的，可参考同类住宅的成本价，根据建筑材料使用和室内外装修差异，配套工程（如配套停车场，可观赏喷水池假山工程等）差异等因素作合理调整后核定计征“销售不动产”的营业税。纳税人如对税务机关核定的应纳税额有异议时，应按《税收征管法实施细则》第四十七条第三款规定，由纳税人提供相关证据，经税务机关认定后，调整应纳税额。
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