未实现增值的房产是否征收土地增值税
导读:
【问题】
我市某农村信用合作联社,经所在省监管局批准,于2008年正式改制为农村合作银行。近期,税务机关在对该行2007及2008两个年度进行税务检查时发现,该行从2007年起以机构改革、资产整合为由对所辖乡镇等机构的房产进行分批处置,但均未申报缴纳营业税及土地增值税。当地税务部门决定对其销售不动产补缴营业税。但是,由于该行所处置的不动产均为自行处置,未经过合法的评估机构评估,仅能提供房产原值,税务机关比照房地产开发企业的相关规定,按照预征率对其转让房地产的行为进行了征收。为此,该行财务人员提出异议认为,有的房产并未实现增值,甚至还亏损,这样统一征收土地增值税是否合适?
【解答】
首先应予指出的是,由于该行属于非房地产开发企业,对其转让房地产中收入及扣除项目的认定,应按照《土地增值税暂行条例》及实施细则等相关文件的规定进行,以纳税人转让房地产所取得的收入减除计算增值额的扣除项目后的余额计算缴纳,对转让收入或扣除项目存在不实情形的,可以进行评估或核定征收,按预征率进行清算是不合适的。这里要区分以下几种情形进行具体认定。
收入的认定
纳税人转让房地产所取得的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益,包括货币收入、实物收入和其他收入。但对纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收。
(一)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。这主要指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价,纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。
(二)隐瞒、虚报房地产成交价格,应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
同时,《财政部、国家税务总局、国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》(财税[1995]61号)规定,凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物的纳税人,按照土地增值税的有关规定,需要根据房地产的评估价格计税的,可委托经政府批准设立,并按照《国有资产评估管理办法》规定的由省以上国有资产管理部门授予评估资格的资产评估事务所、会计师事务所等各类资产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。
扣除项目金额的认定
转让房地产扣除项目金额的认定,《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)规定以下几个方面。
(一)关于转让旧房如何确定扣除项目金额。
转让旧房,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
另外,纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。
[1] [2] 下一页 尾页
声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
相关知识推荐
[案情]因房地产开发拆迁,开发公司在拆除了旧房后为吴某夫妻安置了一套拆迁安置房。并向吴某夫妻交付了安置房及该房的产权证明单、发票等用于办理产权证的证件。2003
核心提示:没有房产证可以要求退房吗?合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于开发商的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人可以请求解除合同
核心提示:没有房产证的房子可以购买吗?首先,从国家法律政策来讲,没有产权证的房产是不允许交易的。没有产权证的房产是不可以办理过户的,国家不保护不过户的房产交易。
按政府指导价交契税如下:90平方以下契税为1%;90平方~144平方以下契税为1.5%;144平方及以上契税为3%;房子性质为别墅或商业用途的、小区容积率小于2
车辆购置税优惠政策有:一是惠及范围“再扩大”,能够享受减征政策的乘用车排量限制从1.6升提高到2.0升;二是政策发力“更应时”,符合条件的乘用车均可享受减征政策