核心提示：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。但相对人明知对方无代理权或代理权已经终止而与其签订的合同无效。下面法律快车合同法编辑为您详细介绍。

　　案情及判决

　　上诉人合肥aa房地产开发有限公司(以下简称aa公司)为与被上诉人江苏bb国际集团土产进出口股份有限公司(以下简称bb公司)、原审被告合肥cc经济开发公司(以下简称cc公司)和合肥dd畜禽经济开发有限责任公司(以下简称dd公司)债务转让、商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省高级人民法院(2001)皖民一初字第02号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　经审理查明：1997年6月6日，aa公司与合肥合利物业发展有限公司(以下简称合利公司)签订《翠竹园小区整体转让协议书》，约定aa公司将小区以 1.5亿元人民币转让给合利公司。合利公司根据aa公司的全权委托书组建经营、管理、销售、财务机构，保证翠竹园项目的交接。移交后小区项目所发生的债权债务由合利公司负责。协议书签订之日起，aa公司向合利公司移交土地证、规划许可证、建筑执照、施工图纸及相关技术资料、aa公司总经理给合利公司的全权委托书，此外还有aa公司的公章、财务专用章、合同专用章及有关法律文件等。

　　1997年6月24日，aa公司总经理宋芦生出具《委托书》一份，内容是：根据aa公司业务发展需要，即日起授权丁某某全权负责经营有关公司业务。该《委托书》上有宋芦生的签名和aa公司章。丁某某时任合利公司副总经理、cc公司副总经理、dd公司董事。

　　1997年6月25日，cc公司向江苏省土产进出口集团股份有限公司(以下简称土产公司)出具盖有公司章和法定代表人名章的文件一份，内容是：经97年6 月25日土产公司与cc公司核对往来帐项，截止1996年12月31日cc公司尚欠土产公司48743616.8元，cc公司确认上述债务无误。

　　1997年7月2日，丁某某用cc公司的信函纸出具“收条”一张，内容是：今收到aa公司公章、财务专用章、营业执照副本、贷款证。“即日起如发生有关一切问题由我负责全权处理并承担一切法律责任。”

　　同年7月15日，aa公司致函给合利公司、cc公司、dd公司法定代表人丁华俊和合利公司副总经理丁某某，称因合利公司没有履行完毕《翠竹园小区整体转让协议书》中约定的有关付款的协议内容，同时获如合利公司用aa公司印章和土地证在银行签订贷款抵押担保合同书，因此aa公司决定收回其公司印章并取消对丁某某的《委托书》。7月19日，cc公司致函aa公司总经理宋芦生，称15日来函收悉，“我方所拿贵公司印章仅为输土地变更之用，在办理完土地变更手续后印章完好交还贵司”。但直至1998年10月，aa公司印章仍未收回。

　　1997年12月11日，丁某某代表aa公司与土产公司、cc公司签订《<翠竹园小区>商品房预售(购)合同》一份，合同约定：土产公司向aa公司预购工程编号为A114、B110、B111、B113、B114、B116栋，建筑面积20155.28平方米的住宅房屋，售价每平方米2425 元，购房款合计48876550元。第3条约定，土产公司以cc公司出具的“债务确认书”载明的债权中相当于购房款的部分全额充抵其应付的购房款，1元债权充抵1元购房款。合同一经签订，土产公司对cc公司的债权中相当于购房款的部分即转让给aa公司。对剩余部分债权土产公司保留对cc公司的追索权，但此时应视同土产公司已向aa公司全额支付购房款，工方公司应立即向土产公司开具已收到全额购房款的收款收据。aa公司向cc公司主张债权的时间和方式由双方另行协商，但不影响aa公司和土产公司双方的权利义务。aa公司应于1998年7月31日前将房屋交付土产公司，否则除非土产公司同意，土产公司有权随时解除合同，aa公司向土产公司支付购房款总额10%的违约金。合同解除后，三方的债权债务转让关系随之解除，土产公司有权依cc公司出具的债务确认书向cc公司主张债权。该合同盖有aa公司、cc公司、土产公司的印章，丁某某代表aa公司签名，丁华俊代表cc公司签章，张云龙代表土产公司签名。

　　合同签订当天，丁某某向土产公司出具了其为经办人并签字的总计48876549.93元的购房款收据，加盖了aa公司的财务专用章，但财务主管、记帐、出纳、审核各项皆为空白。aa公司没有收到bb公司实际的购房款。

　　另查明，土产公司于1998年1月更名为江苏bb国际集团土产进出口股份有限公司。翠竹园小区B区房屋没有取得《商品房预售许可证》。

　　1998年10月19日，aa公司、cc公司、dd公司与bb公司签订《协议书》一份，载明：aa公司要求延迟交付bb公司购买的翠竹园住宅小区6栋房屋。由于aa公司不能按期交房构成违约，应于1999年2月28日前支付给bb公司购房款10%的违约金。bb公司同意aa公司在1999年2月28日前向bb公司交付房屋。cc公司、dd公司为aa公司延迟履行交房义务提供保证并愿意对aa公司交付房屋及支付违约金承担连带责任。合同盖有aa公司、cc公司、dd公司的印章，丁某某代表aa公司、cc公司、dd公司三家在合同上签字。

　　再查明，aa公司与合利公司签订的《翠竹园小区整体转让协议书》，因合利公司的法定代表人丁华俊被举被涉嫌诈骗被捕，合同没有得到全部履行。

　　2001年2月28日，bb公司向安徽省高级人民法院起诉，请求被告aa公司、cc公司、dd公司履行交付房屋的义务并支付违约金8455643元。

　　一审法院认为：aa公司出具委托书、公章及翠竹园小区的开发资料的真实意思是为办理翠竹园小区转让手续。丁某某以aa公司名义与bb公司签订商品房预售合同，没有aa公司的追认，丁某某的行为应属无权代理行为。但根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。丁某某以aa公司名义签订商品房预售合同时，出具了aa公司的授权委托书、公司公章、财务专用章、营业执照副本和翠竹园小区的相关开发资料，客观上形成了丁某某有签订商品房预售合同的代理权的表象。

　　尽管aa公司曾函告丁华俊和丁某某收回其授权委托，丁华俊也回函称aa公司印章仅为办理土地使用权变更手续之用，但此函件没有对外公示，aa公司未能收回其公章，因此bb公司有理由相信丁某某有代理权。丁某某代表aa公司与bb公司签订商品房预售合同所产生的法律后果应由aa公司承担。在1998年10月9日的《协议书》中，丁某某虽然代表aa公司、cc公司、dd公司三家签字，但系代表合同一方为保证bb公司债权实现所为，不符合双方代理的特征。cc公司对其1997年6月25日向bb公司出具的债务确认书当庭表示对其真实性不持异议，因此对cc公司要求bb公司举证说明债务形成过程的答辩意见不予支持。由于翠竹园小区B区没有取得商品房预售许可证，因此根据《中华人民共和国房地产管理法》的规定，bb公司与aa公司签订的商品房预售合同中关于B区五幢房屋的预售部分无效。aa公司应履行向bb公司交付A114幢房屋的义务并支付延迟交付的违约金。翠竹园小区A114幢房屋已经出售36套，绝大部分购房户已经入住，因此aa公司还应向bb公司交付与A114幢已出售房屋面积和楼层相同的房屋。

　　由于合同双方对不能交付合同约定的房屋的违约责任未作约定，因此对aa公司不能全部交付A114幢房屋的责任问题不予处理。aa公司虽然没有收到bb公司的购房款，但根据合同约定，bb公司对cc公司的债权转移给aa公司并以此购买商品房，aa公司出具了收款收据，证明aa公司同意代cc公司承担对bb公司的债务。翠竹园B区五幢房屋的预售被确认无效后，aa公司应按合同约定的价格向bb公司返还购房款。cc公司、dd公司应对aa公司未履行交付房屋的义务及aa公司逾期交房的违约金承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国房地产管理法》第四十四条第一款第(四)项、《中华人民共和国担保法》第十八条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第一条、《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八条之规定，该院判决：一、bb公司与aa公司、cc公司签订的《<翠竹园小区>商品房预售(购)合同》及《协议书》中关于B110、B111、B113、B114、B116五幢房屋的预售部分无效，其余部分有效;二、aa公司于判决生效后30日内向bb公司交付翠竹园小区A114幢203、204、206、403、405、406、504、505、603、604、605、608室共12套房屋及翠竹园小区内面积为1124平方米的房屋(与A114幢已经出售的36套房屋面积相同、楼层相同);三、aa公司于判决生效后30日内向bb公司交付延迟交房违约金 1040116.4元，cc公司、dd公司承担连带责任;四、aa公司于判决生效后30日内返还bb公司购房款38475386元;五、驳回bb公司其它诉讼请求。一审案件受理费252288元，由aa公司负担176601.6元，bb公司负担50457.6元，cc公司、dd公司负担25228.8元。财产保全费211030元，由aa公司负担147721元，bb公司负担42206元，cc公司、dd公司负担21103元。

　　aa公司不服一审判决向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回bb公司的诉讼请求。理由是：1、一审法院关于表见代理的认定是错误的。bb公司对丁某某的代理权未尽必要的审查义务，不能仅凭aa公司总经理开具的授权范围为“经营”的委托书就认定丁某某享有代理权。本案名为商品房预售，实为债务转让，即由aa公司承担cc公司对bb公司的全部近5000万元的债务，而aa公司营业执照的注册资金仅为2000万元，对此公司总经理宋芦生无权决定。丁某某的无权代理行为不具有代aa公司承担cc公司债务的代理权客观表象，bb公司完全能够推断出丁某某所获授权为有限授权，bb公司认定丁某某为有权代理，在主观上存在恶意或重大过失。2、合同签订过程中存在双方代理甚至三方代理的行为，违反相关的法律规定。3、B区房屋没有取得预售许可证，本案合同标的在法律上明显履行不能，bb公司对此明显疏忽。4、《<翠竹园小区>商品房预售(购)合同》及《协议书》中俣同当事人之间不平等，aa公司的利益没有得到保护。aa公司没有收到预售房款，bb公司与丁某某竟合谋开具收款收据，其目的就是让aa公司为cc公司承担债务。bb公司长期以来也一直没有要求aa公司将收款收据更换为正式发票。购房款收据没有相应的基础关系支持，不能适用票据无因性理论。丁某某以aa公司名义对cc公司承诺担债务属自己代理和双方代理。对此，bb公司应为明知。

　　5、按照房地产管理法第44条和建设部《城市商品房预售管理方法》第十条的规定，商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设，预售合同应报县级以上人民政府房地产主管部门和土地管理部门登记备案。bb公司回避并违反了法律规定。6、自预售合同签订后，即使合同已经延迟履行，bb公司也没有向aa公司主张过债权。7、对于合同无效，aa公司没有主观过错，亦未因该合同无效造成任何经济损失，因此aa公司不应承担任何责任。8、aa公司对于消除丁某某非法代理权的不良影响已尽勤勉义务，包括去函取消对丁某某的委托并请求安徽省高级人民法院在1998年8月当庭收缴合利公司持有的aa公司印章。9、《协议书》中载明，cc公司和dd公司对aa公司交付房屋及支付违约金承担连带责任，一审法院仅让cc公司、dd公司就违约金承担连带责任，一审法院仅让cc公司、dd公司就违约金承担连带责任不妥。10、一审法院认定B区房屋的预售行为无效，同时却判令aa公司返还38475386元的购房款，是将无效合同按有效处理，没有法律和合同依据。房屋预售合同中约定，如aa公司不能履行交房义务，合同解除后，bb公司仍向cc公司主张债权。丁某某开具收款收据时欠缺相应的代理权和民事行为能力。国家税务局《关于对外商投资企业和外国企业发票管理的暂行规定》第十四条规定：任何单位和个人未经税务机关批准不得用白条或其他收款凭证代替发票。aa公司是中外合资企业，丁某某开具收款收据的行为无效。

　　bb公司答辩称：签订合同时，bb公司尽到了合理的审查义务，聘请了律师参与订立合同。bb公司没有见过合利公司与aa公司之间的《翠竹园小区整体转让协议书》。aa公司的委托书中没有限定丁某某的权限，也没有及时对外公示撤销授权或向善意第三方通知情况。认为丁某某在bb公司签订商品房预售合同时是有权代理。请求维持一审判决。

　　丁某某代理dd公司、cc公司发表代理意见称：cc公司与土产公司之间债务的形成是十几年的交易中产生的。cc公司提出以合利公司收购的翠竹园小区在建房屋以预售的方式冲抵该笔债务，土产公司对合利公民事与aa公司之间的《翠竹园小区整体转让协议书》是明知的，在签订商品房预售合同时丁某某向bb公司提供了这份合利公司与aa公司之间的《翠竹园小区整体转让协议书》。合利公司与aa公司之间的账目已经进行清理。丁某某应土产公司要求开具的收款收据时bb公司实际上并未付款。

　　本院认为：丁某某作为合利公司和cc公司的副总经理，在1997年12月11日代表aa公司与土产公司、cc公司签订《<翠竹园小区>商品房预售(购)合同》时明知aa公司总经理《委托书》的授权目的和范围，在aa公司已取消对其的委托授权的情况下，却仍代表aa公司与bb公司签订与《翠竹园小区整体转让协议书》无关的商品房预售合同，是没有代理权的行为。《<翠竹园小区>商品房预售(购)合同》的内容本身不是单纯的商品房预售，该合同的目的就是为了使bb公司实现其对cc公司的债权，其实质是cc公司以aa公司的房屋向bb公司抵偿其债务，商品房预售只是以上目的的表现形式。对于以aa公司的房屋抵偿cc公司的债务，丁某某没有aa公司任何形式上的授权，bb公司也没有理由相信丁某某有代理权。一审法院认定本案中表现代理成立不当。丁某某身为cc公司副总经理代理aa公司表示以其房产为cc公司偿债，属于自己代理的行为，该代理行为不发生法律效力。因此，《<翠竹园小区 >商品房预售(购)合同》第3条关于bb公司付款行为的约定是无效的。一审法院认为丁某某开具的收款收据表明aa公司同意代cc公司承担对bb公司的债务的认定是没有依据的。丁某某的签订该合同时代理aa公司的行为明显损害aa公司的权益，bb公司明知丁某某的身份，在签订《<翠竹园小区 >商品房预售(购)合同》时未尽合理的审查义务，存在疏忽和懈怠，对该代理行为无效负有过错。丁某某以aa公司名义向bb公司开具收款收据的代理行为，也是不发生法律效力的。bb公司未支付购房款，一审法院认定翠竹园小区B区预售合同因未取得预售许可证而无效，却判决aa公司向bb公司返还购房款，系适用法律错误。综上，本院对bb公司起诉要求aa公司、cc公司、dd公司交付房屋的诉讼请求不予支持，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项和第(三)项的规定，判决如下：

　　一、撤销安徽省高级人民法院(2001)皖民一初字第02号民事判决;

　　二、驳回bb公司的诉讼请求。

　　一审案件受理费252288元，财产保全费211030元，二审案件受理费252288元，均由bb公司负担。

　　本判决为终审判决。