先出租一年再卖也不亏
导读：
小王是独生女，娘家有一幢带小院子的住房，父母请她们小夫妇搬去一起住，这样生活方便些。小王于是决定将前年6月为结婚而购买的一套住房出售。这套房面积120平方米，买价10万元，根据近期房价水平和装修投入，拟卖16万元。5月初，正与买家基本谈妥成交时，国家出台了房地产新政策。买家要求小王降价5000元，只支付15.5万元房价。理由是：新政策规定“自6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”这就意味着他只要拖到6月份签约，小王将付出160000×5%=8000元的营业税，此外还要缴纳城建税（小王家在县城，税率为5%）和教育费附加（附加率为3%），计8000×（5%+3%）=640元。共计8640元。而在5月31日前签约，则按照《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）：“对个人购买并居住超过1年的普通住宅，销售时免征营业税。”小王可以不缴纳营业税。
没想到房地产新政策成了别人砍价的理由，小王很生气。买卖双方谈来谈去，转眼6月1日的新政策实施起始时间到了，必须尽快决定了。如何处理这套房子，还真让小王夫妇颇费脑筋。另找买家已来不及，接受买家的砍价又有点憋气。此时正巧有人上门打算租他们的房子。于是两口子仔细算了一笔账。
一是马上卖出。成交价155000元。只需按成交价的万分之五缴纳印花税，155000×5÷ 10000=77.5元，收益155000－77.5=154922.5元。小王两口子都是单位职员，没时间也没经验投资，这笔钱准备存入银行。目前银行一年定期存款年利率2.25%，一年后的存款利息为154922.5×2.25%=3485.76元，扣除利息税3485.76×20%=697.15 元，一年后收益为：154922.5+3485.76－697.15=157711.11元。
二是把房子先出租一年再卖，按目前市场价可每月收取800元，但要缴纳相关税费。
其中，根据《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[2000]125号）规定：“对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收。”每月应缴纳营业税800×3%=24元；城建税24×5%=1.2元；教育费附加24× 3%=0.72元；根据（财税[2000]125号）规定，每月应缴纳房产税800×4%=32元；城镇土地使用税为每平方米年纳税额2.5元，全年为 120×2.5=300元，每月应缴纳300÷12=25元；因其租金收入为800元，正好全额扣除，所以不缴个人所得税。
因此每月收入为800－（24+1.2+0.72+32+25）=717.08元。
如果每月将租金税后收入存入银行，一年后利息为717.08×0.111=79.6元。
（零存整取年利率1.71%，根据银行相关计算公式，每月存入100元的零存整取年利息为11.1元）利息税为79.6×20%=15.92元，存款总收入为717.08×12+79.6－15.92=8668.64元。
此外，按《印花税税目税率表》租赁房屋“按千分之一贴花，税额不足一元按一元计算”则需缴不足10元的印花税（800×12×1/1000=9.6）。
所以，租房总收入为8668.64－10=8658.64元。
如果一年后再卖此房，此套住房已满两年期限，可以不缴营业税。如果能销售到149128元以上，则扣除印花税74.6元，还得149053.4元，加上一年的房租收入8658.64，就达到157712.04元，不比现在出售的157711.11元亏；如果能销售到151400元以上，扣除印花税 75.7元，实得151324.3元，加上一年的房租收入8658.64，共收入159982.94元，不比原计划16万销售的收入159920（缴纳印花税80元）亏。
当然，租住一年后，住房有损耗，房价的涨跌趋势也难预料，税收筹划的不确定性也正在于此。但考虑新的房地产政策从颁布到显现效应都有一个过程，预计一年内房价涨跌不会太大，只要下跌幅度在6.795%之内[（160000－149128）÷160000= 6.795%]这个方案就可行。因此，小王夫妇打算先租一年再卖。
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