个人受赠的住房对外转让时的纳税筹划分析

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个人受赠的住房对外转让时的纳税筹划分析

法律快车官方整理更新时间： 2019-09-18 05:09:53 人浏览

导读：

《国家税务总局关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号）下发后，舆论众口一词表示“假赠与将彻底杜绝”。原先，房屋无偿赠与，只要缴纳3％的契税；而现在除了要缴纳5％全额契税外，再次转手时，受赠人还得以财产转让收入减

《国家税务总局关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号）下发后，舆论众口一词表示“假赠与将彻底杜绝”。原先，房屋无偿赠与，只要缴纳3％的契税；而现在除了要缴纳5％全额契税外，再次转手时，受赠人还得以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20％的适用税率计算缴纳个人所得税，在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收，比正常的买卖缴税还高。将对正常的赠与需求产生，很大的打击，而且打击面很广。有的人认为该文件“明修栈道，暗渡陈仓”。感觉像是变相、有条件地征收遗产税，可能对我们现行的社会关系产生深刻的影响。那么将受赠的住房对外转让时有没有纳税筹划的空间呢？

　　【筹划案例】

　　北京的黄先生2006年9月继承了一套普通住房性质的A住房（当时的评估价格为100万）。2009年1月将该房产卖出售价100万元。那么，他该缴纳的个人所得税不能按照核定税率1％征收（即1000000×1％=10000元），必须要以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额。其个人所得税应纳税所得额=（转让收入一受赠时契税）×20％=（1000000－50000）×20％=19（万元）（为了简化计算不考虑印花税）。受赠的住房再次转让时需缴纳19万元的个人所得税，而正常转让相同价格的二手房只需缴纳1万元的个人所得税，两者相差甚远。

　　按照《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）的规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税应先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。

　　假设在2009年2月份黄先生买了一套价值100万元的B住房（系普通住房）。按照《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》的规定，黄先生出售住房一年内重新购房，而且购房金额等于原住房销售额，应该全部退还纳税保证金。个人购买普通住宅，在3％税率基础上减半征收契税，黄先生购买这套房屋的成本为100+100×1.5％＝101.5（万元）。同时黄先生应该得到19万元的退税。

　　2009年3月份黄先生将B住房以100万元的价格卖出，这时黄先生应该缴纳的个税为0，也不用缴纳营业税。

　　按照《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）的规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时。纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税。即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1％～3％的幅度内确定。由于黄先生拟转让的房产没有发生增值，黄先生选择据实征收个人所得税比较好，因为选择据实征收，黄先生缴纳的个人所得税为0；如果选择核定征收要缴纳个人所得税1万。按照《北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（京地税个[2006]348号）的规定，对于纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，可以采取核定征税。核定征收率暂按1％执行。

　　按照《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）和《财政部、国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2008]174号）的规定，自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的全额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的免征营业税。黄先生应该缴纳的营业税及附加为0，因为住房的销售收入为100万元，购买房屋的价款也为100万元。

　　从以上分析我们可以看出，黄先生买卖B住房的收益为－1.5万元。因为买B住房花去101.5万元，而卖出B时只得到100万元，但通过这样的买卖可以退还当初将受赠的A住房转让时的个人所得税19万元，这样总体算下来，黄先生的收益为19－101.5+100=17.5（万元）。