先买后卖，还能免税吗
导读：
问：国家税务总局日前发布通知，自2006年8月1日起，住房转让开征个人所得税，同时指出：对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳‚再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。试问，本人若为了改善居住用房先贷款买了一套商品房，之后再将原居住的5年以上的房屋卖掉，用卖房款冲抵买房贷款，对这种卖房行为是否要交个人所得税？若要交税，是否可理解为只有在先卖居住5年以上房屋后再买房方可免税？
答：首先应当明确，您所说“对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳‚再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税”的税收优惠政策实际是由《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）所明确的。今年7月的《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）文仅仅是对该优惠政策的强调，因此，自从1999年12月起，以上两项优惠政策已经实际实施，而非从今年8月1日起。
其次，关于这两项政策的相互关系，我们认为：
财税字[1999]278号文第三条规定：“为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免除……”。因此该优惠政策的适用仅以“个人出售自有住房并在1年内重新购房”为条件。其实质是对本应缴纳个人所得税的房屋销售所得，通过纳税保证金的形式，在一定条件下予以减免。
而该文第四条又规定：“对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税”。因此，国家对个人销售自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。所以在这种情况下，由于个税已经免征，财税字[1999]278号文第三条的规定也就没有使用的必要了。
如果想您所述：“先贷款买了一套商品房，之后再将原居住的5年以上的房屋卖掉，用卖房款冲抵买房贷款”，那么在贷款购买前一套商品房之后，原居住的5年以上的住房已经不再是“家庭唯一生活用房”，因此财税字[1999]278号文第四条的个税免征政策将无法适用。不仅如此，由于买房在先，卖房在后，卖房取得的所得也不符合财税字[1999]278号文第三条规定的条件（卖房在先，1年内复买房），我们认为也无法享受该条所规定的优惠政策，需要全额缴纳卖房所得的个人所得税。
而如果首先卖掉原居住的5年以上的，且是家庭唯一生活用房的房屋，则可根据财税字[1999]278号文第四条享受个税免征，也就无需交纳纳税保证金，重新买入商品房也就不必发生在1年的期限之内了。
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