“二房东”要缴个税了
导读:
“二房东”要缴税啦。国家税务总局(下称国税总局)近日下发《关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》,明确个人转租房屋取得收入应征个税。通知一出,立刻在坊间引发热议。
“这个规定可以说把以前的漏洞给补起来了。”一位不愿透露姓名的律师告诉笔者,“以前只是笼统地说房屋出租要缴税,大家也就理解为“一房东”出租房屋要缴税。至于“二房东”的租金收入是否要缴税,以前是不怎么明确的。”
根据《通知》规定,“二房东”等个人转租房屋被定性为财产租赁行为,其租赁房屋的租金被视为所得租赁财产的成本。有鉴于此,“二房东”转租房屋所支付的租金被允许在个人所得税前扣除。
《通知》还对“二房东”租金收入如何计税作了重新明确,即这部分租金收入,允许先扣掉他承租房屋所支付的租金和由此缴纳的税费,然后再扣掉他出租该房屋实际开支的修缮费用,最后减除税法规定的费用扣除标准,即经上述减除后,如果余额不足4000元,则减去800元,如果余额超过4000元,则减去20%。
有人因此算了一笔账,假设一位“二房东”从“一房东”那里花2000元的月租金(假定净租金,实际上大多数“一房东”都要求是净租金,即法定税费由承租人承担)租来一套三室两厅房子,花了5000元把客厅给隔成三个小房间,再分租给六位租客,平均每位租客租金600元,月租金收入共计3600元,每月毛利1600元。那么他一年需要缴纳税费的收入标准为(3600×12-2000×12-2000×12×7.96%-5000)×(1-20%)=9831.68元,位列上述超过5000元那一档,则应缴9831.68×7.96%=782.60元,综合税负(税费和年毛收入之比)在4.1%。
如果“二房东”没法提交合法的房屋修缮费用发票而无法税前抵扣,则按年计算,“二房东”要缴的税费分别为978.25元,综合税负为5.1%,比“一房东”的税负(4.6%)略高;而把房屋修缮费用纳入税前抵扣后,“二房东”的综合税负(4.1%)比“一房东”(4.6%)还要低!
而这个结果似乎正是国税总局想要的。国税总局在对《通知》的解读中就明确指出:“……这项规定不仅规范了税收政策,减轻了个人承租房屋再行转租的税负,同时规范了税收管理,有利于减少税收流失。”
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