跨境租赁市场上的估价问题

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跨境租赁市场上的估价问题

法律快车官方整理更新时间： 2019-09-19 13:46:21 人浏览

导读：

在整个租赁业中，国际租赁市场不断地向评估师们提出了一些最大的挑战。在租赁界中的国际行业，尤其是美国的外向跨境市场，以最快速的进化和复杂的结构著称，而那些最需要评估分析的交易也呼唤着去支持它们。业内人士一般在跨境租赁中把国内政府实体划入美国真实租赁

　　在整个租赁业中，国际租赁市场不断地向评估师们提出了一些最大的挑战。

　　在租赁界中的国际行业，尤其是美国的外向跨境市场，以最快速的进化和复杂的结构著称，而那些最需要评估分析的交易也呼唤着去支持它们。

　　业内人士一般在跨境租赁中把国内政府实体划入美国真实租赁一类，因为在美国租赁中同样的结构适用于不管是国外的还是国内的承租人，不依从于美国公司所得税法。

　　当各种各样的非美国管辖地区的跨境机遇来来往往，绝大部分的这些结构比它们的美国同行更简单，在今天的美国市场上，主要是皮克尔租赁/服务合同和合格技术设备租赁结构。

　　非美国本地的租赁，无论是德国、英国、日本、法国、瑞典等等，从他们各自的税务机关的角度来看，并不认为租赁是得寸进尺，但从国内收入署的观点来看，美国的交易则是如此。

　　结果是，在非美国管辖地的实体投资者，不管是机构还是个人，很典型的并δ要求他们的税务顾问对于他们的交易属于真实租赁的合法性给予复杂的法律分析，而美国出租人一般都会听取他们的税务顾问的意见。

　　1984年通过的皮克尔法案减少了由美国纳税人在出租给非纳税实体资产上的折旧好处。从此以后，在美国跨境租赁业的大部分历史中，在租赁给免税人或外国承租人时，交易结构层出不穷试图使税收好处最大化，与之相对的则是美国国会和国内收入署竭力要使这些好处最小化。在分析和支持如外国销售公司法/加速租赁，纯粹皮克尔租赁，租进租出交易的结构，以及最近绝大多数的皮克尔租赁/服务合同结构时，美国的税务律师严重依赖于特别详尽的评估。

　　(外国销售公司法的继承者治外收益排除法，或称治外收益法结构，在美国与欧盟之间引起了政治争论，它主要适用于波音飞机，并不要求特别复杂的评估。)

　　但是，尤其是在皮克尔租赁/服务合同和合格技术设备交易中，律师和评估师的深入分析在至今极大多数的非美国买卖结构中简直就不需要，结果是这种买卖并û有强调评估。此外，由于美国外向跨境租赁市场有着深深的投资性能烙印，最为经常地被使用(尽管有进化结构)，又是最具结构性的复合体，它已成了大单租赁评估业务的聚焦点。

　　美国的节税租赁实践Χ绕着包括在国内收入署的收入条例第75-21和75-28的准则发展。准则允许美国出租人的税务顾问提供法律意见，如所提议的交易将被定性为真实租赁，他们出租人主顾将被定为租赁资产的税赋所有人，以及有资格申报与该租赁资产有关的(加速)折旧抵扣。

　　评估和发表意见过程中的分工是：对评估师来说，就事实本身发表意见;而对律师来说，以评估部分为基础，就法律本身发表意见，特别是所提议的交易的性质是否为真实租赁。由于租赁评估总是就租赁资产的性质分表意见，近年来税务顾问常常拜访评估师，请他对交易的性质发表意见。

　　今天美国的外向跨境租赁结构以皮克尔租赁/服务合同和合格技术设备租赁为重。近年来这些结构都大大地发展了，无论是市场接纳度，还是资产类型的多样性，以便能以它们进行融资。

　　皮克尔租赁/服务合同是一种更为广泛适用的结构，尽管它并不象之前的租进租出结构那样适用于许多资产种类。

　　在租进租出结构中，出租人为租赁利益可以极其灵活地投资于交通设备设施，传统不动产和公共设施资产。皮克尔租赁/服务合同融资当初被引进时主要适用于公共设施资产。客车设备、德国交易会设施和船舶在这些交易中大量地进行融资，因为已经显示出为这些资产可以签订服务合同(如是船舶，则类似于班轮)，而这可以从国内收入署法令所要求的租赁中区别出来。

　　最近，作为经营性租赁来融资和分析的铁道线，已经作为这些交易的目标。

　　皮克尔租赁/服务合同结构

　　最初皮克尔租赁利用加速结构(折旧期限所依据的原先租期加上替代的租赁期限)来再加速根据皮克尔法则延伸的折旧，通过在更长期限内摊还债务来减少现金租金。现行的皮克尔租赁/服务合同结构已经得到发展，此前国内收入署认为皮克尔结构中替代的租赁期限必须加在基础租赁期限上以达到皮克尔法则要求的125%。这一变化基本上抹消了“加速”结构的好处。

　　租赁业的回答是在有替代期的租赁中代之以一种服务合同，让原先租赁期限就能达到125%测试的目的，有效地“再加速”折旧。

　　服务合同被用作为皮克尔结构中替代租赁的一种替换，因为像租赁一样，它也描述一种资产所有者与一个从使用资产上获取经济利益者之间的契约关系，但是特别要跟国内收入署法令第7701款(E)中一系列测试所定的租赁区别开来。

　　服务合同也要求作为服务提供者的资产所有人承担比所有人在“绝对责任”租赁作为出租人被迫承担的更多的风险。

　　并不是所有的资产都能够租赁(如“纯粹”商业不动产)，这就很容易为他们提供服务合同安排。

　　所以，一项皮克尔租赁/服务合同融资必须同时满足租赁准则(或税务律师为替换一种“真实租赁”观点所使用的其他基础)以及服务合同规则。

　　在所有的真实租赁中，评估师因而必须对下列资产的公平市场价值发表意见：租赁起始日、租赁期末日、选择留购日、资产经济使用寿命、如适用的话，剩余经济使用寿命、是否是有限使用物件，是否能够全部满足使用目的，以及承租人是否在经济上或经营上被迫行使交易中所提供的留购或续租选择权。

　　近年来，一些税务律师所要求的强制分析已经明显变得更加复杂，甚至要对国内交易作出多种结论。

　　决定对使用一件资产所作的契约安排是否可定性为服务合同的测试包含在国内收入署法令第7701(E)款中。

　　为激励对一些属于“绿色”资产的融资，包括固体废弃场、废热发电，可选择能源和水处理工厂设施，法令对服务合同的划分提供了四要素“安全港”测试。

　　简单地说，这些要素要求租赁资产服务的受益人不能自行操作、承担不履行的风险、从递减的操作成本上获利、或在留购时有薄利。对于有望在皮克尔租赁/服务合同交易中融资的更广泛种类的非安全港资产，如要作服务合同处理就会被要求进行更严格的六要素测试，说明对资产的物质占有和控制、服务提供人/接受人的关系、不履约的风险、其他服务接受人的存在以及服务合同付款的水平。

　　有些税务律师为保守起见，把六要素应用于所有交易，甚至那些涉及“安全港”的资产。

　　对为了支持服务合同观点所需的评估要求而言，下列关键问题需予以决定：

　　服务合同参与人的存在;第三方操作人和/或服务接受人;

　　服务合同定价，包括：

　　1)债务和权益回报;2)操作和维修成本;3)操作人费用。

　　第三方操作人和服务接受人是那些行使在租赁期间应由承租人行使的职能的实体，事实上在服务合同期间承租人可能什ô职能也不履行，或者履行其中一个，但决不会全部履行那些职能。

　　比如举一个发电厂的例子，操作人根据合同使工厂运转，服务接受人就管分配并把电力销往最终用户。

　　在客车的例子中，操作人根据合同保养车辆，提供技师，服务接受人则管卖票和提供售票员等等，即把交通服务销给最终用户。在市场所涉及的方式中，铁·轨道是皮克尔租赁/服务合同市场中仅有的部分，在这种方式中，要聘请除了评估师之外的专门顾问来提供作为交易文件一部分的服务合同意见。

　　皮克尔/残值保证结构

　　另一种皮克尔租赁的变种，它用于免税人和外国承租人因7701(e)款的规定而不能构成服务合同的资产种类，就是带有残值保证的皮克尔租赁。

　　在这一结构中，出租人设定在典型的预计公允市场价的50%-70%幅度内，将有残值保证来支持他的残值设定，最后他的帐面残值大于他另外设定所能做到的，并改善了承租人的经济效益。

　　如果承租人并不行使他早期的留购选择权，根据租赁合同他就有义务购买残值保证保险以支持出租人的残值设定。

　　从评估师的角度，假如δ行使留购选择权的话，承租人在该天应付的保险费必须包括留购选择权日之后的租金来作为行使留购选择权的经济激励的一部分，这也已被考虑在留购选择权强制分析中。

　　在设置残值保证时，残值保证保险提供人和出租人一样依赖于评估师的残值估算。残值保证也可以作为额外好处并入皮克尔租赁/服务合同结构中，如同合格技术设备融资一样，这会在下面阐述。

　　合格技术设备

　　其他特出的美国外向跨境租赁种类涉及合格技术设备定性资产。

　　根据国内收入署法令168(1)(2)章，合格技术设备的定义是：

　　1.任何计算机或外Χ设备;2.任何安装于顾客家中的高科技电话接收站设备;和3.任何高科技的医疗设备。

　　计算机被界定为程序化的电子活动设施，能够接受信息，把设定的处理应用于信息，依靠或不依靠人类的干涉来提供这些结果，并包括了一个中央处理器，具有延伸储存、逻辑、算术和处理控制能力。

　　外Χ设备的定义为任何辅助机器(不管在线与否)，被设计置于计算机中央处理器控制之下。

　　对租赁来说，设备能被定性为合格技术设备很有吸引力，因为对美国的所有人或出租人来说，可以不折不扣地在五年期内予以折旧，软件部件则在三年期内，不管承租人的纳税情况如何。合格技术设备租赁最初为固定线·和移动系统数码电话转换器融资，但最近以来已为日益广泛范Χ的资产融资，包括自动火车保护和控制系统、飞行模拟器、空中交通控制系统、邮件分类和机场行李处理系统以及其他新的运用，包括期待中的公用设施分配控制系统和货物处理系统。

　　在合格技术设备交易中，如同其他租赁一样，把一件可租赁的资产分析为一种系统可便于获取额外的交易价值，与之相比的是，为该系统的中央部件融资时有的是作为设备的零件处理，因为更多的相关“软件”成本和有关短寿命部件能被包括在系统的资产系统内。此外，把一项可租赁资产分析成一个系统可以潜在地延长资产的经济使用寿命，因为在这一方案中替换所包括的短寿命部件已予以设定。

　　从技术的角度，在合格技术设备交易中，评估师所起的作用非常类似于一项传统国内真实租赁的评估。

　　实际决定一个部件是否是合格技术设备是该一行业顾问的职责，一般是具有计算机和/或通讯背景的技术顾问，他会检查设备的ÿ个部件的性能、计算机逻辑和分析能力，以及它与设备其他部件的内在联系。

　　合格技术设备顾问一般也会就一项可租赁资产是否组成一个完整系统发表自己的看法。

　　评估师仍会对现值、残值、有限用途、强制留购选择等等发表意见，也会谈谈软件与硬件之比(根据制造厂商的表述)以便决定折旧财产三年与五年比例。

　　评估师和合格技术设备顾问会携手共同收集数据，弄清租赁资产的功能，并决定部分“可定性为合格技术设备”资产的合格比例和可租赁价值。

　　一直要等到合格技术设备顾问提供了合法的合格技术设备资产清单后，评估师才能在一项合格技术设备租赁中根据出租人的成本提供一个最后的公允市场价。

　　结论

　　评估师在美国跨境租赁交易中的作用(和那些适用于美国市政交易的结构)从根本上来说与传统的美国国内真实租赁相同--只多不少。

　　作为真实租赁交易的基本要求仍必须予以遵守。现在和将来的公允市场价、剩余经济使用寿命、有限用途、强制分析等等关键问题仍是租赁评估分析的基础。

　　但除此之外，还有对跨境结构的特殊要求。最为明显的特殊要求可能就是服务合同分析，对于一种特别的资产类型，要决定一项服务合同的可行性，以便与一项租赁相区分;而在服务合同中要有可信的第三方参与人的存在，如服务接受人和操作人，还要决定服务合同付款的适当水平。

　　另外，这些结构的复杂性也往往要求各种类型的顾问专家介入，最显著的是合格技术设备顾问，评估师必须与他们密切合作，以便都能勤勤恳恳、顺顺当当地完成交易。

　　由于评估过程在一项跨境租赁的合适结构和成功结束中所占的中心λ置，筹划人通常在构思一笔买卖的过程中早就向评估师咨询。